Estudio de títulos
Análisis exhaustivo del historial jurídico de su propiedad
El estudio de títulos es la revisión del historial registral de una propiedad, normalmente de los últimos diez años, para confirmar que quien vende es el dueño y que el inmueble no arrastra hipotecas, embargos, prohibiciones ni vicios que impidan inscribir la compraventa. Se hace antes de firmar y antes de pagar. Un informe demora entre tres y diez días hábiles, y cuesta bastante menos que deshacer una compra mal hecha.
El estudio de títulos es el paso fundamental desde el cual debe analizarse todo movimiento legal sobre el inmueble objeto de la gestión. Como expertos, revisamos minuciosamente el historial conservatorio de la propiedad, evaluamos la viabilidad legal de proyectos y matizamos soluciones.
Analizamos profesionalmente en detalle las escrituras previas, las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces, y verificamos la inexistencia de hipotecas, gravámenes, embargos o prohibiciones de enajenar que pudieran poner en riesgo la propiedad.
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Qué revisa exactamente un estudio de títulos
La revisión parte por la cadena de dominio: quién le vendió a quién durante la última década, verificando que cada transferencia se haya inscrito correctamente y que no existan eslabones sueltos. Un solo traspaso mal inscrito hace que el vendedor actual no sea, jurídicamente, el dueño.
Después vienen los gravámenes y las prohibiciones. Hipotecas vigentes, embargos por deudas, prohibiciones de enajenar, usufructos, servidumbres y litigios pendientes quedan anotados al margen de la inscripción, y el Conservador los verá aunque el vendedor no los mencione. También revisamos que la superficie y los deslindes de la escritura coincidan con la realidad y con el plano, porque una diferencia de metros bloquea el crédito hipotecario.
Cuándo conviene hacerlo
Antes de firmar cualquier promesa de compraventa, y con mayor razón antes de entregar el pie. Es el momento en que aún puede retirarse sin costo. Muchos compradores lo encargan después de firmar, cuando el banco lo exige, y ahí las opciones se reducen a perder la reserva o comprar un problema.
También corresponde antes de iniciar cualquier otro trámite sobre el inmueble: un saneamiento, una subdivisión, una posesión efectiva o una rectificación de deslindes. Presentar un expediente sin saber qué dicen los títulos es la forma más cara de descubrir que el procedimiento elegido no correspondía.
Los hallazgos más frecuentes
El más común es la herencia sin tramitar: el dueño inscrito falleció y nadie hizo la posesión efectiva, de modo que quien ofrece vender no tiene facultad para hacerlo. El segundo es la compra en acciones y derechos presentada como si fuera un terreno determinado. El tercero, construcciones sin recepción final que el vendedor omite y que impiden el financiamiento bancario.
A eso se suman los casos de superficie inflada, deslindes descritos con referencias que ya no existen, y propiedades que provienen de un saneamiento reciente y todavía tienen restricciones para venderse. Ninguno de estos problemas es necesariamente insalvable, pero todos cambian el precio y el plazo de la operación, y conviene saberlos antes y no después.
Qué recibe usted al terminar
Entregamos un informe escrito que concluye con una recomendación explícita: comprar, comprar con resguardos determinados, o no comprar. Cuando hay observaciones, detallamos cuáles se pueden subsanar, en qué plazo y con qué costo, para que pueda negociar con información en la mano en vez de con la sensación de que algo no cuadra.
Ese informe es también el documento que su banco y su notario van a pedir. Tenerlo listo antes acelera la operación en vez de frenarla.
Qué no cubre un estudio de títulos
El estudio revisa el estado jurídico del inmueble, no su estado físico ni su valor comercial. No reemplaza una tasación, ni una inspección técnica de la construcción, ni un levantamiento topográfico, que es el que confirma en terreno que los deslindes inscritos coinciden con los cercos existentes.
Tampoco garantiza que no aparezca una situación posterior a la fecha del informe. Por eso conviene que el estudio sea reciente al momento de firmar, y no uno de hace dos años que el vendedor conserva.
- Transacciones seguras y garantizadas
- Prevención de litigios futuros
- Verificación exhaustiva de gravámenes
Preguntas frecuentes
¿Por qué es obligatorio hacer un estudio de títulos antes de comprar?
¿Cuánto tarda normalmente un estudio de títulos?
¿Qué documentos necesito para iniciar el estudio de títulos?
¿Sirve el estudio de títulos que me entrega el vendedor?
¿Qué pasa si el estudio detecta un problema?
¿Es lo mismo el estudio de títulos que el certificado de dominio vigente?
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