Sociedades inmobiliarias
Constitución y mantención de sociedades que compran o tienen propiedades en Chile, también con socios que viven fuera
Un extranjero puede tener una propiedad en Chile a su nombre o a través de una sociedad chilena, normalmente una SpA, que admite un solo accionista. La sociedad se constituye en el Registro de Empresas y Sociedades o por escritura pública, y cada accionista extranjero necesita un RUT, que se obtiene por medio de un mandatario con domicilio en Chile. La sociedad declara impuestos todos los años aunque no tenga movimiento, y su representante legal ante el SII debe ser chileno o extranjero con permiso de residencia.
Una sociedad puede ser la forma correcta de tener una propiedad en Chile cuando hay varios dueños, varios inmuebles o una sucesión que ordenar. También tiene un costo: la sociedad es un contribuyente con vida propia, declara impuestos todos los años aunque no tenga movimiento y necesita a alguien que la represente en Chile. Antes de constituirla le decimos si le conviene o si es mejor comprar a su nombre.
Nos encargamos del ciclo completo: constituimos la sociedad, obtenemos su RUT y el de los socios extranjeros, iniciamos actividades ante el SII, podemos actuar como su representante en Chile y la mantenemos al día con sus modificaciones, poderes, actas, aumentos de capital y cesiones de acciones.
Qué incluye esta área
- Constitución de SpA y de sociedades de responsabilidad limitada
- RUT de la sociedad y de los socios extranjeros
- Inicio de actividades ante el SII
- Representación de la sociedad en Chile
- Modificaciones, poderes, actas y aumentos de capital
- Cesiones de acciones
- Revisión de vigencia de la sociedad y de su propiedad
Sociedad o compra a nombre propio
La pregunta va primero, porque la respuesta no siempre es una sociedad. La ley reserva a las personas naturales dos beneficios que pesan mucho en una propiedad: el tope de 8.000 UF de ganancia que no paga impuesto al vender y los beneficios del DFL 2 para viviendas, que desde la Ley 20.455 no pueden usar las personas jurídicas. Una sociedad, en cambio, paga impuesto de primera categoría sobre la ganancia y sus socios pagan otra vez cuando reciben las utilidades.
La sociedad se justifica por otras razones: varios dueños que necesitan reglas claras entre ellos, varios inmuebles, una actividad de arriendo organizada o una sucesión que conviene ordenar en vida. Lo comparamos en detalle en la guía sobre comprar a nombre propio o con una sociedad.
Cómo se constituye sin viajar a Chile
La forma habitual es la sociedad por acciones (SpA), que admite un solo accionista y no exige que ninguno sea chileno ni resida en Chile. Puede constituirse en el Registro de Empresas y Sociedades, que es público y gratuito y reemplaza la inscripción en el Registro de Comercio y la publicación en el Diario Oficial, o por la vía tradicional: escritura pública cuyo extracto se inscribe y se publica dentro de los sesenta días siguientes. Si ese plazo se pasa, la sociedad queda expuesta a nulidad.
Quien vive fuera firma por medio de un apoderado. El poder otorgado en el extranjero debe venir apostillado o legalizado, y cada accionista extranjero necesita antes su propio RUT, que el SII tramita por medio de un mandatario con domicilio o residencia en Chile y con documentos de no más de un año de antigüedad. Cuando la sociedad se constituye en el Registro de Empresas y Sociedades, el SII le asigna su RUT en el mismo acto y en el mismo formulario puede pedirse el inicio de actividades.
Quién representa a la sociedad en Chile
Este es el punto que más sorprende a quien vive fuera. Ante el SII, el representante legal de la sociedad debe ser su gerente, administrador o presidente, y si es extranjero debe contar con un permiso de residencia que le permita realizar actividades en Chile. El Registro de Empresas y Sociedades exige lo mismo: ser chileno o extranjero con visa.
En la práctica, un accionista que vive en Estados Unidos o en otro país no puede ser el representante legal de su sociedad ante el SII. Alguien en Chile tiene que cumplir ese papel, y podemos hacerlo nosotros, con las facultades exactas que la sociedad necesita y sin entregar más de lo indispensable.
Mantenerla al día y revisarla
La sociedad debe presentar su declaración anual de renta todos los años, tenga o no movimiento, y sigue sujeta a sus obligaciones mientras no dé aviso de término de giro. Una sociedad que deja de declarar no desaparece: el SII puede declarar de oficio su término de giro, y el problema aparece cuando se quiere vender la propiedad o mover el dinero.
En una SpA constituida en el Registro de Empresas y Sociedades, el registro de accionistas se lleva en el propio Registro y las cesiones de acciones se inscriben ahí. Revisamos la vigencia de la sociedad, quién la representa, quiénes son sus accionistas y el estado de la propiedad que está a su nombre; lo explicamos en la guía para revisar una sociedad chilena y su propiedad.
Los impuestos de la sociedad y de sus socios
La sociedad paga impuesto de primera categoría sobre sus utilidades: 27% en 2026 en el régimen general. La Ley 21.850, publicada el 17 de octubre de 2026, lo baja a 25,5% en 2027, 24% en 2028 y 23% desde 2029. Una sociedad que vive de arriendos normalmente no puede acogerse al régimen Pro Pyme, porque las rentas de bienes raíces no pueden superar el 35% de sus ingresos.
Cuando las utilidades se reparten a un socio que vive fuera, se aplica el impuesto adicional de 35%, con crédito por el impuesto de primera categoría que pagó la sociedad. Para un socio residente en Estados Unidos importa el convenio tributario vigente desde el 19 de diciembre de 2023; lo explicamos en la guía sobre el convenio tributario Chile y Estados Unidos y las propiedades.
- Una evaluación previa: sociedad o compra a nombre propio
- Constitución y RUT sin que usted viaje a Chile
- Representante en Chile y sociedad al día, año a año
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero puede tener una sociedad en Chile?
¿Necesito viajar a Chile para constituir la sociedad?
¿Quién puede ser el representante legal de la sociedad?
¿Qué obligaciones tiene una sociedad que solo tiene una propiedad?
¿Conviene comprar a nombre propio o con una sociedad?
¿Qué pasa si mi sociedad dejó de declarar impuestos?
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