Comprar en Chile a nombre propio o con sociedad: qué le cuesta cada camino

Respuesta rápida: para una sola propiedad comprada para quedarse con ella, el nombre propio suele ser la mejor respuesta, y la razón es un solo número. El tope que deja sin impuesto las primeras 8.000 unidades de fomento de mayor valor está escrito para las personas naturales. Una sociedad no lo tiene, paga impuesto de primera categoría sobre toda la ganancia y después un impuesto más cuando el dinero se distribuye. La sociedad se justifica por otras razones, como varios dueños, varias propiedades o planificar lo que pasa al fallecer, y esas razones son reales. Comprar una casa de veraneo normalmente no es una de ellas.

Nada le impide comprar a nombre propio

Esto hay que zanjarlo primero, porque una cantidad sorprendente de consejos parte del supuesto de que un extranjero necesita un vehículo. El Código Civil dice que la ley no reconoce diferencias entre el chileno y el extranjero en cuanto a la adquisición y goce de los derechos civiles, y dice en otro artículo que los bienes situados en Chile están sujetos a las leyes chilenas aunque sus dueños sean extranjeros y no residan en Chile. La segunda norma supone la primera.

Lo que sí necesita es RUT chileno y un representante con domicilio en Chile con poder para actuar ante el Servicio de Impuestos Internos. Son requisitos de trámite, no prohibiciones, y el camino está descrito en obtener RUT en Chile sin viajar. El resto de la compra funciona como lo explicamos en comprar propiedad en Chile siendo extranjero.

La única restricción real de dominio en la ley chilena que depende de la nacionalidad es la de zona fronteriza, y no alcanza a la mayoría de los extranjeros. La desarmamos en comprar terreno en zona fronteriza.

Qué es una SpA, y por qué es el vehículo habitual

La sociedad por acciones, que todo el mundo abrevia SpA, se incorporó al Código de Comercio en 2007 y hoy ocupa los artículos 424 a 446. Es la forma que casi cualquier asesor va a sugerir, por dos razones que le importan a un dueño extranjero.

La primera es que puede crearla una o más personas, así que un dueño único no necesita inventar un segundo accionista. La segunda es que sus reglas son flexibles: en el silencio del estatuto y de la ley se aplican supletoriamente las normas de las sociedades anónimas cerradas, pero dentro de márgenes amplios los accionistas escriben las suyas. Su nombre debe terminar en SpA, su objeto es siempre mercantil, y no se exige que ningún accionista sea chileno ni residente.

Cómo se constituye: la vía de un día y la vía de la escritura

Chile tiene dos sistemas paralelos, y la SpA puede usar cualquiera de los dos.

El régimen simplificado de la ley 20.659 funciona con un formulario electrónico que se incorpora a un registro público. El registro es gratuito por ley, y la incorporación a él sustituye la inscripción en el Registro de Comercio y la publicación en el Diario Oficial que exige el régimen general. El Servicio de Impuestos Internos asigna un RUT de forma automática y sin más trámite al incorporarse, y en el mismo formulario se puede pedir el inicio de actividades.

La firma es la parte que traba a un no residente. El formulario se firma con firma electrónica avanzada chilena, y quien no la tenga debe suscribirlo ante notario, que estampa la suya. El arancel notarial por eso lo fija un decreto supremo y está expresado en unidades de fomento: 0,26 unidades por la firma electrónica del formulario y las actividades conexas, cualquiera sea el número de comparecientes ante un mismo notario por un mismo acto.

La vía que realmente funciona desde afuera es la tercera que contempla el mismo artículo: firmar por medio de apoderado. Cuando el poder se otorga en el extranjero, la ley exige cumplir las normas generales sobre legalización de documentos públicos otorgados en el extranjero o la autenticación mediante apostilla. La vía de la apostilla y la vía consular quedan comparadas en heredar un inmueble en Chile desde Estados Unidos, y el análisis es el mismo acá.

Una trampa que conviene nombrar: aportar el inmueble a la sociedad no está libre de formalidades. El régimen simplificado dice que cuando se requieran formalidades o solemnidades especiales para enterar el aporte según el tipo de bien, hay que cumplirlas. Traspasar una propiedad a una sociedad significa escritura pública e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, con todo lo que eso implica, incluida una posible ganancia gravada en la entrada.

Qué debe una sociedad cada año, aunque solo tenga una casa

Esta es la parte que se cuenta poco cuando alguien recomienda una estructura. Una sociedad es un contribuyente con vida propia. Tiene RUT, da aviso de inicio de actividades, presenta declaración anual de renta haya tenido o no ingresos, lleva contabilidad, y según la municipalidad y la actividad puede deber patente municipal. Nada de eso es dramático por separado. Todo junto es un costo anual y una obligación anual que no existen cuando la propiedad está a nombre suyo.

Presentar la declaración anual sin movimiento no es opcional, y es la obligación que primero se olvida. Una sociedad dormida que deja de declarar acumula un problema que aparece justo en el peor momento, que es cuando se está vendiendo la propiedad.

Las 8.000 unidades que está resignando

Acá está la cifra que decide. La norma que deja sin impuesto las primeras 8.000 unidades de fomento de mayor valor en la venta de un inmueble abre diciendo que se aplica a las cantidades obtenidas por personas naturales. Una sociedad no es una persona natural.

El Servicio deletreó la consecuencia en su Circular 43 de 2021: el mayor valor obtenido por enajenantes que no cumplen las condiciones de esa norma se clasifica en otro artículo y se grava como ingreso del régimen general, afecto a impuesto de primera categoría y después al impuesto final. La misma circular confirma la otra mitad, que es que el tope sí se aplica a la persona natural con independencia del lugar de su domicilio o residencia. Así que la elección no es entre residente y no residente. Es entre persona y sociedad.

Cómo se ve eso en la práctica a la salida está en vender un inmueble en Chile sin residencia, que está escrito para quien tiene a nombre propio.

Vender el inmueble desde la sociedad

Dos capas, no una. La sociedad paga impuesto de primera categoría sobre el mayor valor, con tasa de 25 por ciento en el régimen para empresas menores o 27 por ciento en el régimen general. Después, cuando la utilidad se distribuye a un accionista sin domicilio ni residencia en Chile, se aplica el impuesto adicional de 35 por ciento, con crédito por el impuesto de primera categoría ya pagado.

Y acá viene el punto que le importa específicamente a un accionista estadounidense. El crédito normalmente arrastra una obligación de restituir al Fisco una cantidad equivalente al 35 por ciento del crédito, lo que sube la carga real. Esa obligación de restitución no se aplica a los contribuyentes de impuesto adicional residentes en países con los que Chile tenga un convenio para evitar la doble tributación vigente y que sean beneficiarios de las rentas. El convenio entre Chile y Estados Unidos entró en vigencia el 19 de diciembre de 2023, lo que deja a un accionista residente en Estados Unidos del lado bueno de esa regla.

Una cosa más que conviene revisar antes de suponer que una venta desde sociedad no paga IVA. El impuesto alcanza la transferencia de bienes inmuebles construidos hecha por un vendedor habitual, y la ley entrega al Servicio calificar la habitualidad. El terreno mismo no queda afecto. Una venta única desde una sociedad cuyo objeto declarado es inmobiliario es una cuestión de hecho, no una respuesta zanjada.

Vender las acciones en vez del inmueble

La alternativa evidente es vender la sociedad y no la casa. Funciona, y tributa por otra letra del mismo artículo.

El mayor valor en la venta de acciones es el precio menos el valor de aporte o adquisición, reajustado y ajustado por los aumentos y disminuciones de capital posteriores, y se grava con impuestos finales sobre base percibida, que para un no residente significa 35 por ciento. Hay un tramo exento, y es pequeño: cuando el conjunto de los resultados del ejercicio por esas enajenaciones no excede de 10 unidades tributarias anuales, se consideran ingreso no constitutivo de renta. Eso no se parece en nada a las 8.000 unidades de un inmueble vendido por persona natural.

Puntos prácticos. Las reglas de retención son las mismas descritas para la venta del inmueble, es decir 10 por ciento provisional sobre el total o 35 por ciento sobre el mayor valor cuando este puede determinarse. Si la sociedad se constituyó en el régimen simplificado, el traspaso se inscribe en el registro de accionistas electrónico, y una vez inscrito se entiende informado al Servicio. Y el Código de Comercio exige que en el traspaso conste la declaración del cesionario de conocer la normativa del tipo social y el estatuto.

Cuidado con una sociedad holding en el extranjero

Una estructura que aparece seguido es una sociedad en un tercer país que tiene a la sociedad chilena, o que tiene el inmueble chileno directamente. Chile legisló sobre eso y las reglas son exigentes.

Cuando un no residente enajena acciones o participaciones de una entidad extranjera, y el valor de lo vendido deriva en medida suficiente de activos subyacentes chilenos, la ganancia se grava en Chile con un impuesto único de 35 por ciento. Los umbrales están en la ley: a grandes rasgos, que al menos un 20 por ciento del valor de mercado de los títulos extranjeros provenga de activos subyacentes chilenos, junto con la transferencia de al menos un 10 por ciento de la entidad, o bien que el valor chileno subyacente sea igual o superior a 210.000 unidades tributarias anuales con la misma transferencia del 10 por ciento. Y los activos subyacentes relevantes incluyen expresamente cualquier bien mueble o inmueble situado en Chile cuyo titular sea una sociedad sin domicilio ni residencia en Chile.

El aguijón está en el cobro. Si el impuesto no se declara ni paga, el Servicio puede, previa citación, liquidarlo y girarlo al adquirente, y la sociedad chilena cuyas acciones son el activo subyacente responde solidariamente. Una estructura armada para mantener a Chile a distancia puede terminar con la sociedad chilena respondiendo.

Contribuciones: qué cambia de verdad según el dueño

El impuesto territorial en sí no se fija en quién es el dueño. Se aplica sobre el avalúo y lo paga el dueño o el ocupante, sin distinción de nacionalidad, residencia ni forma jurídica. Tres cosas sí cambian.

• Responsabilidad de quienes administran la sociedad. Si el bien raíz pertenece a una sociedad o persona jurídica, sus administradores, gerentes o directores responden solidariamente del pago del impuesto. Ese riesgo no existe cuando el dueño es una persona natural, y conviene decírselo en voz alta a quien acepte ser su representante en Chile.
• La sobretasa a los patrimonios grandes. Existe una sobretasa anual sobre la parte del avalúo fiscal total que excede de 670 unidades tributarias anuales, y ese total es la suma de los avalúos de todos los bienes raíces de un mismo contribuyente. Como se computa por contribuyente, cómo se reparte la propiedad entre personas y sociedades cambia el tramo que aplica.
• Deducir el impuesto. Un contribuyente que determina renta efectiva puede en ciertos casos deducir el impuesto territorial como gasto. Una persona natural que simplemente es dueña de una casa, sin actividad de primera categoría, no tiene contra qué deducirlo.

Cómo se calcula el impuesto, quién no lo paga y cómo se reclama un avalúo es el tema de contribuciones en Chile, y para la situación específica de un dueño extranjero, impuestos a la propiedad en Chile para dueños extranjeros.

Cómo decidir

La prueba honesta es qué piensa hacer con la propiedad, no qué suena más sofisticado.

1. Una propiedad, comprada para quedársela o usarla. A nombre propio. Conserva el tope, no tiene obligaciones anuales, y no hay nada que una sociedad le agregue.
2. Varias propiedades, o intención de comprar más. Vale la pena modelarlo, porque la sobretasa se computa por contribuyente y porque el tope es de por vida y de todos modos se va a agotar.
3. Varios dueños, o socios que pueden cambiar. La sociedad suele ganar, porque mover acciones es mucho más simple que mover cuotas sobre un terreno, con toda la fricción que describimos en acciones y derechos.
4. Pensando en qué pasa al fallecer. También vale la pena modelarlo, pero no en abstracto: una sucesión con un inmueble chileno adentro es un procedimiento propio, y lo explicamos en heredar un inmueble en Chile desde Estados Unidos.

Cualquiera sea la respuesta, el análisis no vale nada si el título no resiste una lectura. Eso va primero, y es el tema de qué revisar antes de transferir el dinero.

Cómo lo trabajamos

Respondemos esta pregunta sobre cifras y no sobre principios: cuánto pagó o va a pagar, cuánto espera que valga la propiedad cuando venda, si serán una o varias propiedades, y quién más está involucrado. Desde ahí, la comparación entre el tope que conserva como persona y la flexibilidad que compra con una sociedad deja de ser abstracta.

La lectura del título que tiene que preceder a todo esto es nuestro servicio de estudio de títulos, y la situación del impuesto anual es nuestro servicio de contribuciones. Si la propiedad resulta necesitar saneamiento antes de poder transferirse con seguridad, eso es nuestro servicio de saneamiento, y una primera señal la da el test de saneamiento.

La restitución del crédito es la diferencia más clara entre un accionista estadounidense y uno alemán, porque Alemania no tiene convenio tributario vigente con Chile. El caso completo está en si un alemán puede comprar terreno en Chile.

Preguntas frecuentes