土地分割与萨巴格法

城市界线以外分割土地的两条路径

位于城市界线以外的土地一律适用第3516号法令。规则说起来简单，执行起来严格：分割后任何一宗地都不得小于5000平方米（半公顷），并且全部须保持农业、畜牧或林业用途。法令明确禁止在地区规划之外形成城市聚落，这也是审核项目时所依据的标准。

一般路径如今多了一个以前没有的中间环节。图纸和测绘资料先由授权第三方（经国家认可的企业或专业人士）审核，之后农牧局才出具认证。再之后才向国税局申请税务编号并办理登记。如果项目带着明显问题进入流程，驳回会在整套测绘费用付清之后才到来，这是发现错误代价最高的方式。详见我们的指南：农牧局为何驳回土地分割申请。

第二条路径是例外。第3516号法令第1条列出了不适用最低面积的若干情形，其中由第19807号法律加入的第(j)项，就是通称的萨巴格法。它不是一部独立的法律，也不是特别许可，而是同一法令内部的例外，有自己的要件，办理流程与一般路径完全不同。

萨巴格法的五项要件

作为例外规定，条文不允许宽泛解释。五项要件必须全部满足，否则交易将面临第3516号法令第3条规定的无效风险；而在这条路径上，签署之前没有任何机构审核卷宗，因此错误往往很晚才暴露，通常是在登记局拒绝登记的时候。

亲属关系。只能转让给一等直系血亲或姻亲：父母、子女，以及公婆岳父母、女婿儿媳。祖父母与孙子女属二等亲，不在范围内；兄弟姐妹、叔伯、侄甥和朋友更不在其列。

估值。申请时母地在国税局的现行财政估值须低于1000个UF。面积。分割出的地块须在500至1000平方米之间，上下都没有余地。用途。受让的亲属须用于建造自住房屋。限制。登记局会同时登记一项禁令，自登记之日起五年内不得将该地块转让给家庭以外的人。

如果想在联系我们之前先自查，可以阅读萨巴格法完整指南，其中对照法条逐项说明；萨巴格法自测工具可以在一分钟内告诉您是否符合条件。

哪些环节不经过农牧局，以及为何值得了解

“所有农村土地分割都需要农牧局认证和授权第三方审核”这一说法流传甚广。对一般路径而言属实，对萨巴格法而言并非如此。

农牧局2024年第4788号豁免决议第五节明确将第3516号法令第1条第(j)项排除在第18755号法律第46条的认证之外，以执行审计总署2022年第E258993号意见。该项认证及随之而来的授权第三方，适用的是半公顷及以上的分割。

实际影响体现在费用上。如果一份萨巴格法分割的报价里出现农牧局规费或外部审核费，那是在为该情形下法规并未规定的环节收费。这也是这条路径比一般路径快得多的原因。

测绘与分割图

分割图是归档于不动产登记局的文件，它永久确定一宗地在哪里结束、另一宗地从哪里开始。我们的测量与建筑团队使用高精度GPS设备完成测绘，出具由合格专业人士签署的图纸，可直接提交公证处、登记局、农牧局、市政建设局或国有资产部。

契约里的旧图纸很少还能用。坐标测绘普及之前的图纸以实物参照物描述界址，而这些参照物通常早已消失，面积也是用精度较低的方法算出来的。如今各机构要求以官方坐标为基准的现势测绘，而产权面积与实地面积不符，正是最常见的驳回理由之一。

同样的工作也用于分割以外的事项：围墙与登记不符时的界址更正、分割诉讼或面积诉讼所需的鉴定报告，以及成片开发的图纸。如果您面对的是与邻居的界址争议，把坐标测绘与两宗地的登记历史相对照，才是决定胜负的证据，争论没有用。若需在公顷与平方米之间换算，或换算产权证上的旧计量单位，面积换算工具可以立刻完成。

土地位于城市界线以内时，路径不同

第3516号法令适用于城市界线以外的土地。若土地在界线以内，分割不由农牧局办理，而由市政建设局审批，项目由建筑师签署，最小面积由该市镇的地区规划文件确定，而不是法令规定的半公顷。

因此我们首先要确定土地属于哪种制度，因为其余一切都由此决定：谁审批、由哪位专业人士签署、适用什么最小面积、需要多长时间。这是一项简短的审查，可以避免这道流程中代价最高的错误，也就是为不适用的路径委托绘图。