Cómo desalojar a un arrendatario que no se va: las cinco vías y sus plazos reales

Respuesta rápida: el camino depende de qué se pueda probar y de qué está reclamando. Con contrato y rentas impagas corresponde el procedimiento monitorio que la ley 21.461 incorporó a la ley 18.101, donde el arrendatario tiene diez días corridos para pagar u oponerse y, si no lo hace, se ordena el lanzamiento. Si el contrato simplemente venció o usted quiere ponerle término, la vía es el desahucio, y ahí los plazos son mucho más largos de lo que la gente cree: cuatro meses desde la notificación de la demanda, más dos meses por cada año completo de ocupación, hasta doce. Y si nunca hubo contrato, no es un juicio de arrendamiento. Lo que no corresponde en ningún escenario es cambiar las chapas ni cortar los servicios.

La mayoría de los casos que terminan mal no terminan mal por el arrendatario, sino porque el propietario eligió el procedimiento equivocado. Elegir mal significa meses perdidos y una demanda rechazada con costas, con el ocupante todavía adentro y ahora sabiendo que usted se equivocó.

Primero: identifique cuál de los cinco escenarios es el suyo

El error más caro de todos. Demandar de precario a un exarrendatario. Si hubo contrato, aunque sea verbal, aunque haya vencido hace años, no hay precario, porque el precario supone que la ocupación es por mera tolerancia y sin ningún vínculo previo. La Corte Suprema lo ha reiterado, y lo explicamos en detalle en la guía del juicio de precario.

El procedimiento monitorio, paso a paso

Es la vía más rápida disponible hoy, y está pensada para el caso concreto de rentas, gastos comunes y consumos impagos.

• Se presenta la demanda con patrocinio de abogado, acompañando el contrato y el detalle exacto de lo adeudado por cada concepto y período.
• El tribunal revisa los antecedentes y, si cumplen los requisitos, despacha de inmediato la resolución que ordena requerir de pago.
• Un receptor judicial notifica al arrendatario.
• Corren diez días corridos para que pague u oponga excepciones.
• Si no paga, no comparece ni se opone, se le condena al pago y se ordena el lanzamiento dentro de un plazo que no excede de diez días desde que la resolución queda firme.
• Si paga solo una parte, el procedimiento continúa por el saldo.

La contracara es que si el arrendatario se opone dentro de plazo, el monitorio se acaba y hay que seguir por la vía declarativa. Por eso la calidad de la demanda importa tanto: una deuda mal detallada o un contrato mal acompañado es una invitación a la oposición.

Los estudios sobre los primeros años de aplicación de la ley muestran un promedio cercano a los ciento cuatro días entre el ingreso de la causa y la resolución que ordena el lanzamiento, frente a los siete u ocho meses que tomaba antes. Es una mejora real, y sigue siendo más tiempo del que casi todos esperan. Los detalles de esta ley están en la guía de la ley Devuélveme mi casa.

El desahucio, y por qué toma tanto más

Acá está la sorpresa que se lleva la mayoría de los propietarios que no deben nada de renta y solo quieren su casa de vuelta.

En los contratos de mes a mes o de duración indefinida, el arrendador solo puede ponerles término mediante desahucio judicial, y el arrendatario tiene un plazo para restituir de cuatro meses contados desde la notificación de la demanda. Ese plazo aumenta en dos meses por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble, con un tope de doce meses.

Y ese es el plazo para restituir, contado desde la notificación, que a su vez viene después de preparar y presentar la demanda. En los contratos de plazo fijo que no exceden de un año, el arrendador debe pedir judicialmente la restitución y el arrendatario tiene igualmente cuatro meses desde la notificación.

La consecuencia práctica. Si su arrendatario paga al día y usted solo quiere la casa, calcule en meses y no en semanas. Es la razón por la que en la práctica muchas de estas situaciones se resuelven mejor negociando una salida con un plazo y una compensación acotada, que litigando doce meses.

Lo que no se puede hacer, aunque tenga toda la razón

• Cambiar las chapas. Es despojo por mano propia y le da al ocupante acciones en contra suya.
• Sacar las cosas a la calle. Además de lo anterior, expone a responder por los bienes.
• Cortar el agua, la luz o el gas. Es el error que puede terminar en materia penal, y lo desarrollamos en la guía sobre cortar los servicios al arrendatario.
• Entrar a la propiedad sin autorización, aunque usted sea el dueño y tenga llave. Mientras hay contrato vigente, el uso lo tiene el arrendatario.
• Retener bienes del arrendatario como garantía del pago de la renta.

Todas estas conductas tienen algo en común: convierten un caso que usted iba a ganar en un caso con dos frentes, y el segundo lo va a perder.

Qué preparar antes de ir al abogado

• El contrato, con sus anexos y prórrogas. Si fue verbal, todo lo que acredite la relación: transferencias, mensajes, correos, recibos.
• El detalle de la deuda, período por período, separando renta, gastos comunes y consumos.
• La inscripción de dominio vigente a su nombre.
• Las comunicaciones en que le pidió el pago o la restitución, con fecha.
• El estado de la propiedad, con fotografías fechadas, sobre todo si hay daños. Sirve para la medida precautoria de restitución anticipada.
• Si hay codeudor o aval, sus datos, porque la demanda puede dirigirse también contra él.

Preguntas frecuentes

No tengo contrato escrito. ¿Puedo demandar igual?

Sí. El arrendamiento puede ser verbal y se prueba por otros medios: transferencias periódicas, mensajes donde se habla de la renta, testigos, recibos. Lo que cambia es que el monitorio se vuelve más difícil de sostener, porque descansa en documentos, y lo probable es que haya que ir por la vía declarativa. Lo que no corresponde es demandar de precario para saltarse el problema de prueba.

El arrendatario tiene la casa destruida. ¿Tengo que esperar todo el juicio?

No necesariamente. La ley 21.461 incorporó una medida precautoria de restitución anticipada justamente para el caso en que el inmueble se destruyó parcialmente o quedó inutilizado por acción u omisión del arrendatario. Hay que acreditar una presunción grave del derecho reclamado, y el tribunal puede exigir caución. Documentar el estado del inmueble desde el principio es lo que hace viable esta vía.

¿Puedo demandar al aval junto con el arrendatario?

Si el contrato contempla un codeudor solidario o un aval, se le puede demandar conjuntamente, y en la práctica es lo que da resultado cuando el arrendatario no tiene bienes. Conviene revisar cómo quedó redactada esa cláusula, porque muchas no constituyen solidaridad real.

El arrendatario se fue pero dejó todas sus cosas. ¿Puedo sacarlas?

No por su cuenta, aunque parezca evidente. Deje constancia del estado y de la fecha, comunique por escrito, y encauce la restitución por la vía judicial. Sacar los bienes sin orden es exactamente el tipo de acto que después se usa en su contra para negociar.

¿Y si el arrendatario subarrendó a otra persona?

Si el contrato lo prohibía, es causal de terminación. Y para el desalojo hay que considerar al subarrendatario, porque es quien está materialmente en el inmueble. Ignorarlo en la demanda es un error que se paga al momento del lanzamiento.

Vendí la propiedad arrendada. ¿El nuevo dueño debe respetar el arriendo?

Depende de cómo conste el contrato. El arrendamiento otorgado por escritura pública, y con mayor razón si está inscrito, es oponible al comprador. Un contrato en instrumento privado normalmente no obliga al adquirente. Es una de las primeras cosas que se revisan en un estudio de títulos antes de comprar con ocupantes adentro.

Compré la casa en remate y sigue ocupada. ¿Es el mismo juicio?

No. Ahí hay mecanismos dentro del mismo procedimiento de ejecución para obtener la entrega material, y la situación cambia según quién ocupa. Está en la guía de la casa comprada en remate.

Cómo lo trabajamos

Lo primero es una conversación corta y concreta para determinar el escenario, porque es lo que define todo lo demás: qué se firmó, qué se pagó, desde cuándo ocupa y qué se le reclama. Con eso queda claro si el camino es el monitorio, el desahucio, la terminación por incumplimiento o algo distinto de un juicio de arrendamiento.

Después armamos la carpeta con el detalle de la deuda período por período, que es lo que sostiene el monitorio, y revisamos si corresponde pedir la restitución anticipada. Cuando hay aval o codeudor, la demanda se dirige también contra él desde el principio y no después.

El juicio en sí es materia de nuestra área de juicios civiles. Y si en el camino aparece que la propiedad tiene un problema de dominio o de inscripción, cosa que ocurre más seguido de lo que uno creería, lo resolvemos con un estudio de títulos antes de que el arrendatario lo use como defensa.

Mándenos el contrato, si lo hay, y el detalle de lo que le deben, y le decimos por qué vía corresponde, cuánto tiempo es realista y qué se puede pedir desde el primer escrito.