Contribuciones e impuestos en Chile para propietarios extranjeros: qué es igual y qué no

En resumen: el impuesto territorial anual, las contribuciones, se le aplica exactamente igual que a un dueño chileno, y recae sobre la propiedad y no sobre la persona, lo que significa que la deuda impaga pasa con el título al siguiente dueño. Donde el trato cambia es en la ganancia al vender: el límite de 8.000 UF de por vida se le aplica como persona natural viva donde viva, pero el impuesto único y sustitutivo de 10% sobre el exceso está disponible solo para quienes tienen domicilio o residencia en Chile. Quien no tiene domicilio ni residencia en Chile paga el Impuesto Adicional sobre lo que exceda ese límite, y el comprador debe retener una parte del precio. Esa diferencia suele valer más que todo lo demás de esta página.

El impuesto anual: las contribuciones

El impuesto territorial se calcula sobre el avalúo fiscal que fija el Servicio de Impuestos Internos, no sobre lo que usted pagó. Las propiedades habitacionales tienen un monto exento y pagan solo por el exceso, en cuatro cuotas al año, en abril, junio, septiembre y noviembre.

Para un dueño extranjero, dos características importan más que la tasa misma:

• La deuda sigue a la propiedad. Si compra una propiedad con años de contribuciones impagas, hereda el problema. Pida el certificado de deuda de la Tesorería que cubra todos los períodos, no solo el año en curso.
• Hay una sobretasa que sorprende a los inversionistas. La ley chilena aplica un recargo calculado sobre el avalúo fiscal total de todo lo que un contribuyente posee por sobre un umbral, y no propiedad por propiedad. Quien acumula varios terrenos modestos puede superarlo sin darse cuenta. El mecanismo está en nuestra guía sobre las contribuciones.

Y una segunda sobretasa para los terrenos vacíos. Los sitios no edificados, las propiedades abandonadas y los pozos lastreros ubicados en áreas urbanas con agua potable y alcantarillado pagan una sobretasa de 100% de la tasa que corresponda. Si su plan es comprar un terreno y mantenerlo, revise si esto se aplica antes de calcular lo que le costará tenerlo.

La ganancia al vender: qué conserva y qué pierde quien no reside en Chile

La ley chilena trata con generosidad la ganancia que obtienen las personas naturales al vender bienes raíces. Hasta 8.000 unidades de fomento de ganancia acumulada en la vida pueden tratarse como ingreso no constitutivo de renta, y el exceso puede tributar, a elección del contribuyente, con un impuesto único y sustitutivo de 10%.

El límite en sí no depende de dónde viva usted. El Servicio de Impuestos Internos ha señalado que se aplica a las personas naturales con independencia de su domicilio o residencia, siempre que se cumplan los requisitos, entre ellos haber tenido la propiedad por más de un año y venderla a un comprador no relacionado. Lo que no tiene quien no reside en Chile es la opción del 10%: la parte de la ganancia que excede el límite tributa con el Impuesto Adicional, y el comprador debe retener sobre el pago.

Por eso la residencia al momento de vender sigue importando. Decide cómo tributa la ganancia por sobre el límite, y es una pregunta que conviene responder antes de comprar y no en el año de la venta.

Las rentas de arriendo

Si arrienda la propiedad, la renta es de fuente chilena y tributa en Chile. Para un dueño sin domicilio ni residencia en Chile queda afecta al Impuesto Adicional y, por regla general, se recauda mediante retención en la fuente, lo que significa que quien le paga es responsable de retenerlo y enterarlo en arcas fiscales.

Dos cosas que conviene resolver antes del primer arriendo:

• Si se aplica un convenio para evitar la doble tributación entre Chile y su país de residencia, porque puede cambiar tanto la tasa como el lugar donde finalmente se soporta el impuesto.
• Quién retiene. Equivocarse en esto genera una responsabilidad para quien paga y un problema para usted, y es la falla de cumplimiento más común que vemos en los arriendos de dueños extranjeros.

Los cobros que se olvidan

• Los derechos de aseo municipales. Son distintos de las contribuciones, los cobra la municipalidad y muchas veces llegan juntos, por eso los dueños suponen que son lo mismo. Vea la guía sobre los derechos de aseo.
• Los gastos comunes en un condominio, que también quedan ligados a la unidad.
• Los costos de notaría y de Conservador en la compra, que se calculan sobre el valor.
• El impuesto a las herencias y donaciones, si el plan incluye traspasar la propiedad a la familia. Chile lo cobra, y sus reglas no son intuitivas para quien está acostumbrado a otro sistema.

En qué se diferencia de pagar el impuesto a la propiedad en su país

Si está acostumbrado a un sistema en que el impuesto a la propiedad se cobra automáticamente por medio de quien administra su hipoteca, o lo cobra una vez al año una sola autoridad local, algunas cosas de las contribuciones le van a resultar extrañas.

• No hay un cobro automático incorporado a la compra. La mayoría de los compradores extranjeros no financia con un crédito hipotecario chileno, así que pagar a tiempo, cuatro veces al año, es responsabilidad directa suya y no algo que un banco gestione por usted.
• La deuda sigue al predio, no a quien la generó. Vale la pena repetirlo: desde el momento en que usted inscribe, la deuda que dejó el dueño anterior pasa a ser una deuda ligada a su propiedad, no un cobro contra él.
• El avalúo no es el precio que usted pagó. Dos dueños de propiedades parecidas pueden pagar montos distintos porque la base es el avalúo fiscal, no el precio de mercado. Es una lógica distinta a la de un sistema construido sobre el precio de venta tasado.
• Los avisos llegan al domicilio registrado ante el Servicio de Impuestos Internos, no a donde usted vive realmente. Si ese domicilio sigue siendo la oficina de un abogado de la compra, o simplemente está desactualizado, puede perder algo sin culpa suya.
• Normalmente no hay una cuenta única. Las contribuciones, los derechos de aseo y los gastos comunes de un condominio suelen llegar como cobros separados de emisores distintos, a diferencia de un sistema en que una sola autoridad lo cobra todo junto.

Cómo llevar la relación con el Servicio de Impuestos Internos desde el extranjero

Ser dueño sin residir en Chile no lo libera de nada de esto. Solo significa que necesita un canal confiable para hacerlo, y hay dos puntos prácticos que importan más de lo que parece.

• Mantenga actualizado el domicilio registrado, y decida desde el principio quién recibirá y atenderá los avisos sobre el avalúo, las sobretasas o la deuda. Si es su abogado o quien administra la propiedad, deje ese acuerdo explícito en lugar de darlo por supuesto.
• Deje por escrito la retención sobre el arriendo antes del primer contrato. Sea el responsable un administrador, una plataforma o un arrendatario particular, acuérdelo antes. Descubrir después que nadie retuvo correctamente se convierte en una pregunta de responsabilidad para alguien, y es mucho más fácil de resolver antes del primer pago que después.
• Lleve sus propios registros de lo que se pagó y cuándo, independientes de lo que informe un administrador. Resolver un conflicto por contribuciones antiguas o por retenciones del arriendo es mucho más fácil con sus propios papeles que con la promesa de que alguien lo va a revisar.
• Pida que le reenvíen directamente los avisos oficiales, aunque otra persona se encargue de pagar, para no depender nunca de un resumen de segunda mano de lo que dijo realmente el Servicio de Impuestos Internos.

Errores que cometen los dueños extranjeros con las contribuciones

• Dar por buena la cifra de contribuciones que entrega el corredor. Pida el certificado de deuda que cubra todos los períodos, no una cifra de palabra.
• No revisar si se aplica la sobretasa a los sitios urbanos no edificados o abandonados antes de comprar un terreno para mantenerlo a largo plazo.
• Planificar una venta en torno al impuesto sustitutivo de 10% sin confirmar primero la residencia, y descubrir después que no se aplica, o suponer que el límite de 8.000 UF se pierde por vivir fuera, cuando no es así.
• Tratar los derechos de aseo como si estuvieran incluidos en las contribuciones porque a veces llegan juntos. Se cobran por separado y tienen su propio registro.
• Dejar que el domicilio registrado quede desactualizado después de la compra, y perder luego un aviso que tenía un plazo corto para responder.
• Suponer que una sociedad mejora automáticamente la situación tributaria sin verificar si realmente lo hace para el plan concreto, porque una sociedad es otro contribuyente, con reglas completamente distintas.
• No plantear a tiempo el impuesto a las herencias y donaciones si el plan es traspasar la propiedad a la familia mientras se vive fuera, tratándolo como un problema para más adelante y no como parte de la decisión de compra.

El año en cuotas, y lo que llega además

Una dificultad práctica de ser dueño desde el extranjero es que nada llega como una sola cuenta anual. Estos son los cobros periódicos y cuándo aparecen.

Atrasarse en una cuota no es grave por sí solo, pero los intereses corren y la deuda queda ligada a la propiedad y no a usted personalmente, por eso el certificado de deuda que cubre todos los períodos es un documento habitual en cualquier venta.

Si aparece una deuda que usted no generó

Ocurre más de lo que los dueños extranjeros esperan, porque la deuda sigue al predio. El dueño anterior dejó deuda, la venta se cerró sin que nadie pidiera el certificado completo, y el cobro ahora pesa sobre su propiedad.

• Pida la deuda desglosada período por período, no solo el total. Sin el desglose no se puede saber qué períodos siguen siendo exigibles.
• Revise quién era el dueño en cada período, porque eso determina contra quién podría dirigirse un reclamo, aunque el cobro esté ligado al predio.
• Revise si alguna vez se firmó un convenio de pago, por usted o por un dueño anterior, porque eso interrumpe la prescripción y cambia el análisis.
• No firme un convenio que cubra períodos antiguos antes de hacer el análisis. Reconocer un período prescrito lo hace revivir, y es el error más caro que se puede cometer aquí.
• Revise el avalúo de los períodos cobrados, no el actual. Una propiedad puede haber estado bajo el monto exento algunos años y por sobre él en otros.

Las reglas de prescripción y cómo alegarla están en nuestra guía sobre la prescripción de las contribuciones.

El impuesto anual es una cosa y el impuesto al salir es otra, y el segundo sorprende a más dueños. Cómo tributa la ganancia y cuánto debe retener el comprador está en la guía sobre vender un inmueble en Chile sin residencia.

La retención, el IVA en el arriendo amoblado y de corto plazo y la exención del DFL 2 se explican en detalle en nuestra guía sobre cómo arrendar desde el extranjero.

Preguntas frecuentes

¿Pago más contribuciones por ser extranjero?

No. Las contribuciones no distinguen por nacionalidad. Las diferencias aparecen en la tributación de las rentas y de las ganancias, que depende de la residencia y no de la nacionalidad.

¿Cómo se fija el avalúo y se puede reclamar?

Se construye a partir de la superficie y las características del terreno y de las construcciones, con tablas oficiales. Se puede reclamar, pero solo por causales legales acotadas y dentro de plazos cortos. Vea la guía sobre cómo reducir las contribuciones.

Compré una propiedad con contribuciones impagas. ¿Tengo que pagarlas?

En la práctica la deuda viaja con la propiedad, y por eso el certificado de deuda es parte de la revisión previa y no un detalle de última hora. Qué períodos siguen siendo exigibles es otra pregunta, que tratamos en la guía sobre la prescripción de las contribuciones.

¿Se resuelve el problema si paso a ser residente antes de vender?

La residencia para efectos tributarios es una cuestión de hecho con reglas propias, y no es algo para improvisar en los meses previos a una venta. Es una pregunta de planificación legítima, y hay que plantearla temprano y responderla con franqueza.

¿Y si la propiedad está a nombre de una sociedad?

Una sociedad es otro contribuyente, con otro régimen, y el trato preferente de las personas naturales no se le aplica. Que una estructura convenga depende del tamaño de la inversión y de lo que piensa hacer con la propiedad.

¿Hay un impuesto por el solo hecho de tener un terreno?

Las contribuciones, más las sobretasas descritas si corresponden. Fuera de ese sistema no hay un impuesto separado al patrimonio inmobiliario.

¿Necesito una cuenta en un banco chileno para pagar las contribuciones?

No es un requisito estricto, pero en la práctica la mayoría de los dueños paga por un canal bancario chileno o por medio de quien administra la propiedad en Chile, porque el sistema de pago opera dentro del país. Si no piensa abrir una cuenta local, acuerde antes quién hará cada pago por usted y cómo se lo reembolsará.

¿Qué registros debo guardar para la autoridad tributaria de mi país?

Muchos países exigen a sus residentes declarar las propiedades o las rentas que tienen en el extranjero, aunque también se pague impuesto en Chile. Esa pregunta corresponde a un asesor de su propio país y no a esta guía, pero llevar un registro claro de lo que pagó en Chile, y cuándo, facilita esa declaración cuando le corresponda.

¿Los derechos de aseo también quedan ligados a la propiedad?

En la práctica se terminan cobrando contra la propiedad y, por lo tanto, contra quien sea su dueño, por eso una compra debería incluir el certificado de deuda municipal junto con el de contribuciones. El cobro es distinto de las contribuciones, lo fija una ordenanza municipal y no una norma nacional, y su plazo de prescripción está discutido entre tres y cinco años. El detalle está en nuestra guía sobre los derechos de aseo municipales.

¿Arrendar la propiedad cambia las contribuciones?

Las contribuciones no cambian porque la propiedad se arriende. Lo que cambia es que ahora usted también tiene una renta de arriendo de fuente chilena, que tributa por separado y, por regla general, se recauda mediante retención en la fuente. Las dos obligaciones corren en paralelo y se resuelven con contrapartes distintas.

¿Y si la propiedad es un terreno sin construir que pienso mantener?

Entonces lo que hay que revisar, antes de calcular lo que le costará tenerlo, es la sobretasa a los sitios urbanos no edificados, porque puede cambiar de manera importante la cifra anual. Se aplica a los sitios ubicados en áreas urbanas con agua potable y alcantarillado, así que si alcanza a su terreno es una pregunta sobre esa ubicación concreta y no una regla general.

¿A quién designo para tratar con el Servicio de Impuestos Internos mientras estoy fuera?

Sea quien sea, la designación tiene que ser formal, y el domicilio registrado ante el Servicio de Impuestos Internos tiene que ser uno que alguien revise de verdad. Los avisos llegan al domicilio registrado, así que uno desactualizado produce plazos vencidos que no son culpa de nadie, pero que igual le afectan a usted.

Cómo trabajamos

Antes de que un cliente extranjero compre, revisamos dos cosas a la vez: el título y el perfil tributario de la operación. Es un mal uso del dinero cerrar una compra y descubrir después que la salida tributa de forma bastante distinta a lo que se suponía.

El lado de la propiedad es un estudio de títulos, y el lado tributario, incluido cualquier reclamo por el avalúo o por deudas, lo lleva nuestro equipo de contribuciones.

Envíenos el rol de avalúo de la propiedad y cuéntenos dónde tiene su residencia tributaria, y le diremos cuánto cuesta mantener la propiedad y cómo se ve la salida según las reglas que realmente se le aplican.