2026年6月17日•

在智利如何驱逐租客：避开无权占有之诉的误区

📋 文章目录

租客拖欠租金、损坏房屋或拒不搬离，无疑是业主可能经历的最令人沮丧和焦虑的处境之一。您的投资、毕生的努力，或家庭的经济未来，被一个干脆不再付款的人挟持。您唯一想做的，就是尽快让他离开，收回本属于自己的东西。

所幸，如今 第21.461号法，即人们常说的 “把我的房子还给我法”，已经让天平向业主一侧倾斜，通过新设的 督促程序大幅加快了驱逐速度。

不过，有一个隐藏的风险是许多业主（甚至并非专攻不动产领域的律师）所忽视的： 选错法律策略，可能让您在法院白白耗费数年时间和数百万比索。 一个看似简单的概念错误，也就是在不该使用时提起“无权占有之诉”，会被最高法院严厉否定。本文将说明如何避免落入这一法律陷阱，以及收回房屋的正确途径。

快速途径：督促程序

业主长期面对旷日持久诉讼的挫败，促成了智利民事司法的重大变革。当前的解决方案是 督促程序，这是一种加速的执行工具，专门用于追讨租金、基本公共事业欠款以及返还不动产。

这一法律救生索如何运作？它不是一场无休止争辩的漫长诉讼。只要您持有租赁合同并能证明欠租，法官便会直接发出命令：租客有 十个自然日的不变期限清偿全部欠款。

如果租客不付款、不到庭，或无法提出“可成立的异议”（即有扎实证据支撑的实质抗辩），将被自动判决败诉。法院将命令 在公权力协助下立即执行驱逐 ，无需再举行听证或办理其他繁琐手续。

如果您还怀疑这位不负责任的租客正在拆卸或损毁您的房屋，现行法律允许我们申请 提前返还。只要提交损害的具体证据，法官可以命令其立即交还房产，甚至在诉讼终结之前，从而使您的财产免遭破坏。

数以百计的业主，正是在这里输掉了诉讼和金钱。

由于手中没有现行有效的正式合同而心急如焚，或仅仅因为得到了不当建议，许多人试图通过提起 “无权占有之诉”来赶走占用者。无权占有是一项法律制度，用于收回因“所有人不知情或单纯容忍”而被占用的房产（例如某人擅自住进一处空置房屋）。

但请注意： 如果占用者能够证明此前存在租赁合同，最高法院会毫不留情地大量驳回此类起诉。

无论该合同是否：

在智利最高审判机关看来，只要此人当初是基于某个时点存在的协议或租赁合同而进入该房产，那么就 不存在“单纯容忍”或“不知情”。您的无权占有之诉将被驳回，数月甚至数年的诉讼时间付诸东流，而最糟糕的是，欠租的租客仍在您的房产中免费居住。

您的情况与此类似吗？

一种日益常见的情形，尤其在拍卖或捡漏交易中，是买下的房子附带一份“不受欢迎的赠品”：前业主的租客拒绝搬走。

我应该提起无权占有之诉吗？ 不应该。 那我应该起诉终止租赁合同吗？ 也不应该，因为您从未与此人签署过任何合同。

智利的一般规则是：房产所有权转移后，前所有人的租赁合同即告终止，对您不再产生效力（极少数例外除外，例如以公证书登记的合同）。

此时我们应当采用的准确诉讼策略，称为 “因出租人权利消灭而请求返还房产”。提起这一特定之诉后，法律强制占用者迁出，同时要求其在实际交付钥匙之日前，继续向您支付相应租金。

因为占有之诉的前提是某人仅凭业主的容忍而占用房产，没有合同也没有权源。租客即使拖欠数月租金，仍然握有权源，也就是租赁合同。在这种情形下提起占有之诉只会被驳回，并被迫回到本来就正确的程序重新开始。

督促程序适用于租赁关系和欠租事实证据清晰的案件。没有书面合同时，争议焦点转向以其他方式证明关系存在，例如定期转账、聊天记录或证人，诉讼策略也随之改变。因此第一步始终是厘清究竟能证明什么、有哪些文件。

这是一项保全措施，在符合法律规定的条件下，允许业主在案件审结之前实际收回房产。申请在同一程序内提出，用处显而易见：避免占用人在整个审理期间继续免费居住。

这种情形不属于占有之诉，而属于占用人权利消灭的问题，具体途径取决于原租赁合同是如何订立的。若以已登记的公证契约订立，可能对新业主具有对抗力；若非如此，买受人的处境则不同。起诉之前先确认这一点，才能避免在错误的程序上浪费数月。

最高法院的判例给了我们一个非常清晰的教训：在智利不动产法中，形式与技术概念极其重要。提起错误的诉讼不只是技术失误，更是一场财务上的灾难，会让您失去应有的收益和家庭本该拥有的安宁。

在 Terreno en Regla，我们是专攻不动产法的诉讼律师。我们不会拿您的财产临场发挥。我们会研究您的案情，分析应当提起督促程序、终止租赁之诉，还是因权利消灭而请求返还，并在法律允许范围内采取最有力、最迅速的行动，让占用者离开您的房子。

告诉我们您的情况，我们会说明应当如何处理。