Arrendar su propiedad en Chile viviendo en el extranjero: impuestos, contratos y arriendo por días

Muchos chilenos que se fueron del país, y muchos extranjeros que compraron en Chile, terminan arrendando su propiedad: a un arrendatario de largo plazo, o por días a turistas por medio de una plataforma. Las dos cosas se pueden hacer desde fuera, pero las reglas cambian. El impuesto a la renta no es el mismo para quien no vive en Chile, el arriendo amoblado puede pagar IVA y el reglamento del edificio puede poner condiciones al arriendo por días. Esta guía ordena lo que conviene saber antes de firmar el primer contrato.

En resumen: si usted no tiene domicilio ni residencia en Chile, el arriendo que recibe paga el impuesto adicional de 35% sobre la renta bruta. Quien le paga el arriendo debe retenerlo y enterarlo en el Servicio de Impuestos Internos, y usted además debe declararlo cada abril. Las viviendas DFL 2, hasta dos por persona, están exentas. El arriendo amoblado está afecto a IVA, y cuando se cobra por una plataforma y el dueño vive fuera, la plataforma responde por ese IVA. En un condominio, el reglamento de copropiedad puede fijar normas para el arriendo por días, así que conviene leerlo antes de publicar el aviso.

El impuesto a la renta cuando usted no vive en Chile

El arriendo de un inmueble ubicado en Chile es renta de fuente chilena, y se grava en Chile aunque el dueño viva en otro país. Para una persona natural sin domicilio ni residencia en Chile, el impuesto que corresponde es el impuesto adicional, con una tasa de 35%.

La base es la renta efectiva que consta en el contrato, sin deducción de gastos: no se descuentan las reparaciones, la comisión del corredor ni los gastos comunes. La única rebaja que la ley contempla para este caso son las contribuciones pagadas, que pueden deducirse de la base en la declaración anual. Como el arriendo de bienes raíces no agrícolas obtenido por personas naturales está exento del impuesto de primera categoría, no hay un crédito que rebaje el 35%.

Para declarar estas rentas no es necesario dar aviso de inicio de actividades. Lo que sí es obligatorio es presentar la declaración anual de renta en abril por los arriendos del año anterior, donde se imputa lo que se le retuvo durante el año.

Quién retiene el impuesto, y por qué importa

La ley obliga a retener a las personas o entidades que paguen rentas afectas al impuesto adicional, sin distinguir si son empresas o particulares. En un arriendo, quien paga es el arrendatario. Él debe retener el 35% de la renta bruta, enterarlo en el Servicio de Impuestos Internos hasta el día 12 del mes siguiente y presentar además una declaración jurada sobre esos pagos.

Que usted tenga un administrador que cobra los arriendos y se los remite no cambia esto. En octubre de 2026 el Servicio de Impuestos Internos precisó que, cuando el administrador actúa como mandatario del dueño, el obligado a retener sigue siendo el arrendatario, porque es quien jurídicamente paga la renta, y no quien remesa el dinero al exterior.

Si el arrendatario no retiene, responde él del impuesto, pero eso no lo libera a usted: el Servicio puede cobrarle el impuesto al beneficiario de la renta. Un arrendatario particular puede no conocer esta obligación, así que conviene explicársela antes de firmar y dejarla escrita:

• que la renta pactada es bruta;
• que el arrendatario retendrá el impuesto adicional y lo pagará dentro de plazo;
• que le enviará cada mes el comprobante de pago de la retención.

Las viviendas DFL 2

Las rentas que producen las viviendas acogidas al DFL 2 no se consideran para el impuesto adicional y están exentas de impuestos de categoría. El beneficio se aplica sea o no el dueño residente en Chile, y en ese caso no corresponde retener, declarar ni pagar impuesto alguno por esos arriendos.

El beneficio tiene límites. Solo pueden acogerse las personas naturales, y por un máximo de dos viviendas, nuevas o usadas. Si una persona tiene más, el beneficio queda para las dos de adquisición más antigua. Desde 2023 el límite se aplica cualquiera sea la fecha de compra, y desde 2020 las viviendas heredadas también cuentan. La vivienda debe tener una superficie edificada de hasta 140 metros cuadrados y destino habitacional.

La Ley 21.850, publicada el 17 de octubre de 2026, agrega una opción nueva desde el 1 de enero de 2027: las personas naturales que arrienden viviendas DFL 2 a partir de la tercera, de hasta 90 metros cuadrados y a personas no relacionadas, podrán optar por un impuesto único de 5% sobre el monto bruto del arriendo. La ley no dice expresamente cómo se aplica a quien vive en el extranjero, y el Servicio de Impuestos Internos todavía no publica su circular definitiva, así que conviene esperar esa instrucción antes de contar con ella.

Arriendo amoblado y arriendo por días: el IVA

El arriendo de un inmueble sin amoblar está exento de IVA. El de un inmueble amoblado está afecto, con la tasa general de 19%. Se entiende que un inmueble está amoblado cuando tiene lo necesario para pernoctar y alimentarse, como camas, mesa, sillas, vajilla, refrigerador y cocina. Para calcular el impuesto, la ley permite rebajar de la renta una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal, en la proporción que corresponda al período arrendado.

Quien arrienda amoblado en forma esporádica puede pagar el IVA en el formulario mensual, sin emitir documentos tributarios. Quien lo hace en forma habitual debe dar aviso de inicio de actividades y emitir boletas o facturas. El arriendo amoblado de una vivienda DFL 2 dentro del límite de dos está exento de IVA.

Con las plataformas digitales cambió una regla importante. Desde el 25 de octubre de 2025, el operador de la plataforma es contribuyente de IVA por la operación que intermedia, como si fuera un vendedor habitual. Cuando el dueño no tiene domicilio ni residencia en Chile y no ha iniciado actividades en el país, la plataforma es siempre la responsable del IVA del arriendo.

El arriendo por días sigue afecto al impuesto adicional de 35%. Lo que todavía no está resuelto es quién debe retenerlo cuando quien paga es un turista por medio de una plataforma, porque el Servicio de Impuestos Internos no se ha pronunciado sobre ese caso. Lo seguro es declararlo en abril.

El reglamento de copropiedad y el arriendo por días

Si la propiedad está en un condominio, lea el reglamento de copropiedad antes de publicar el aviso. La ley de copropiedad inmobiliaria exige que el reglamento resguarde, mediante normas de convivencia y sanciones, que el uso de las unidades como alojamiento temporal u hospedaje turístico no produzca molestias a los habitantes permanentes ni afecte el uso de los bienes y servicios comunes. Además, el reglamento puede imponer las limitaciones que los copropietarios estimen convenientes, siempre que no sean contrarias al ejercicio legítimo de otros derechos ni a la ley.

El reglamento de la ley permite que esas normas limiten el uso de la piscina, el gimnasio y otros bienes comunes por los ocupantes transitorios, con aforos, horarios o preferencia para los residentes, pero prohíbe que impliquen una discriminación arbitraria contra ellos. Para estos efectos, son ocupantes permanentes quienes residen al menos 30 días corridos en la unidad.

Ni la ley ni su reglamento dicen expresamente si un condominio puede vedar del todo el arriendo por días. Bajo la ley anterior, la Corte Suprema (Rol 14.434-2021) dio por infringido un reglamento que fijaba un destino exclusivamente habitacional cuando las unidades se arrendaban por menos de 15 días mediante plataformas. Si el reglamento de su edificio no está actualizado, o si contiene restricciones, conviene saberlo antes de recibir la primera reserva. Explicamos cómo se actualiza en la guía sobre el reglamento de copropiedad, y cómo se aplican las sanciones en la guía sobre las multas en condominios.

SERNATUR y la patente municipal

La ley de turismo obliga a inscribirse en el Registro Nacional de Prestadores de Servicios Turísticos de SERNATUR a los prestadores de alojamiento turístico, definidos como los establecimientos que proveen comercialmente alojamiento por al menos una noche. No hacerlo se sanciona con multa de 5 a 10 UTM. Para inscribirse se pide, entre otros documentos, la carpeta tributaria y la patente comercial o el documento que acredite la exención.

Lo que ninguna norma resuelve expresamente es si un particular que arrienda por días su propio departamento es un prestador de alojamiento turístico o debe pagar patente municipal. Depende de si la actividad se hace en forma comercial y del criterio de cada municipalidad. Si usted arrienda varias unidades o presta servicios como limpieza diaria o desayuno, lo prudente es asumir que sí. Si arrienda solo su vivienda de vez en cuando, consulte antes en la municipalidad donde está la propiedad.

El arriendo de largo plazo: el contrato y la ley de arrendamiento

La ley de arrendamiento de predios urbanos no se aplica a las viviendas amobladas que se arriendan por temporadas no superiores a tres meses para descanso o turismo. Para el arriendo de largo plazo, en cambio, es la ley que rige, y tiene reglas que un dueño que vive fuera debe conocer:

• El contrato escrito con firmas ante notario. Desde la ley Devuélveme mi casa, un contrato escrito con las firmas autorizadas por un notario es antecedente suficiente para el procedimiento monitorio, en que el arrendatario moroso tiene diez días corridos para pagar u oponerse y, si no lo hace, el lanzamiento se ordena dentro de diez días desde que la resolución queda firme. Lo explicamos en la guía sobre la ley Devuélveme mi casa.
• El desahucio. En los contratos mes a mes o de duración indefinida, el arrendador solo puede ponerles término por vía judicial o por notificación de un notario, con un plazo de dos meses más uno por cada año de arriendo, con un máximo de seis.
• La restitución. El arrendatario sigue debiendo la renta hasta que devuelve el inmueble, y sus derechos bajo esta ley son irrenunciables. Cuando un arrendatario no se va, las vías y sus plazos están en la guía para desalojar a un arrendatario. Y cortarle los servicios no es una de ellas.
• El reajuste. Si la renta está en pesos y se reajusta por IPC, puede calcularlo con nuestra calculadora de reajuste por IPC.

Administrar a distancia

Desde el extranjero, lo habitual es dejar a una persona o empresa a cargo con un poder que la faculte expresamente para arrendar, firmar y terminar contratos, cobrar las rentas, pagar las contribuciones y los gastos comunes y representarlo ante la administración del condominio. Si puede llegar a necesitar un juicio, el poder también debe permitir contratar abogados y comparecer en tribunales. Recuerde que, aunque el administrador cobre, la retención del impuesto sigue a cargo del arrendatario.

De vez en cuando conviene revisar que todo esté en orden: que las contribuciones estén pagadas, que no haya embargos y que quien ocupa la propiedad sea quien debe ocuparla. Explicamos cómo hacerlo en la guía para revisar su propiedad en Chile desde el extranjero.

Si usted vive en Estados Unidos o en otro país con convenio

Los convenios para evitar la doble tributación suelen permitir que el país donde está el inmueble grave sus rentas. El convenio entre Chile y Estados Unidos, vigente desde diciembre de 2023, permite a Chile gravar los arriendos sin límite de tasa. Su protocolo agrega una opción: el residente en Estados Unidos puede elegir tributar en Chile por esas rentas sobre una base neta, como si fueran utilidades de un establecimiento permanente. Esa elección es obligatoria para el año en que se ejerce y para los siguientes, salvo que la autoridad acepte ponerle término, así que conviene evaluarla antes del primer contrato. Lo explicamos en la guía sobre el convenio tributario entre Chile y Estados Unidos.

Si la propiedad está a nombre de una sociedad chilena, las reglas son otras, y la comparación está en la guía sobre comprar a nombre propio o con sociedad. Para saber si esa sociedad está al día, vea la guía para revisar una sociedad chilena y su propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que iniciar actividades en el SII para arrendar mi propiedad?

Para el impuesto a la renta, no es necesario. Para el IVA, solo si arrienda amoblado en forma habitual. Lo que sí debe hacer es declarar los arriendos cada abril.

¿Puedo arrendar mi departamento por días en plataformas como Airbnb?

Sí, salvo que el reglamento de copropiedad lo restrinja. La ley exige que el reglamento fije normas para que el hospedaje turístico no moleste a los residentes, y puede imponer otras limitaciones razonables. Léalo antes de publicar.

¿Qué pasa si mi arrendatario no retiene el impuesto?

El arrendatario queda responsable del impuesto que no retuvo, pero el Servicio de Impuestos Internos puede cobrárselo también a usted, y usted debe declarar la renta de todos modos. Por eso conviene dejar la retención escrita en el contrato.

Mi vivienda es DFL 2. ¿Pago impuesto por el arriendo?

No, si usted es persona natural y la vivienda está dentro del límite de dos viviendas acogidas al beneficio. La exención se aplica aunque usted viva fuera de Chile.

¿Necesito un administrador?

La ley no lo exige, pero desde el extranjero es difícil firmar contratos, recibir la propiedad y atender problemas sin alguien en Chile con un poder suficiente.

Cómo podemos ayudarle

En Terreno en Regla redactamos contratos de arriendo con las firmas ante notario, preparamos el poder para quien administre su propiedad, revisamos el reglamento de copropiedad antes de que arriende por días y, si el arrendatario no paga o no se va, nuestro equipo de juicios civiles se hace cargo. También podemos revisar su propiedad desde el extranjero antes de arrendarla. Escríbanos con la ubicación de la propiedad y el tipo de arriendo que tiene en mente. Puede ver todas las formas de contactarnos en nuestra página de contacto.