智利萨巴格法：要求、分步指南和费用
快速回答： 萨巴格法（第 19.807 号法案）是智利的一项法律例外，允许将农村或农业财产细分为低于法定 5,000 平方米（半公顷）的面积。具体而言，它授权业主将 500 至 1,000 平方米之间的地块专门转让给直系亲属（父亲、母亲、儿子、女儿、祖父或孙子），其唯一目的是让他们在那里建造房屋。最常被违反的要求是人们误以为他们可以将这块土地出售给第三方，而这在五年内是被禁止的。
什么是萨巴格法，它到底允许什么？
第 3.516 号法令规定，在智利，位于城市边界以外的农村土地不能被分割成小于 5,000 平方米的地块。这项规定旨在保护农业土壤，防止农村无节制的城市化。然而，这种僵硬性造成了一个严重的社会问题：农民和地块所有者无法在不违法的情况下合法地将一块土地赠予自己的孩子来建造房屋。
为了解决这个家庭剧，第 19.807 号法案诞生了，也就是俗称的萨巴格法（以其主要推动者的姓氏命名）。这项法规是半公顷一般规则的一个严格的、例外的情况。它允许土地所有者将最多两块土地的所有权转让给直系亲属，每块土地的面积必须强制在 500 到 1,000 平方米之间。
该法律的精神纯粹是居住和家庭导向的。它不是房地产开发商的捷径，也不是创建不规则细分的合法途径。这是一项专门为保持农村家庭团聚而设计的社会福利，允许新一代人在他们父母或祖父母的土地上建造房屋并拥有自己的产权契据。
萨巴格法的要求是什么？
由于这是一般规则的例外，农牧业服务局（SAG）在要求遵守细分土地的确切要求时是毫不留情的。如果缺少任何一个要素，申请将被拒绝，您将失去在此过程中投入的所有时间和金钱。
以下是官方表格，列出了您的土地和家庭今天必须满足的五个不可避免的条件：
必须强调的是，这种出于家庭目的的 5,000 平方米例外是实现这种生前转让的唯一干净的合法途径。在聘请测量师或律师之前，我们邀请您使用我们的免费验证工具。
如何办理：官方分步指南
确切了解萨巴格法在何处以及如何办理，是六个月内拿到地契还是陷入官僚迷宫多年的区别。最近的法规变化将流程中的一个关键阶段委托给了经过认证的私人实体，从而改变了传统顺序。
以下是您的文件夹必须遵循的精确路线，没有任何捷径：
- 产权研究和计划准备： 律师必须核实母财产没有未决的禁运或诉讼。同时，建筑师、测量师或农艺师根据主管机关要求的标准格式对土地进行测量并起草细分图。
- 提交给授权的第三方（新要求）： 为了减轻国家负担，规划和文件夹现在必须首先通过外部注册专业人员的技术验证，由他们出具预先批准报告。
- 提交给 SAG 批准： 在授权第三方批准后，数字文件夹进入农牧业服务局，该局将审查背景详细信息，证明亲属关系证书，最后在计划上盖章，并发布批准决议。
- 从 SII 获取税单分配证书： 凭 SAG 盖章的计划，文件进入内部税务局。该机构为您亲属的新土地分配一个独立的税单，将其从税收目的上与原始财产分开。
- 公证人面前的契约和 CBR 登记： 最后一步是严格的法律程序。起草公共转让契据（可以是象征性的出售或权利转让），在公证人面前签署，然后带到房地产登记处。登记员将所有权登记在亲属名下，并记录下五年内不得出售的法律禁令。
如果在任何时候您受到改变这个顺序的诱惑，请记住每个实体都需要前一个机构盖章的文件。这是一条牢不可破的链条。
费用是多少，需要多长时间？
让我们来解决每个农村所有者都会问的问题。总成本不是一个固定值，因为专业费用和公证费因地区而异，并且取决于您土地的地形复杂性。但是，为了帮助您预测预算，我们创建了一个包含适用于本年度的诚实参考范围的表格。
请记住，这些费用不包括律师从头到尾协调整个项目的法律管理费用，为防止被机构拒绝，这总是可取的。从长远来看，支付全面建议的费用要比重复地形测量和重新支付国家费用便宜得多。
导致流程失败的常见错误
尽管初衷良好，但进入公共系统的大部分申请最终都被扔进了垃圾桶。了解SAG 新规定和拒绝原因将有助于您维护您的项目。
- 存在不可逾越的技术缺陷的计划： 如果聘请的专业人员没有使用 SAG 要求的精确大地基准面和时区（目前为 SIRGAS），该计划将在第二阶段被授权第三方拒绝。
- 未结清的母财产所有权： 如果您自己不是整个地块的合法所有者，您就不能将一块土地赠送给您的孩子。如果您通过不规则的“权利转让”购买并且没有注册的所有权，登记员将在第五阶段停止该过程。
- 亲属关系证明不当： 许多人忘记提供来自民事登记处的更新后的出生证明，以无可辩驳地证明所有者和受益人之间的直接联系。
该法律不允许什么
这项立法提供了家庭救济，但国家保持保护措施，以保护农业和农村土地免受房地产投机和不规则细分的影响。在应用此程序时，某些做法完全是非法的：
- 将地块出售给第三方： 明文规定，自登记员登记之日起的强制五年内，不得将 500 或 1,000 平方米的部分出售给家庭以外的人。
- 出于商业目的进行细分： 法律授权转让最多两块土地。您不能使用此规则将您的整公顷土地细分为十块 1,000 平方米的土地来创建一个公寓区。
- 使间接亲属受益： 不可能利用这一法律手段将土地转让给兄弟姐妹、姐夫或表亲。法律文本在允许的血缘关系程度方面是详尽无遗的。
如果您想知道是否可以在 5,000 平方米的地块上建造两栋房屋而无需正式细分或转让所有权，您应该调查管理员住所或直系尊亲属的市政许可，这与本法律代表着完全不同的路径。
我们在 Terreno en Regla 如何为您提供建议
我们知道，一边协调测量师，另一边协调律师，然后在公证处面对值班的官僚，这令人精疲力竭。这就是为什么我们设计了一项全面的服务，我们的团队将完全控制您的项目。在采取任何步骤以确保您的财产符合条件之前，我们会进行严格的产权研究，并派遣我们的工程师到现场进行主管机关要求的地理参考地形测量。
我们的使命是确保看到您的孩子或孙子在家庭土地上建房的愿望成为合法的现实，在登记处以他们的名义登记，没有令人头疼的问题，中途也没有预算惊喜。
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根据萨巴格法，我可以将土地转让给哪些亲属？
您只能转让给直系尊亲属和卑亲属，无论是血缘关系还是姻亲关系。这专门涵盖父亲、母亲、祖父母、子女和孙子女（包括岳父母）。兄弟姐妹、叔叔和侄子被排除在此例外之外。
完成该程序需要多长时间？
从聘请测量师到在房地产登记处登记，整个过程通常需要 6 到 9 个月，具体取决于地区和当地农牧业服务局的工作量。
用这种方法细分需要多少钱？
费用因土地的复杂程度而有很大差异。您通常应预期法律研究费用在 $150,000 至 $300,000 CLP 之间，地形和规划费用在 $300,000 至 $600,000 CLP 之间，外加大约 $300,000 CLP 的 SAG 和公证处公共费用。
细分后的土地以后可以卖给别人吗？
是的，它可以被出售，但不是立即出售。法律实施了一项严格的禁令，禁止自其在登记处登记之日起强制五年内将地块出售给家庭以外的各方。
这项法律可以用来建立休闲地块（parcelas de agrado）吗？
绝对不行。其目的完全是为了直系亲属核心的居住。旨在建立休闲地块的商业细分和布局必须始终尊重 5,000 平方米的法定下限或遵循城市发展法规。
如果 SAG 拒绝这些计划会发生什么？
如果您的项目因技术缺陷而被拒绝，您必须指示您的测量师解决这些意见并重新提交文件夹以供审核。这不仅会延误流程，还可能要求您支付新的费用，这使得专家的初步审查至关重要。
法律免责声明：本指南中关于 5,000 平方米例外和SAG 划分农田监管框架的信息仅供指导，并在发布之日生效。截止日期和费用可能会有变动。我们建议每个农村细分项目在执行前都由律师和地形工程师逐案验证。