El convenio tributario entre Chile y Estados Unidos y las propiedades en Chile

Durante años, quienes vivían en Estados Unidos y tenían propiedades en Chile no contaban con un convenio tributario. Eso cambió el 19 de diciembre de 2023, cuando entró en vigor el convenio entre Chile y Estados Unidos para evitar la doble tributación. Era razonable suponer que bajaría el impuesto chileno sobre los arriendos o sobre la venta de una propiedad. En materia inmobiliaria, en general no lo hace. Lo que hace es definir qué país cobra primero, dar a Estados Unidos un marco para reconocer como crédito el impuesto chileno y cambiar los números en una situación concreta: cuando la propiedad está a nombre de una sociedad chilena. Esta guía explica qué significa el convenio para quien reside en Estados Unidos, tenga la propiedad a su nombre o por medio de una sociedad.

En resumen: con el convenio, Chile conserva el derecho pleno a gravar los arriendos de inmuebles ubicados en Chile y la ganancia en su venta, sin tope, y lo mismo vale para la venta de acciones de una sociedad cuyo valor proviene principalmente de inmuebles en Chile. Después, Estados Unidos reconoce el impuesto chileno como crédito según sus propias reglas. Donde el convenio sí marca una diferencia es con una sociedad chilena: el accionista residente en Estados Unidos obtiene el crédito completo por el impuesto de primera categoría de la sociedad, sin la restitución parcial que se aplica a los accionistas de países sin convenio. El convenio no cubre el impuesto a las herencias y donaciones ni las contribuciones.

La tabla resume el efecto del convenio en cada situación; las secciones siguientes explican cada una.

Desde cuándo se aplica el convenio

El convenio entró en vigor el 19 de diciembre de 2023. Sus normas sobre impuestos retenidos en la fuente se aplican a las cantidades pagadas o abonadas desde el 1 de febrero de 2024, y sus normas sobre los demás impuestos se aplican a los períodos tributarios que comienzan el 1 de enero de 2024 o después. Se aplica a los residentes de cualquiera de los dos países, lo que en la práctica significa personas y sociedades que tributan como residentes en Estados Unidos o en Chile.

Hay un punto que condiciona todo lo demás. Estados Unidos grava a sus ciudadanos y residentes por sus rentas de todo el mundo. Para un dueño que tributa en Estados Unidos, entonces, la pregunta casi nunca es si el arriendo o la ganancia obtenidos en Chile pagarán impuesto allá. Lo pagarán. La pregunta real es cuánto impuesto cobra Chile primero y cuánto de él admite Estados Unidos como crédito.

Arriendos de una propiedad a su nombre

El artículo 6 del convenio permite a Chile gravar las rentas de bienes inmuebles ubicados en Chile, sin límite. Por eso se aplica completa la ley chilena. Para un dueño que no vive en Chile, el arriendo queda afecto al impuesto adicional de 35%. El impuesto en general lo retiene quien paga el arriendo, y el dueño tiene además una obligación de declaración anual en Chile.

El protocolo del convenio agrega una opción que importa en los arriendos: un residente en Estados Unidos puede elegir tributar en Chile por sus rentas de arrendamiento sobre una base neta, como lo haría una empresa. Si esa elección conviene depende de los gastos de la propiedad y de cómo se cobra el arriendo, así que vale la pena decidirlo antes de firmar el primer contrato y no después de la primera retención. Explicamos lo básico de los arriendos para dueños extranjeros en la guía de impuestos a la propiedad para extranjeros, y la retención, el IVA y el arriendo por días en la guía para arrendar desde el extranjero.

Vender una propiedad que está a su nombre

El artículo 13 permite a Chile gravar la ganancia en la venta de inmuebles ubicados en Chile, otra vez sin tope. Aquí las reglas chilenas para personas naturales son más favorables de lo que muchos dueños esperan. El tope de 8.000 UF de ganancia acumulada en inmuebles que no paga impuesto se aplica a las personas naturales vivan donde vivan, siempre que se cumplan sus requisitos, entre ellos haber tenido la propiedad más de un año y venderla a un comprador no relacionado.

Lo que no tiene quien no reside en Chile es la opción de pagar un impuesto único de 10% sobre la ganancia que exceda ese tope, que está reservada a las personas con domicilio o residencia en Chile. El exceso queda afecto al impuesto adicional, y el comprador debe retener una parte del pago: 10% del precio, o 35% de la ganancia cuando es posible determinarla. Para evitar una retención excesiva, el vendedor puede pedir antes al SII que determine la ganancia. Explicamos cómo funciona una venta para quien vive fuera en la guía para vender un inmueble en Chile sin residencia.

Tener la propiedad por medio de una sociedad chilena

Aquí es donde el convenio cambia los números. Una sociedad chilena paga impuesto de primera categoría sobre sus utilidades: 27% en 2026 en el régimen general. La Ley 21.850, publicada el 17 de octubre de 2026, baja esa tasa a 25,5% en 2027, 24% en 2028 y 23% desde 2029. Cuando la sociedad reparte utilidades a un accionista que vive fuera, se aplica el impuesto adicional de 35%, y el accionista puede descontar como crédito el impuesto de primera categoría que pagó la sociedad.

En el régimen general chileno, ese crédito no siempre es completo. Los accionistas residentes en países sin convenio tributario deben restituir una parte: 35% del crédito hasta 2026, 30% en 2027 y 20% en 2028, y nada desde 2029 según la Ley 21.850. Los accionistas residentes en un país con convenio vigente quedan liberados de esa restitución, y desde diciembre de 2023 eso incluye a Estados Unidos. El resultado práctico es que, para un accionista residente en Estados Unidos, el impuesto chileno total sobre las utilidades que se reparten queda en 35%: el impuesto de primera categoría que pagó la sociedad más la diferencia que se paga al repartir.

El artículo 10 del convenio fija topes más bajos para los dividendos, de 5% y 15%, pero su protocolo mantiene el impuesto adicional chileno mientras el impuesto de primera categoría siga siendo totalmente acreditable contra él. Por eso el beneficio principal del convenio para el accionista estadounidense de una sociedad chilena es el crédito completo, no una tasa menor sobre los dividendos.

Vender la sociedad en vez de la propiedad

Algunos dueños suponen que vender las acciones de la sociedad, en lugar de la propiedad, deja la ganancia fuera de Chile. Con el convenio no es así. El artículo 13 permite a Chile gravar, sin tope, la ganancia en la venta de acciones de una sociedad que obtiene más del 50% de su valor de inmuebles ubicados en Chile, que es justamente el caso de una sociedad formada para tener una propiedad. Para otras acciones, el convenio limita el impuesto chileno a 16%, salvo que el vendedor haya tenido el 50% o más de la sociedad en algún momento de los doce meses anteriores a la venta.

Si en cambio es la sociedad la que vende la propiedad, la ganancia forma parte de sus utilidades y paga impuesto de primera categoría, y los accionistas vuelven a tributar cuando se les reparte el dinero. A diferencia de una persona natural, la sociedad no tiene el tope de 8.000 UF.

Lo que ocurre en Estados Unidos

El artículo 23 del convenio dispone que Estados Unidos concederá a sus residentes y ciudadanos un crédito por el impuesto a la renta pagado en Chile, de acuerdo con la ley estadounidense y sus limitaciones. Dicho de otro modo, el convenio no crea un crédito nuevo; confirma que el impuesto chileno cuenta para las reglas estadounidenses de crédito por impuestos extranjeros. Cuánto de él puede usarse cada año depende de su situación tributaria completa en Estados Unidos, y tener acciones de una sociedad extranjera puede traer obligaciones de información propias. Ese lado corresponde a su asesor tributario en Estados Unidos, y conviene coordinarlo con él antes de decidir cómo tener la propiedad.

Lo que el convenio no cambia

• El impuesto a las herencias y donaciones. El convenio cubre los impuestos a la renta. El impuesto chileno a las herencias y donaciones sobre bienes en Chile no está cubierto, y puede aplicarse además de lo que corresponda en Estados Unidos. Explicamos el lado chileno en la guía sobre la herencia en Chile desde Estados Unidos.
• Las contribuciones. No son un impuesto a la renta, así que el convenio no las toca.
• Los beneficios del DFL 2. Siguen disponibles solo para personas naturales y nunca para sociedades.
• El impuesto único de 10% sobre la ganancia. Sigue reservado a las personas con domicilio o residencia en Chile.
• La retención en las ventas. El comprador que le paga a un vendedor sin residencia sigue obligado a retener.

A nombre propio o con sociedad, mirado desde los impuestos

Para una sola propiedad que se piensa conservar y algún día vender, tenerla a nombre propio suele dejarlo mejor ubicado: conserva el tope de 8.000 UF, y una sociedad agrega una segunda capa de impuesto al repartir más el costo de mantenerla al día cada año. El convenio mejora la alternativa de la sociedad al asegurar el crédito completo, pero no la vuelve más barata que la compra a nombre propio en el caso de una sola propiedad. La sociedad se justifica por otras razones, como varios dueños, varios inmuebles o una sucesión que ordenar, y cuando se justifica, el convenio la hace más predecible para un accionista que reside en Estados Unidos. Comparamos las dos alternativas en la guía sobre comprar a nombre propio o con una sociedad, y explicamos cómo se constituye una sociedad en la guía para constituir una sociedad en Chile desde Estados Unidos.

Preguntas frecuentes

¿El convenio baja el impuesto chileno sobre mis arriendos?

No directamente. Chile conserva el derecho a gravar sin tope los arriendos de inmuebles ubicados en Chile. El protocolo del convenio sí permite a un residente en Estados Unidos elegir tributar en Chile sobre una base neta, lo que puede importar en una propiedad con gastos significativos.

Si vivo en Estados Unidos y vendo mi propiedad en Chile, ¿pago impuesto en Chile?

Sobre la ganancia que exceda el tope de 8.000 UF, sí, con el impuesto adicional, y el comprador debe retener una parte del precio. Después, Estados Unidos reconoce el impuesto chileno como crédito según sus propias reglas.

¿Ahora que rige el convenio, conviene más una sociedad chilena?

Conviene más que antes, porque el accionista residente en Estados Unidos obtiene ahora el crédito completo por el impuesto de la sociedad. Pero para una sola propiedad, tenerla a nombre propio suele seguir siendo más simple y conserva el tope de 8.000 UF.

¿El convenio cubre el impuesto a las herencias en Chile?

No. Solo cubre los impuestos a la renta. Los bienes en Chile que pasan a los herederos siguen sujetos a las reglas chilenas del impuesto a las herencias, con convenio o sin él.

Cómo podemos ayudarle

En Terreno en Regla le ayudamos a decidir si comprar a nombre propio o con una sociedad, constituimos y mantenemos la sociedad, podemos actuar como su representante en Chile y nos encargamos de la parte legal de vender la propiedad mientras usted sigue en Estados Unidos. Puede ver cómo trabajamos en nuestra página de sociedades inmobiliarias. Las contribuciones no cambian con el convenio; si quiere revisarlas o reclamar el avalúo, vea nuestro servicio de contribuciones. Y si la propiedad le llegó por herencia, nuestro servicio de herencias se encarga de la posesión efectiva y la inscripción.