Heredar un inmueble en Chile desde Estados Unidos: el tribunal, el impuesto y la inscripción

Respuesta rápida: dónde vivía el causante decide todo lo demás. Si su último domicilio estuvo en Chile y no dejó testamento, la posesión efectiva se tramita en el Registro Civil, que es la vía rápida. Si su último domicilio estuvo en Estados Unidos, o si hay testamento, el trámite va a un tribunal chileno y necesita abogado. En ambos casos la propiedad queda congelada hasta que se practique una inscripción específica en el Conservador de Bienes Raíces, y en ambos casos los herederos pueden actuar desde afuera con un poder y documentos apostillados.

La pregunta que ordena todos los casos

La ley chilena abre la sucesión en el último domicilio del causante. Ese solo hecho decide qué organismo conoce del asunto, qué procedimiento se aplica, si se necesita abogado y cuánto demora.

La ley 19.903 dispone que las posesiones efectivas originadas en sucesiones intestadas abiertas en Chile se tramitan ante el Servicio de Registro Civil e Identificación, y que las demás son conocidas por el tribunal competente conforme al Código de Procedimiento Civil. La misma ley agrega que si el Registro recibe una solicitud que corresponde a los tribunales, la devuelve para que se tramite ante el juez.

Hay entonces dos puertas, y no son intercambiables. La familia que presenta en el Registro Civil cuando el caso era de tribunal pierde el arancel y varias semanas, y suele descubrir el problema recién cuando le devuelven la solicitud.

Si quien falleció vivía en Chile y los que viven afuera son los herederos, la vía es la más corta y la explicamos paso a paso en la posesión efectiva paso a paso, con la versión escrita para chilenos en el exterior en la casa que sigue a nombre de los padres. Esta guía trata el otro caso, aquel en que el causante vivía fuera de Chile.

Qué tribunal chileno, cuando la sucesión se abrió afuera

Esta es la pregunta que deja a las familias detenidas por meses, y la respuesta está escrita en dos lugares que dicen lo mismo.

El Código Orgánico de Tribunales dispone que cuando una sucesión se abre en el extranjero y comprende bienes situados dentro del territorio chileno, la posesión efectiva deberá pedirse en el lugar en que tuvo el causante su último domicilio en Chile, o en el domicilio del que la pida si aquél no lo hubiere tenido. La Ley de Impuesto a las Herencias repite la regla para efectos tributarios, y agrega algo importante: cuando la sucesión se abre en el extranjero, deberá pedirse en Chile la posesión efectiva respecto de los bienes situados dentro del territorio chileno, no obstante la regla general del Código Civil.

En palabras simples. Un padre chileno que emigró a Florida en los años ochenta y murió allá, dejando una casa en Chile, abre su sucesión en Estados Unidos, pero la casa chilena igual hay que tramitarla en Chile, ante el tribunal civil de la comuna donde él vivió por última vez acá. Si nunca tuvo domicilio en Chile, entonces ante el tribunal del domicilio de quien pida la posesión efectiva.

Por qué la propiedad queda congelada hasta una inscripción específica

Obtener la posesión efectiva no es la meta. Es la primera de tres inscripciones, y las familias se detienen rutinariamente ahí porque el papel se ve concluyente.

El artículo 688 del Código Civil dice que la posesión que la ley confiere al heredero al momento de deferirse la herencia no lo habilita para disponer en manera alguna de un inmueble mientras no ocurran tres cosas. Primero, la inscripción del decreto judicial o de la resolución administrativa que otorga la posesión efectiva. Segundo, la inscripción especial de herencia, que es la que pone cada inmueble a nombre de todos los herederos en el Conservador del lugar donde está situado, y que es la que los habilita para disponer de consuno. Tercero, la inscripción de la adjudicación hecha en la partición, sin la cual ningún heredero puede disponer por sí solo.

La prueba de si está terminado es un solo documento. Pida un certificado de dominio vigente del inmueble. Si el nombre que aparece sigue siendo el del causante, la inscripción especial de herencia no se hizo y no se puede vender, arrendar formalmente ni hipotecar. Si aparecen los nombres de los herederos, esa etapa está lista. Cómo pedir ese certificado desde afuera está en la guía sobre revisar su propiedad en Chile desde el extranjero.

Dos reglas más hacen que el bloqueo sea real y no teórico. Los notarios no pueden autorizar escrituras de adjudicación o de disposición de bienes hereditarios sin insertar el comprobante de pago del impuesto, y los conservadores no pueden inscribirlas. Y el Código Tributario prohíbe a los conservadores inscribir transmisión alguna de dominio sin que se les compruebe el pago de los impuestos que afectan a la propiedad.

El impuesto a la herencia, y el reloj de dos años

Cada heredero declara y paga el impuesto de su propia asignación, aunque cualquiera de ellos puede pagar el total y después repetir contra los demás. El impuesto debe declararse y pagarse dentro del plazo de dos años contado desde la fecha en que la asignación se defiere, que por regla general es la fecha del fallecimiento.

La tasa es una escala progresiva aplicada sobre el valor líquido de cada asignación, expresada en unidades tributarias anuales. El cónyuge, el conviviente civil, los ascendientes y los descendientes están exentos en la parte de su asignación que no exceda de cincuenta unidades tributarias anuales, y la escala se aplica desde su primer tramo sobre el exceso. Los parientes colaterales de segundo, tercero y cuarto grado tienen un mínimo exento mucho menor y un recargo sobre la escala, y cuando el parentesco es más lejano o no existe, el recargo es mayor todavía.

Para el inmueble mismo la regla de valoración es favorable y conviene conocerla: los bienes raíces se consideran por el avalúo con que figuraban para el pago de las contribuciones a la fecha en que se defirió la herencia. La excepción son los inmuebles adquiridos dentro de los tres años anteriores, que se estiman en su valor de adquisición cuando este es superior. El avalúo suele estar bastante por debajo del valor comercial, y por eso el impuesto sobre una casa familiar resulta muchas veces menor de lo que la familia temía. Cuál es hoy ese avalúo se puede consultar, y el impuesto anual que se cobra sobre él es el tema de contribuciones en Chile.

Dejar pasar el plazo de dos años no hace perder la herencia. Lo que se gatilla es el interés, que se adeuda después del segundo año a la tasa penal del Código Tributario, sobre un monto que además se reajusta. La ley también permite diferir el pago en cuotas anuales pagaderas en tres años, solicitándolo dentro de esos mismos dos años, y quien toma esa modalidad no puede después pedir la condonación de los intereses.

Bienes fuera de Chile, e impuesto pagado fuera de Chile

Un punto que importa a una familia repartida entre dos países. La Ley de Impuesto a las Herencias obliga a colacionar en el inventario los bienes situados en el extranjero para determinar el impuesto. Hay una excepción para las sucesiones de extranjeros: en ellas los bienes situados en el exterior se colacionan solo cuando se hubieren adquirido con recursos provenientes del país.

Y el impuesto que se hubiera pagado en el extranjero por los bienes colacionados sirve de abono contra el impuesto total que se adeude en Chile. Ese abono tiene un piso: el impuesto chileno no puede terminar siendo inferior al que habría correspondido de colacionarse solo los bienes situados en Chile. Si el lado estadounidense de la misma sucesión genera algo que abonar es una pregunta para un asesor allá.

Apostilla: qué la necesita y qué no

Chile adhirió al Convenio de La Haya sobre apostilla y rige acá desde el 30 de agosto de 2016. El Código de Procedimiento Civil hoy dispone que los instrumentos públicos otorgados en un Estado parte no deben someterse al procedimiento de legalización si respecto de ellos se otorgó apostilla por la autoridad designada por el Estado de que emanan.

Para una sucesión estadounidense, los documentos que típicamente necesitan apostilla son el certificado de defunción, las partidas de nacimiento y matrimonio cuando esos hechos no están inscritos en Chile, los poderes notariales, y cualquier declaración jurada o certificación de tribunal. En Estados Unidos la autoridad competente es por regla general la oficina del Secretary of State del Estado emisor, con el Departamento de Estado federal a cargo de los documentos de agencias federales y de los informes consulares de nacimiento, defunción y matrimonio, y los secretarios de los tribunales federales a cargo de los suyos.

Lo que no lleva apostilla es lo que se firma ante un cónsul chileno. El Convenio excluye los documentos expedidos por agentes diplomáticos o consulares, y la ley procesal chilena repite la exclusión. Esos siguen la otra vía, que va a continuación.

Las dos formas de firmar desde Estados Unidos

Va a necesitar un poder, porque una sucesión no se tramita por correspondencia y porque la venta o la adjudicación que viene después hay que firmarla ante notario chileno. Hay dos vías y no son equivalentes.

La primera es una escritura pública otorgada ante cónsul chileno. Los funcionarios consulares chilenos son ministros de fe pública para los actos notariales que se otorguen ante ellos, por chilenos o extranjeros, para tener efectos en Chile. Lo que esta vía exige después es que la firma del cónsul se legalice en el Departamento de Legalizaciones del Ministerio de Relaciones Exteriores en Santiago, trámite gratuito. Los propios consulados advierten que sin ese paso el documento no tiene efecto.

La segunda es un poder otorgado ante notario estadounidense y apostillado. La ley chilena se modificó para que los documentos públicos autenticados mediante apostilla no requieran protocolización para tener el valor de instrumentos públicos, y para que la apostilla misma no requiera certificación de ninguna clase. El detalle está en qué hizo realmente el notario. Si solo reconoció una firma sobre un documento privado, la apostilla acredita ese reconocimiento y no convierte al documento en instrumento público, lo que puede quedar corto donde la ley chilena exige escritura pública. Por eso, para todo lo que termine en la disposición de un inmueble, la vía consular suele ser la más segura.

Cada heredero necesita RUT chileno

El formulario de posesión efectiva exige individualizar a todos los herederos por sus nombres, apellidos, roles únicos nacionales, domicilio y calidades con que heredan. La declaración del impuesto a la herencia se estructura por el RUT de cada asignatario. Y el Código Tributario obliga a inscribirse a todos quienes causen o puedan causar impuestos.

Para un heredero nacido afuera y que nunca tuvo número de identidad chileno, este es el paso que hay que empezar temprano, porque condiciona los dos que le siguen. Se obtiene a través de un representante en Chile, y el camino está en obtener RUT en Chile sin viajar.

Qué pasa después de la inscripción

Practicada la inscripción especial de herencia, la propiedad pertenece a todos los herederos en comunidad. Pueden disponer de ella juntos, y solo juntos. Un heredero que se niega a firmar bloquea una venta, y esa es la fuente más común de empate familiar que vemos.

Una casa vacía con dueños en otro continente es además el perfil más expuesto a la ocupación, y recuperarla desde afuera es un procedimiento propio, descrito en casa ocupada viviendo fuera.

La salida es la partición, que termina con el bien dividido o vendido y el producto repartido, y que puede pedir cualquier comunero. Mientras tanto lo que los herederos tienen es una cuota indivisa, con todas las consecuencias que describimos en acciones y derechos. Si el plan es vender la propiedad después, se aplica todo lo de vender un inmueble en Chile sin residencia, incluida la retención.

Y si resulta que el título nunca estuvo bien inscrito, cosa que pasa más seguido de lo que se cree con propiedad rural antigua, la sucesión no arregla eso por sí sola. Es un procedimiento aparte, y de él se encarga nuestro servicio de saneamiento. Una primera lectura de si una propiedad lo necesita la da el test de saneamiento.

Cómo lo trabajamos

Partimos estableciendo el último domicilio del causante y si hay testamento, porque eso decide la vía y todo lo que viene después. Luego listamos los documentos que hay que apostillar en Estados Unidos, redactamos el poder de modo que cubra la posesión efectiva, la declaración del impuesto y la disposición posterior en un solo instrumento, y presentamos. La situación de contribuciones se revisa al mismo tiempo, porque una deuda ahí frena la inscripción, y eso es nuestro servicio de contribuciones.

La posesión efectiva, la declaración del impuesto y las inscripciones son nuestro servicio de herencias, y la lectura del título que va antes de todo eso es nuestro servicio de estudio de títulos. Ningún heredero tiene que viajar.

Si alguno de los herederos es nacional de un país limítrofe y el inmueble está en zona fronteriza, la herencia tiene una regla adicional: un año desde la muerte para vender o pedir autorización. Está en si un argentino puede comprar terreno en Chile.

Si además el causante regaló bienes en vida a uno de los herederos o a un tercero, el cálculo de las partes cambia. Lo explicamos en donaciones en vida y herencia.

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