Cómo constituir una sociedad en Chile viviendo en Estados Unidos para tener una propiedad

A muchas personas que viven en Estados Unidos y compran una propiedad en Chile les dicen, en algún momento, que "armen una sociedad". A veces es el consejo correcto. Otras veces no lo es, y el costo de equivocarse aparece años después, cuando se vende la propiedad o cuando se descubre que la sociedad dejó de cumplir con el Servicio de Impuestos Internos. Esta guía explica cómo se constituye una sociedad chilena desde Estados Unidos, qué le exige todos los años y el requisito que conviene conocer desde el principio: alguien en Chile tiene que representarla.

En resumen: un extranjero que vive en Estados Unidos puede ser dueño de una sociedad chilena sin visa ni residencia. Lo habitual es una sociedad por acciones (SpA), que admite un solo accionista. Primero necesita un RUT chileno, la sociedad puede constituirse por medio de un apoderado sin que usted viaje, y debe presentar su declaración de renta todos los años aunque no tenga movimiento. Su representante legal ante el SII debe ser chileno o extranjero con permiso de residencia en Chile, de modo que un accionista extranjero que vive en Estados Unidos no puede cumplir ese papel.

Primero, confirme que de verdad necesita una sociedad

La ley chilena reserva dos beneficios valiosos a las personas naturales. El primero es el tope de 8.000 UF de ganancia acumulada en la venta de inmuebles que no paga impuesto, que se aplica a las personas naturales vivan donde vivan. El segundo son los beneficios del DFL 2 para viviendas, que desde la Ley 20.455 no pueden usar las personas jurídicas. Una sociedad no tiene ninguno de los dos. Paga impuesto de primera categoría sobre la ganancia, y sus accionistas pagan otra vez cuando reciben las utilidades.

Por eso, para una sola propiedad que se piensa conservar, tenerla a nombre propio suele ser la mejor respuesta. La sociedad se justifica por otras razones: varios dueños que necesitan reglas claras entre ellos, varios inmuebles, una actividad de arriendo organizada o una sucesión que conviene ordenar en vida. Comparamos las dos alternativas en detalle en la guía sobre comprar a nombre propio o con una sociedad.

Por qué la SpA es el vehículo habitual

La sociedad por acciones está regulada en los artículos 424 a 446 del Código de Comercio. Le sirve a un dueño extranjero por tres razones. Puede crearla una sola persona, así que no hace falta buscar un segundo socio. Su nombre debe terminar en "SpA" y su objeto se considera siempre mercantil. Y ninguna norma exige que sus accionistas sean chilenos ni que vivan en Chile. También es posible una sociedad de responsabilidad limitada, pero necesita al menos dos socios y es menos flexible cuando cambian los dueños.

Paso 1: un RUT para cada accionista extranjero

Antes de que exista la sociedad, cada accionista extranjero necesita un RUT. El SII lo tramita por medio de un mandatario con domicilio o residencia en Chile, con su pasaporte o identificación vigente, la identificación del mandatario y un poder suficiente. El poder otorgado en el extranjero debe venir traducido al español y apostillado o legalizado, y los documentos no pueden tener más de un año de antigüedad. El trámite se hace en forma electrónica. Lo explicamos paso a paso en la guía para obtener un RUT chileno sin viajar.

Paso 2: el poder que usted firma en Estados Unidos

El mismo poder puede autorizar a su representante para pedir su RUT y para firmar en su nombre la constitución de la sociedad. La Ley 20.659, que creó el Registro de Empresas y Sociedades, permite expresamente firmar por medio de un apoderado, y acepta el mandato otorgado por escritura pública o por instrumento privado con firmas autorizadas ante notario y protocolizado. Cuando el poder se otorga en el extranjero, se aplican las reglas generales sobre legalización o apostilla.

Desde Estados Unidos hay dos formas de firmarlo: en un consulado de Chile, o ante un notario de su estado con la apostilla de la Secretaría de Estado de ese estado. Cada vía tiene sus usos, y la diferencia importa si el mismo poder se usará después para comprar o vender una propiedad. Explicamos las dos en la guía sobre el poder firmado en Estados Unidos para usar en Chile.

Paso 3: la constitución de la sociedad

En Chile hay dos vías paralelas, y una SpA puede usar cualquiera. La primera es el Registro de Empresas y Sociedades, conocido como "Tu Empresa en un Día". Funciona con un formulario electrónico, es público y gratuito por ley, y la incorporación a ese registro reemplaza la inscripción en el Registro de Comercio y la publicación en el Diario Oficial. Al incorporarse la sociedad, el SII le asigna su RUT en forma automática, y en el mismo formulario puede pedirse el inicio de actividades.

La segunda es la vía tradicional: la sociedad se constituye por escritura pública, o por instrumento privado con firmas autorizadas ante notario y protocolizado, y un extracto se inscribe en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces y se publica una vez en el Diario Oficial dentro de sesenta días. Si ese plazo se pasa, la sociedad queda expuesta a nulidad, que puede sanearse pero conviene evitar. La vía tradicional toma más tiempo y cuesta más, pero a veces se prefiere cuando los estatutos necesitan un diseño detallado.

Las principales diferencias entre las dos vías, lado a lado:

Lo que conviene decidir antes de firmar

Los estatutos de una SpA son flexibles, lo que es una ventaja solo si alguien los piensa con cuidado. Antes de redactarlos, estos son los puntos que definimos con usted:

• El nombre de la sociedad, que debe terminar en "SpA", y su objeto: comprar, mantener, arrendar y vender inmuebles, redactado con la amplitud suficiente para que la sociedad pueda hacer lo que usted planea sin modificar sus estatutos después.
• El capital, el número de acciones y cómo y cuándo las pagan los accionistas, porque la sociedad necesitará fondos para comprar la propiedad.
• Quién administra la sociedad y con qué facultades: si el representante en Chile puede firmar solo, qué actos requieren su aprobación por escrito y si vender o hipotecar la propiedad queda reservado a los accionistas.
• Si hay varios dueños, las reglas entre ellos: qué pasa si uno quiere vender sus acciones, si uno fallece o si no se ponen de acuerdo en vender la propiedad.

Estas decisiones son las que hacen útil a la sociedad años después, cuando quien conoce los detalles puede ya no estar disponible. Unos estatutos copiados de un modelo genérico pueden funcionar el primer día y causar problemas la primera vez que algo cambia.

Paso 4: un representante legal en Chile

Este es el requisito que conviene resolver antes de constituir la sociedad. Ante el SII, el representante legal de la sociedad debe ser su gerente, administrador o presidente, y si es extranjero debe contar con un permiso de residencia que le permita realizar actividades en Chile. El Registro de Empresas y Sociedades exige la misma condición: para representar a una sociedad hay que ser chileno o extranjero con visa.

La consecuencia práctica es simple. Si usted es extranjero y vive en Estados Unidos, puede ser dueño de todas las acciones, pero no puede ser el representante legal de su sociedad ante el SII. Alguien en Chile tiene que asumir ese papel. Conviene que sea una persona de su confianza, con las facultades exactas que la sociedad necesita y nada más, y con instrucciones claras sobre lo que puede firmar sin consultarle.

Cómo llega la propiedad a la sociedad

El camino más simple es que la sociedad compre la propiedad directamente, a su nombre. Si usted ya es dueño de la propiedad y quiere pasarla a una sociedad, no se trata de un mero trámite: la ley exige que el aporte cumpla las formalidades propias del bien, lo que en un inmueble significa escritura pública e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, y la transferencia puede tener efectos tributarios. Es una decisión que conviene tomar antes de comprar, no después.

Lo que la sociedad debe cumplir cada año

La sociedad es un contribuyente con vida propia. Debe presentar su declaración anual de renta todos los años, tenga o no movimiento, y sigue sujeta a sus obligaciones mientras no dé aviso de término de giro. Una sociedad que simplemente deja de declarar no desaparece. El SII puede declarar de oficio su término de giro, y el problema aparece en el peor momento: cuando usted quiere vender la propiedad o mover el dinero.

En cuanto a impuestos, la sociedad paga impuesto de primera categoría sobre sus utilidades: 27% en 2026 en el régimen general. La Ley 21.850, publicada el 17 de octubre de 2026, baja esa tasa a 25,5% en 2027, 24% en 2028 y 23% desde 2029. Una sociedad que vive de arriendos normalmente no puede acogerse al régimen Pro Pyme, porque las rentas pasivas, entre ellas los arriendos, no pueden superar el 35% de sus ingresos. Cuando las utilidades se le reparten a usted, se aplica el impuesto adicional de 35%, con crédito por el impuesto de primera categoría que pagó la sociedad. Cómo influye en esto el convenio tributario entre Chile y Estados Unidos lo explicamos en la guía sobre el convenio tributario y su propiedad en Chile.

La propiedad paga contribuciones como cualquier otra. Del lado estadounidense, ser dueño de acciones de una sociedad extranjera puede traer obligaciones de información propias; esa pregunta corresponde a su asesor tributario en Estados Unidos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo ser el único accionista?

Sí. Una SpA puede constituirla y mantenerla una sola persona, y ninguna norma exige que sus accionistas sean chilenos ni que residan en Chile.

¿Puedo ser el representante legal de la sociedad desde Estados Unidos?

Si usted es extranjero, no ante el SII. El representante legal debe ser chileno o extranjero con un permiso de residencia que le permita realizar actividades en Chile. Usted puede ser dueño de la sociedad y dar instrucciones precisas a quien la represente.

¿Tengo que viajar a Chile para constituirla?

No. La sociedad puede constituirse por medio de un apoderado, con un poder firmado en Estados Unidos y apostillado o legalizado, con traducción al español cuando haga falta.

¿Qué pasa si la sociedad deja de declarar?

El SII puede declarar de oficio su término de giro, y la falta de declaraciones complica cualquier venta de la propiedad o cualquier movimiento de fondos. Si eso ya ocurrió, el primer paso es revisar en qué estado está la sociedad; lo explicamos en la guía para revisar una sociedad chilena y su propiedad.

Cómo podemos ayudarle

En Terreno en Regla constituimos sociedades chilenas que tienen propiedades, obtenemos el RUT de la sociedad y de sus accionistas extranjeros, hacemos el inicio de actividades, podemos actuar como representante de la sociedad en Chile y la mantenemos al día con poderes, modificaciones, actas y cesiones de acciones. Puede ver cómo trabajamos en nuestra página de sociedades inmobiliarias. Si la sociedad va a comprar una propiedad, hacemos antes el estudio de títulos, y si ya la tiene, podemos revisarla desde el extranjero.