产权调查
全面分析您财产的法律历史
产权调查是对一处不动产登记历史的审查，通常涵盖最近十年，用以确认出售人确为所有人，且该不动产不存在抵押、查封、禁止处分或其他妨碍买卖登记的瑕疵。它应当在签约之前、付款之前完成。一份报告需要三至十个工作日，费用远低于事后撤销一桩失败交易的代价。
产权调查是分析有关管理对象财产所有法律变动的基本步骤。作为专家，我们仔细审查财产的登记历史，评估项目的法律可行性，并完善解决方案。
我们专业地详细分析先前的契约、在房地产登记处的登记，并核实是否存在可能使财产面临风险的抵押、留置权、禁令或禁止转让的情况。
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产权调查究竟审查什么
审查从产权链开始：过去十年间谁转让给了谁，核实每一次转移是否都已正确登记，是否存在断裂的环节。哪怕只有一次转让登记有误，现在的出售人在法律上就不是所有人。
接下来是负担与禁止事项。有效的抵押、因债务而生的查封、禁止转让的限制、用益权、地役权和未决诉讼，都会记载于登记的旁注中，即使出售人只字不提，登记官也会看到。我们同时核对契据记载的面积和界址是否与实际情况及测绘图一致，因为面积上的出入会导致银行按揭无法办理。
什么时候适合做产权调查
在签署任何买卖预约合同之前，尤其是在支付首付款之前。那是您仍然可以零成本退出的时点。许多买方在签约之后、银行提出要求时才委托调查，那时的选择就只剩下损失定金或买下一个麻烦。
在对该不动产启动任何其他程序之前也应当做产权调查：土地合法化、地块分割、继承登记或界址更正。在不了解产权文件内容的情况下递交案卷，是发现所选程序并不适用的最昂贵方式。
最常见的调查发现
最常见的是未办理的继承：登记所有人已经去世，却无人办理继承登记，因此提出出售的人并无处分权。其次是把份额与权利的购买当作特定地块来出售。第三是出售人隐瞒的、未取得竣工验收的建筑物，这会导致银行融资无法进行。
此外还有面积虚增、以早已不存在的参照物描述界址，以及来自近期土地合法化、仍受出售限制的不动产等情形。这些问题未必都无法克服，但每一项都会改变交易的价格和周期，因此宜早知而非晚知。
您最终会拿到什么
我们交付一份书面报告，并以明确的建议作结：可以购买、附特定保障条件下购买，或不宜购买。存在问题时，我们会逐项说明哪些可以补正、需要多长时间、花费多少，使您能够手握信息去谈判，而不是凭着某处不对劲的直觉。
这份报告也正是您的银行和公证人会要求提供的文件。提前备妥反而会加快交易，而不是拖慢它。
产权调查不涵盖哪些内容
产权调查审查的是不动产的法律状态，而非其物理状况或市场价值。它不能替代评估、建筑技术检验，也不能替代地形测量，后者才能在现场确认登记的界址与现有围栏是否一致。
它同样不能保证报告日期之后不会出现新的状况。因此，调查报告应当在签约时保持新近，而不是出售人手中一份两年前的旧件。
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