Vender un inmueble en Chile sin residencia: la ganancia, el 35 por ciento y la retención

Respuesta rápida: se puede vender una propiedad chilena sin pisar Chile, y lo que se grava es la ganancia, no el precio. Tres números deciden cuánto llega a su cuenta. Las primeras 8.000 unidades de fomento de mayor valor no son renta, y el Servicio de Impuestos Internos confirmó que un vendedor sin domicilio ni residencia en Chile tiene derecho a ellas. Lo que excede se grava con 35 por ciento. Y aparte del impuesto, quien le pague debe retener, sea 10 por ciento del total o 35 por ciento del mayor valor, según se pueda o no determinar la ganancia antes de que el dinero se mueva.

Se grava la ganancia, no el precio

El malentendido más caro de toda esta materia es creer que Chile grava el precio de venta. No lo hace. Lo que se grava es la diferencia entre el precio y lo que la ley llama el costo tributario del inmueble.

Ese costo tributario es el valor de adquisición más los desembolsos en mejoras que hayan aumentado el valor del bien, y todo se reajusta por la variación del índice de precios al consumidor desde el mes anterior a la adquisición o a la mejora hasta el mes anterior a la enajenación. De ahí salen dos consecuencias. Una propiedad tenida por veinte años tiene un costo tributario mucho mayor que la cifra escrita en la escritura antigua. Y las mejoras solo cuentan si se declararon al Servicio antes de la venta, que es la trampa que tratamos más abajo.

Este es un impuesto distinto del que se paga todos los años sobre el inmueble mismo, que tratamos para dueños extranjeros en impuestos a la propiedad en Chile para dueños extranjeros. Uno se cobra cada año sobre el avalúo, el otro una sola vez, sobre la ganancia, cuando la propiedad cambia de manos.

Las primeras 8.000 unidades de fomento no son renta

El artículo 17 número 8 letra b) de la Ley sobre Impuesto a la Renta dispone que no constituye renta la parte del mayor valor que no exceda de una suma total equivalente a 8.000 unidades de fomento. El valor de la unidad que se usa es el del último día del ejercicio en que ocurrió la enajenación.

Dos rasgos de este tope se pasan por alto seguido. Es un tope de la persona y no de cada propiedad: los mayores valores de todas las ventas se van acumulando contra el mismo techo, cualquiera sea el número de inmuebles o de años. Y no hay plazo para agotarlo.

Los requisitos son copulativos. El comprador no debe ser una persona relacionada en el sentido que define el artículo, y debe haber transcurrido más de un año entre la adquisición y la enajenación, plazo que sube a cuatro años cuando el inmueble proviene de la subdivisión de terrenos o de la construcción de edificios por pisos o departamentos. Para la fecha lo que cuenta es la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, no la firma de la escritura.

El punto que decide la mayoría de estos casos: el vendedor no residente sí tiene derecho a las 8.000 unidades. No es una lectura nuestra. El Servicio lo dijo en su Circular 43 de 2021, que señala que las normas del artículo 17 número 8 se aplican a la persona natural con independencia del lugar de su domicilio o residencia, y lo repitió en oficios dirigidos a vendedores residentes en Holanda y en España. Hay una página de preguntas frecuentes más antigua en el sitio del Servicio que dice lo contrario, y conviene saber que existe antes de que empiece una discusión en el mesón.

Qué pasa sobre el tope

El exceso sobre las 8.000 unidades se grava con el impuesto adicional, con tasa de 35 por ciento, sobre base percibida. Esa es la tasa fijada para las personas naturales sin residencia ni domicilio en Chile que perciban rentas de fuente chilena, y un inmueble situado en Chile es renta de fuente chilena por definición.

Existe un impuesto único sustitutivo de 10 por ciento en el mismo artículo, y es el que suelen mencionar los residentes. A usted no le sirve. El texto lo reserva expresamente a las personas naturales con domicilio o residencia en Chile. Lo mismo ocurre con la opción de reliquidar la ganancia en años anteriores, que está escrita para el impuesto global complementario y no tiene equivalente para el no residente.

La retención que sorprende a todos

Esto es distinto del impuesto y es lo que realmente determina cuánto dinero sale de la mesa de cierre. El artículo 74 número 4 de la Ley sobre Impuesto a la Renta obliga a quien remese al exterior, pague, abone en cuenta o ponga a disposición de un vendedor sin domicilio ni residencia en Chile el producto de la venta de un inmueble, a retener.

Lea otra vez la primera fila. Diez por ciento del precio completo, no de la ganancia. En una propiedad que apenas se valorizó, esa retención puede ser varias veces el impuesto que realmente se debe. Es provisional e imputable, y el exceso se recupera, pero recuperarlo significa declarar en Chile y esperar, que es justo lo que no quiere un vendedor que acaba de irse del país.

Cómo evitar el 10 por ciento sobre el precio completo

La ley da la salida, y se usa poco porque poca gente sabe que está ahí. El contribuyente enajenante puede presentar una solicitud al Servicio de Impuestos Internos, antes del vencimiento del plazo legal para declarar y pagar la retención, para que se determine previamente el mayor valor sobre el cual debe calcularse.

La mecánica vale la pena memorizarla. Presentar la solicitud suspende el plazo de la retención hasta que se resuelva. El Servicio debe pronunciarse fundadamente dentro de veinte días hábiles contados desde que el contribuyente puso a su disposición todos los antecedentes necesarios. Si el plazo vence sin pronunciamiento, la solicitud se entiende aceptada y la retención se calcula sobre la propia propuesta del contribuyente. Y el mayor valor así determinado no puede después ser objeto de fiscalización, salvo que los antecedentes acompañados sean maliciosamente falsos, incompletos o erróneos.

Hay una segunda vía para el caso en que toda la ganancia cabe dentro del tope. El mismo artículo permite no practicar la retención cuando se acredita, en la forma que establezca el Servicio, que las cantidades corresponden a ingresos no constitutivos de renta. En la práctica esta vía supone que el vendedor esté inscrito primero en el rol único tributario, y conviene confirmar con la Dirección Regional la forma exacta de la acreditación antes de armar el calendario de cierre sobre ella.

Las mejoras solo cuentan si las declaró a tiempo

Acá es donde pierde plata el dueño de muchos años. La ley solo reconoce las mejoras dentro del costo tributario si fueron declaradas al Servicio, en la forma que este establece, para ser incorporadas en la determinación del avalúo fiscal del inmueble, y declaradas con anterioridad a la enajenación.

La declaración se hace en un formulario específico, y la norma fija los tiempos: las mejoras de un año se declaran hasta el 30 de junio del año siguiente, y cuando el inmueble se enajena antes de esa fecha, la declaración debe presentarse hasta el 31 de diciembre del año en que ocurrió la enajenación. Presentarla tarde tiene una consecuencia expresa: las mejoras no se consideran parte del valor de adquisición, aunque después se incorporen al avalúo fiscal.

Así que una casa que se amplió, se techó, se cerró y se cambió entera de instalación eléctrica durante quince años puede terminar tributando como si nada de eso hubiera pasado. Si está pensando en vender, esto es lo primero que hay que mirar, antes incluso de conversar el precio. Lo que hoy refleja el avalúo se puede leer sin ayuda, y explicamos cómo en la guía sobre revisar su propiedad en Chile desde el extranjero.

Necesita RUT y un representante en Chile

Son dos exigencias distintas, y ambas son obligaciones del vendedor y no del comprador.

La primera es la inscripción en el rol único tributario, que el Código Tributario impone a todos quienes causen o puedan causar impuestos. La segunda es designar un mandatario con domicilio o residencia en Chile, con poder suficiente para efectuar las gestiones y declaraciones ante el Servicio. La propia resolución del Servicio sobre obtención de RUT establece las dos cosas para el inversionista extranjero sin domicilio ni residencia, y agrega que la inscripción misma se hace a través de ese mandatario.

Lo que no necesita es dar aviso de inicio de actividades. La mera tenencia y venta de un inmueble no lo exige. Si nunca obtuvo RUT cuando compró, ese es el primer vacío que hay que cerrar, y el camino es el que describe obtener RUT en Chile sin viajar. La misma exigencia rige a la entrada, como explicamos en comprar propiedad en Chile siendo extranjero.

Si la propiedad está en una sociedad chilena y no a nombre suyo, casi nada de lo anterior aplica, empezando por el tope de 8.000 unidades, que está reservado a las personas naturales. Esa comparación es el tema de tener una propiedad chilena a nombre propio o con sociedad.

Sacar el dinero, con las reglas que cambiaron en 2026

Acá hay algo en que casi todas las guías sobre la materia están hoy equivocadas. El Banco Central de Chile aprobó un nuevo Compendio de Normas de Cambios Internacionales a contar del 1 de enero de 2026, que sustituyó al anterior y derogó cada uno de sus capítulos. El antiguo Capítulo XIV, que todo el mercado sigue nombrando, ya no existe como tal.

Su contenido pasó al Capítulo II, Letra B, Sección IV del nuevo compendio, y el texto nuevo dice expresamente que toda referencia hecha en leyes, decretos, actos administrativos o contratos a los antiguos Capítulos XII y XIV debe entenderse hecha a esa Sección, para todos los efectos legales. Es decir, el fondo sobrevivió a la renumeración.

Qué significa ese fondo para usted. Las operaciones de diez mil dólares o más, o su equivalente en otras monedas, quedan bajo estas normas. Deben realizarse a través del Mercado Cambiario Formal, es decir un banco o una entidad autorizada, e informarse al Banco Central. En el caso ordinario usted no presenta nada por su cuenta: el banco por el que se remesan los fondos informa, y su obligación es entregarle a ese banco la descripción correcta de la operación.

La regla práctica: dígale al banco qué es el dinero antes de enviarlo, no después. La descripción de la operación es la que determina cómo se informa, y corregirla después cuesta mucho más trabajo que hacerlo bien en el mesón. Si el inmueble no se compró originalmente con divisas traídas del exterior, por ejemplo porque se heredó, el encasillamiento es distinto y conviene confirmarlo con el banco de antemano.

El convenio tributario no rebaja el impuesto chileno

El convenio tributario entre Chile y Estados Unidos entró en vigencia el 19 de diciembre de 2023. Es realmente útil, y acá no ayuda. Su artículo sobre ganancias de capital dispone que las ganancias que un residente de un Estado obtenga de la enajenación de bienes inmuebles situados en el otro Estado pueden someterse a imposición en ese otro Estado, sin tope de tasa. Chile conserva entonces el 35 por ciento completo sobre la venta directa de un inmueble chileno.

Donde el convenio sí importa es en el lado estadounidense de la misma operación, para el crédito y para acreditar residencia. Eso es derecho tributario de Estados Unidos y materia de su asesor allá. Lo que nosotros podemos decirle con precisión es la cifra chilena, que es la que hay que retener y pagar acá.

El orden que funciona

1. Reconstruir primero el costo tributario. Escritura de compra, su fecha de inscripción, y cada mejora con respaldo documental. Eso es lo que decide el tamaño de la ganancia.
2. Declarar las mejoras pendientes en el formulario que corresponde, antes de la venta, dentro de los plazos de más arriba.
3. Obtener el RUT y designar al representante en Chile, porque tanto la solicitud de determinación previa como cualquier acreditación de ingreso no renta dependen de que el vendedor exista en el sistema tributario.
4. Pedir la determinación previa del mayor valor, para que el comprador retenga sobre la ganancia real y no sobre el precio completo.
5. Acordar en la escritura quién retiene y cuándo, porque el día 12 del mes siguiente es un plazo duro y el comprador es quien queda expuesto a él.
6. Darle al banco la descripción correcta de la remesa antes de enviar los fondos.

Los problemas de título van antes de todo esto y no después. Una propiedad que no se puede inscribir no se puede vender, y descubrirlo durante el cierre es el momento más caro para descubrirlo. Una versión frecuente del problema es que lo inscrito sea una cuota indivisa y no un lote definido, que explicamos en acciones y derechos, y otra es que el título nunca terminó su saneamiento, tratado en saneamiento de títulos. La lectura se hace con los certificados que describimos en qué revisar antes de transferir el dinero, y si el título necesita trabajo primero, para eso está nuestro servicio de saneamiento. Una primera señal de si una propiedad lo necesita la da el test de saneamiento.

Cómo lo trabajamos

Tomamos la venta como un solo expediente y no como un conjunto de trámites sueltos. Eso significa reconstruir el costo tributario desde las escrituras, declarar las mejoras que falten, obtener el RUT y el poder, pedir la determinación previa del mayor valor para que la retención caiga sobre la cifra correcta, y coordinar con la notaría del comprador para que la escritura y la retención no se desalineen. La situación de contribuciones se revisa al mismo tiempo, porque una deuda ahí frena la inscripción, y de eso trata contribuciones en Chile.

Para el lado tributario y registral de la operación, eso es nuestro servicio de estudio de títulos trabajando junto con el servicio de contribuciones. Nada de esto exige que usted viaje: un poder otorgado en un consulado chileno basta para firmar la escritura misma.

Preguntas frecuentes