Juicio de precario en Chile: requisitos, el monitorio del artículo 18-K y los errores que lo pierden

Respuesta rápida: el precario está en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil y define la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. Esas tres palabras deciden casi todos los juicios: al demandante le toca probar que es dueño y que el otro ocupa, y desde ahí la carga se traslada al demandado, a quien le basta exhibir algún título para que la demanda se caiga. Lo que casi nadie tiene incorporado es que desde 2022 el precario ya no se tramita en juicio sumario. La ley 21.461 suprimió el comodato precario del artículo 680 del Código de Procedimiento Civil y lo mandó al procedimiento monitorio de la ley de arrendamiento. El efecto es doble: más rápido cuando el demandado no se opone, y más lento que antes cuando sí se opone.

Es una acción atractiva porque parece simple. Y justamente por eso se usa mal: se presenta en situaciones donde hubo una relación previa, el demandado la acredita con cualquier antecedente, y el propietario termina con la demanda rechazada, con costas y con el ocupante todavía adentro.

Precario y comodato precario no son lo mismo

La confusión empieza en el nombre. El Código Civil usa la palabra precario en dos lugares distintos, y solo uno de ellos es el que se ve todos los días en tribunales.

La distinción importa por una razón práctica. Si usted prestó la casa con un acuerdo, aunque haya sido de palabra y sin plazo, está en comodato precario y tiene que probar ese préstamo. Si nunca hubo acuerdo, está en el inciso segundo y tiene que sostener exactamente lo contrario, que no lo hubo. Son dos demandas distintas y equivocarse cuesta el juicio.

Los tres requisitos, y quién prueba cada cosa

Acreditados el dominio y la ocupación, la carga se desplaza. El demandado no tiene que probar que es dueño ni que tiene un derecho perfecto: le basta con mostrar algo que justifique por qué está ahí. Y esa vara ha sido históricamente baja.

Lo que cambió en 2022 y todavía sorprende a mucha gente

La ley 21.461, conocida como Devuélveme mi casa, se difundió como una ley de arriendos. Pero hizo algo más, y ese algo cambió por completo la tramitación del precario. Su artículo 18-K, incorporado a la ley 18.101, dispone que las normas del nuevo título se aplican, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario del artículo 2195 del Código Civil.

Y en paralelo, el artículo 2 de esa misma ley suprimió la expresión y comodato precario del numeral 6 del artículo 680 del Código de Procedimiento Civil. Ese numeral hoy dice solamente que el juicio sumario se aplica a los juicios sobre depósito necesario. El precario salió del sumario y entró al monitorio.

La paradoja de la reforma: el precario contestado se alargó

Es el punto que menos se dice y el que más cambia la estrategia. Una reforma pensada para acelerar produjo, en los casos peleados, el efecto contrario. Antes, si el ocupante se defendía, la discusión seguía dentro de un juicio sumario. Hoy, si el ocupante se opone y el tribunal estima que su oposición es fundada, el monitorio termina y hay que discutir en el procedimiento que quedó como residuo, que es el ordinario, con su período de discusión completo, su término probatorio largo y sus recursos.

De ahí se sigue una regla práctica que conviene tener clara antes de demandar: el monitorio de precario funciona muy bien contra el ocupante que no se defiende, y funciona peor que el sistema anterior contra el que sí se defiende. Por eso la pregunta inicial no es qué tan rápido es el procedimiento, sino qué tan probable es que el ocupante tenga algo que mostrar.

Cómo se tramita hoy, etapa por etapa

Si necesita calcular una fecha exacta dentro de este procedimiento, tenga presente que aquí se cuentan días corridos y no hábiles, al revés de lo que ocurre en la mayoría de los plazos civiles. Puede apoyarse en el contador de plazos legales para no equivocarse en el cómputo.

Qué significa que la oposición sea fundada

Aquí está hoy el verdadero campo de batalla. La ley exige que la oposición sea fundada, pero no dice con qué intensidad debe revisarla el tribunal, y los jueces se han dividido.

El trabajo de la Academia de Derecho Civil de la Universidad Diego Portales que revisó la práctica jurisprudencial de este procedimiento identificó ochenta y cinco sentencias de la Corte Suprema sobre la materia y analizó sesenta y siete. De esas, cuarenta y tres eran de precario, veinte de arrendamiento y cuatro de comodato precario. Dicho de otro modo: el monitorio creado para cobrar arriendos se convirtió, en los hechos, en el procedimiento del precario.

Ese mismo estudio muestra por qué conviene no confiar en la casación como red de seguridad: de sesenta y tres recursos de casación interpuestos, cincuenta y cinco fueron declarados inadmisibles, con el argumento de que el monitorio es un requerimiento y no un procedimiento de plena cognición. La partida se juega en primera instancia.

El punto que divide a la Corte Suprema: qué título basta

Sobre el fondo, la división es más antigua que la reforma y sigue viva. Conocer las dos líneas cambia cómo se plantea el caso.

Cómo se traduce esto en la estrategia. Si usted es el propietario, la demanda tiene que anticiparse al título que el demandado va a exhibir y hacerse cargo de él desde el primer escrito, en vez de esperar a la contestación. Y si su caso descansa en que un título no le es oponible, hay que decirlo y fundarlo, no darlo por evidente. En el monitorio esto pesa el doble, porque el tribunal resuelve sobre lo que se le acompañó.

Un punto abierto: el precario sobre un predio rural

El artículo 18-K vive dentro de la ley 18.101, que es la ley de arrendamiento de predios urbanos. De ahí que parte de la doctrina sostenga que el monitorio solo alcanza al precario sobre inmuebles urbanos, y que el precario sobre un predio rústico quedó sin procedimiento propio tras la supresión del sumario. Otros entienden que la remisión del artículo 18-K es general y no distingue.

No es una discusión académica para quien tiene un ocupante en un campo. Define ante qué procedimiento se demanda y, con eso, cuánto dura el juicio. Nuestra recomendación práctica es plantear el punto expresamente en la demanda, con fundamento, en lugar de asumir que el tribunal compartirá su lectura. Y si el predio tiene además problemas de cabida y deslindes, conviene resolver eso antes, porque el ocupante lo va a usar como defensa.

El error clásico: demandar de precario a un exarrendatario

La ley dice sin previo contrato. Si hubo arrendamiento, hubo contrato, y no importa que haya sido verbal, que haya vencido hace años o que el arrendatario haya dejado de pagar. Existió, y con eso el requisito se cae.

El razonamiento del propietario suele ser: no tengo contrato escrito, entonces demando de precario para no tener que probar el arrendamiento. Es exactamente al revés. La falta de contrato escrito es un problema de prueba dentro del juicio de arrendamiento, no una autorización para cambiar de acción. Y el demandado va a acreditar el arriendo sin dificultad, porque a él le conviene: con eso gana el juicio.

La vía correcta en ese escenario es la terminación del contrato, con las reglas de la ley 18.101. Si lo que hay es deuda de rentas, el camino es el monitorio de cobro, que explicamos en la guía de la ley Devuélveme mi casa. Si el contrato venció y no hay deuda, el camino es el desahucio, con sus plazos propios, que están en la guía de cómo desalojar a un arrendatario. Y mientras eso se tramita, conviene saber que cortarle la luz o el agua al ocupante no acelera nada y expone al propietario a una sanción.

Cuándo el precario sí es la vía

• El ocupante entró por mera tolerancia y nunca hubo acuerdo. El conocido a quien se le prestó la casa por unos meses sin nada firmado y que lleva años.
• El propietario ni siquiera sabía de la ocupación. Es la hipótesis de ignorancia que menciona expresamente la norma.
• Un tercero absoluto ocupa, sin relación con el dueño actual ni con el anterior.
• Terminó el título que tenía y no existe ningún otro que lo justifique, por ejemplo cuando el comodato precario se revocó y el comodatario no restituyó.
• El ocupante invoca un contrato que no le es oponible al actual dueño, y ese es precisamente el punto que se quiere llevar a juicio.

Y una advertencia frecuente en el mundo de las herencias: entre comuneros de una misma sucesión el precario no es la herramienta, porque el comunero tiene derecho sobre la cosa común y ese derecho es su título. Ahí lo que corresponde es la partición, que es el único camino que reparte de verdad.

Precario y remate: el escenario donde las dos líneas chocan

Quien se adjudica una propiedad en remate y la encuentra ocupada es el caso donde la división jurisprudencial produce resultados opuestos con los mismos hechos. Si el ocupante muestra un contrato celebrado con el dueño anterior, en una línea eso basta para rechazar la demanda y en la otra hay que analizar si ese contrato le es oponible al adjudicatario.

Además, contra el propio ejecutado el precario suele ser innecesario, porque la entrega material se pide dentro del mismo juicio ejecutivo. Los tres escenarios posibles y cómo se resuelve cada uno están en la guía de qué hacer cuando la casa comprada en remate está ocupada. La conclusión de fondo es que esa pregunta se resuelve antes de ofertar, con un estudio de títulos, y no después con una demanda.

El caso de las familias, que es el más delicado

Buena parte de estos juicios son entre parientes: el hijo que quedó viviendo en la casa de los padres, la exconviviente que permanece en el inmueble, el hermano que ocupa el retazo de todos.

En la primera línea jurisprudencial el vínculo familiar por sí solo suele operar como justificación y la demanda se rechaza. En la segunda, se exige que el actual dueño haya asumido esa obligación. Además, cuando hay hijos o cónyuge involucrados, puede aparecer una discusión de familia, como la declaración de bien familiar, que es un frente distinto y con su propia sede.

Por eso, cuando el ocupante es un pariente, lo primero no es redactar la demanda sino mapear todos los frentes: sucesorio, de familia y civil. Es habitual que la solución esté en el primero y no en el tercero, sobre todo cuando la posesión efectiva nunca se hizo y el inmueble sigue inscrito a nombre del causante.

Qué conviene reunir antes de demandar

• Inscripción de dominio vigente del inmueble, con certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones.
• Prueba de la ocupación actual: fotografías fechadas, certificados de los servicios a nombre del ocupante, declaraciones de vecinos.
• La historia completa de cómo llegó a ocupar, contada con honestidad al abogado. Es el dato que decide la acción, y ocultarlo solo adelanta el rechazo.
• Todo documento que el ocupante podría exhibir: contratos del dueño anterior, promesas, recibos, mensajes. Si existe, es mejor conocerlo antes que en la oposición.
• El plano y la descripción del inmueble, sobre todo si el ocupante usa solo una parte del predio.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se demora hoy un juicio de precario?

Depende enteramente de si hay oposición. Sin oposición, el monitorio es rápido: notificado el demandado corren diez días corridos, y luego el lanzamiento se ordena en un plazo que no excede de otros diez desde que la resolución queda firme. Con oposición fundada, el monitorio termina y hay que ir a un juicio declarativo que, suprimido el sumario, es más largo que el que existía antes de 2022. Cualquier plazo único que le prometan ignora esa bifurcación.

¿Los diez días son hábiles o corridos?

Corridos. Es una diferencia sustancial respecto de la mayoría de los plazos civiles, y ha sido discutida hasta el Tribunal Constitucional, que en marzo de 2025 rechazó por unanimidad un requerimiento de inaplicabilidad sobre el artículo 18-K señalando que el punto es de mera legalidad y corresponde resolverlo a los jueces del fondo.

El ocupante paga las cuentas de luz y agua. ¿Eso le da un título?

Por sí solo no constituye título, pero es un antecedente que los tribunales miran, porque sugiere una relación tolerada y prolongada en el tiempo. Si además hubo pagos periódicos al dueño, la discusión ya no es de precario sino de arrendamiento, y cambiar de acción a mitad de camino cuesta tiempo y costas.

Compré una propiedad que estaba ocupada. ¿Puedo demandar de precario?

Es exactamente el escenario donde las dos líneas dan resultados opuestos. Si el ocupante tiene un contrato con el dueño anterior, en una línea eso basta para rechazar la demanda y en la otra hay que analizar si ese contrato le es oponible a usted. Antes de comprar, esa pregunta se resuelve con un estudio de títulos y una visita al inmueble.

¿Sirve el precario contra una toma?

Técnicamente hay ocupación sin contrato, pero para una ocupación por la fuerza la vía útil es la penal, porque tiene una medida cautelar de desalojo que opera mucho antes que cualquier juicio civil. Está explicada en la guía de la ley de usurpaciones. Iniciar un precario contra una toma reciente es perder justamente el momento en que el desalojo era posible.

Mi terreno es rural. ¿Igual va por el monitorio?

Es un punto discutido, porque el artículo 18-K está dentro de la ley de arrendamiento de predios urbanos. Hay quienes sostienen que la remisión no distingue y quienes sostienen que el monitorio no alcanza al predio rústico. Conviene plantearlo en la demanda con fundamento y estar preparado para ambas lecturas, en lugar de descubrirlo cuando el tribunal provee.

¿Puedo pedir que me paguen por el tiempo que ocuparon?

La acción de precario persigue la restitución. La indemnización por el uso es una discusión propia, con su propio fundamento y su propia prueba, y en el monitorio no cabe. Conviene plantearla bien y por separado, no como un agregado al final del escrito.

Soy dueño pero mi inscripción tiene problemas. ¿Igual puedo demandar?

El dominio es el primer requisito y hay que acreditarlo con la inscripción vigente. Si la inscripción tiene defectos, el demandado los va a usar, y con razón. Lo que corresponde es sanear eso primero, con el saneamiento o con la corrección que corresponda, y demandar después desde una posición sólida.

¿Puedo demandar de precario a un hermano que ocupa la casa de la herencia?

No, mientras la comunidad hereditaria exista. El comunero tiene derecho sobre la cosa común y eso constituye su título. La herramienta es la partición, y si la posesión efectiva no se ha hecho, ese es el primer paso y no el último.

Cómo lo trabajamos

Antes de escribir una línea de demanda hacemos la pregunta que decide el caso: hubo alguna vez una relación entre el dueño, o el dueño anterior, y quien hoy ocupa. Si la hubo, el precario queda descartado y buscamos la acción correcta. Preferimos decirlo al principio y no después de meses de tramitación.

La segunda pregunta es de estrategia y viene de la reforma: qué tan probable es que el ocupante se oponga. Si la respuesta es que se va a oponer y tiene con qué, el monitorio deja de ser una ventaja y hay que planificar el juicio de fondo desde el primer día, sin gastar el mejor material en un procedimiento que va a terminar.

Cuando el precario sí corresponde, la demanda se construye anticipando el título que el demandado va a exhibir, con la inscripción de dominio bien acompañada y con la ocupación acreditada por más de un medio, porque son los dos puntos que el tribunal exige del demandante y los únicos que dependen de nosotros.

Los juicios los llevamos desde nuestra área de juicios civiles, y cuando el conflicto viene de una sucesión, que es lo más habitual, se resuelve en el área de herencias, que suele ser el camino más corto aunque parezca el más largo. Si la inscripción del inmueble tiene defectos que el ocupante podría usar, partimos por el estudio de títulos.

Mándenos la inscripción de dominio y cuéntenos quién ocupa y desde cuándo, y le decimos si el precario es la vía o cuál es, antes de que gaste en una demanda que se va a rechazar.