Derechos de agua

El agua no va incluida con el terreno

La regla está en el artículo 317 del Código de Aguas: en la venta de un inmueble hay que señalar expresamente si se transfieren también los derechos de aprovechamiento, y si la escritura no lo dice, se presume que no van incluidos. El derecho tiene vida propia. Se transfiere por escritura pública, se adquiere con su inscripción en el Registro de Propiedad de Aguas del Conservador y puede incluso hipotecarse separado del inmueble.

En la práctica, eso produce tres situaciones frecuentes. El vendedor tenía el derecho inscrito, pero la escritura no lo mencionó y el agua siguió a su nombre. El derecho existe en una resolución de la DGA, pero nunca se inscribió. O el predio tiene un pozo o una toma desde un canal que se usa hace décadas sin que exista un título. Cada una tiene una salida distinta, y por eso el diagnóstico parte en los registros y no en el aviso de venta. Lo explicamos paso a paso en la guía para comprar una parcela con derechos de agua.

El plazo de la Ley 21.841: 6 de abril de 2032

La reforma del Código de Aguas de 2022, la Ley 21.435, obligó a inscribir en el Conservador los derechos constituidos por acto de autoridad que a esa fecha no estaban inscritos. El plazo se ha prorrogado tres veces. La última prórroga es la Ley 21.841, publicada el 9 de octubre de 2026, que lo dejó en el 6 de abril de 2032. Para los pequeños productores agrícolas definidos en la Ley 18.910 el plazo es de once años y vence en abril de 2033.

La consecuencia de no inscribir está escrita en la ley: vencido el plazo, el Conservador no admite la inscripción y el derecho caduca por el solo ministerio de la ley, sin necesidad de una resolución que lo declare. Quedan fuera de esa caducidad los servicios sanitarios rurales, las comunidades agrícolas, los indígenas y comunidades indígenas y los propietarios de áreas protegidas que no usan sus derechos para preservar el ecosistema. Tampoco caducan los usos cuya regularización se haya iniciado antes de que venza el plazo.

El mismo 6 de abril de 2032 vence el plazo para acreditar ante la DGA la inscripción de los derechos que están en el Conservador pero no en el Catastro Público de Aguas. Esa omisión no hace caducar el derecho, pero se sanciona con una multa de 51 a 100 UTM, salvo que el propio Conservador haya informado la inscripción a la DGA, y mientras el derecho no esté en el Catastro no se puede hacer ningún trámite sobre él ante la DGA. Desde esa fecha, además, el Conservador no inscribirá la venta de un derecho que no tenga anotado al margen el comprobante del Catastro.

Pozos y usos antiguos sin título

Muchos predios usan agua desde hace décadas sin que exista un derecho constituido. Para esos casos, el artículo 2° transitorio del Código de Aguas permite regularizar el uso y obtener un derecho a nombre de quien lo ejerce. Los requisitos son exigentes: que el agua se estuviera aprovechando cuando entró en vigencia el Código, en 1981, con al menos cinco años de uso ininterrumpido, sin clandestinidad ni violencia y sin reconocer dominio ajeno. La DGA lo entiende como un uso acreditado al menos desde el 29 de octubre de 1976.

Desde la reforma de 2022, la regularización se tramita ante la DGA, con publicaciones, plazo de oposición para terceros y consulta a la organización de usuarios, y termina en una resolución que puede reclamarse ante la Corte de Apelaciones. Las solicitudes solo se admiten hasta el 6 de abril de 2032, salvo las de indígenas y comunidades indígenas. Para los comuneros de un canal que no tienen su título individual, la Ley 21.841 agregó una vía colectiva: la organización de usuarios inscrita puede pedir a la DGA la regularización de todos ellos, con acuerdo de dos tercios de los votos emitidos en junta extraordinaria y siempre que estén al día en sus cuotas.

No todo pozo necesita un derecho. El artículo 56 del Código permite cavar en suelo propio un pozo para la bebida y los usos domésticos de subsistencia, que la ley define como bebida, aseo personal, bebida de los animales y la huerta indispensable para subsistir. La DGA fijó límites de caudal y volumen para esa excepción y no la acepta para riego comercial, cabañas de arriendo o donde existe factibilidad de agua potable. Lo desarrollamos en la guía sobre pozos sin derechos de agua y multas de la DGA.

Derechos de agua en una herencia

Cuando el titular fallece, el derecho pasa a sus herederos, pero no queda a nombre de ellos por sí solo. El artículo 114 del Código de Aguas exige inscribir en el Registro de Propiedad de Aguas los mismos actos que el Código Civil pide para un inmueble heredado: la posesión efectiva, la inscripción especial de herencia y, si corresponde, la adjudicación de la partición. Mientras eso no se haga, los herederos no pueden vender el derecho ni registrarlo a su nombre en el Catastro.

Hay un detalle que suele pasarse por alto: el Conservador competente es el de la comuna donde está la bocatoma del canal en el cauce natural, o donde está el pozo, y no siempre coincide con el Conservador del terreno. Después de inscribir, el cambio de titular se informa al Catastro Público de Aguas. Y si el derecho del causante nunca llegó a inscribirse, la herencia queda además sujeta al plazo de 2032. Lo coordinamos con la posesión efectiva para resolverlo en una sola gestión.

Comprar, vender o trasladar un derecho

Antes de comprar un derecho, o un predio con agua, revisamos su inscripción con certificado de vigencia y de gravámenes en el Conservador, su registro en el Catastro y si figura en los listados de patente por no uso que publica la DGA cada año. Un derecho que no se usa paga esa patente y, pasados los plazos que fija la ley, puede extinguirse total o parcialmente.

Trasladar el ejercicio de un derecho de aguas superficiales o cambiar el punto de captación de un pozo requiere autorización de la DGA, que debe otorgarla si hay disponibilidad en el nuevo punto y no se afecta a terceros. Para pedirla, el derecho debe contar con el certificado definitivo del Catastro. En esos trámites, la ubicación exacta del nuevo punto y los planos los prepara nuestro equipo técnico, sin intermediarios.