Cómo obtener un RUT chileno sin viajar: la solicitud en línea, el poder y lo que el RUT no hace

En resumen: sí, usted puede obtener un RUT chileno sin pisar el país. El Servicio de Impuestos Internos acepta una solicitud en línea presentada por un representante con domicilio o residencia en Chile, que actúa con un poder suyo. Si el poder se otorga en el extranjero, tiene que quedar habilitado para usarse en Chile: con apostilla, si su país es parte del convenio de la apostilla, o con legalización consular y del Ministerio de Relaciones Exteriores, si lo firma en un consulado chileno o su país no es parte. Además debe estar traducido al español, y los documentos no pueden tener más de un año de antigüedad. Presentada la solicitud, el RUT tarda entre 3 y 5 días hábiles. Existe también una vía simplificada para inversionistas que operan por medio de bancos y corredores de bolsa autorizados, que pide poco más que una copia del pasaporte, pero está pensada para invertir en el mercado de capitales y no para comprar una propiedad.

El RUT es un número de identificación tributaria. No es una visa, no da residencia y no obliga a vivir en Chile. Lo que hace es convertirlo a usted en una parte identificable dentro del sistema chileno, y por eso casi ningún trámite importante puede completarse sin él.

Para qué lo necesita realmente

• Para firmar la escritura de compraventa. El notario identifica a las partes por su RUT.
• Para inscribir la propiedad. Que es el momento en que el dominio realmente se transfiere.
• Para pagar las contribuciones y para cualquier relación con el Servicio de Impuestos Internos. Cuánto cuestan y cómo se comportan las deudas está en la guía de impuestos a la propiedad para extranjeros.
• Para abrir una cuenta bancaria o contratar servicios básicos, donde lo piden sistemáticamente.
• Para cualquier venta posterior. Tampoco se puede vender sin RUT, y el impuesto sobre la ganancia depende de si usted es residente en ese momento.
• Para comprar un vehículo. Un turista que compra un auto en Chile también necesita RUT. Los pasos, desde el RUT hasta cruzar la frontera, están en la guía sobre el RUT para comprar un auto en Chile.

Las dos vías

Lo que más tarda no es el SII. Es el poder: redactarlo, firmarlo ante notario en su país o en un consulado chileno, apostillarlo o legalizarlo y traducirlo. Calcule semanas para eso, no días, y empiece antes de tener firmada una promesa de compraventa con un plazo corriendo.

Cómo redactar bien el poder desde la primera vez

Un poder redactado de forma demasiado estrecha obliga a otorgar otro, con una nueva ronda de apostilla y de envío. Estos son los puntos que conviene resolver antes de firmarlo:

• Que cubra toda la operación. La solicitud del RUT, la promesa de compraventa, la escritura, la inscripción, el pago de impuestos y derechos, y los servicios básicos.
• Que identifique bien la propiedad si ya está elegida, y que sea lo bastante amplio si todavía no lo está.
• Que individualice con precisión al representante, con su nombre completo y su identificación.
• Que cumpla las formalidades notariales de su propio país, porque la apostilla certifica el acto notarial y un defecto en él invalida toda la cadena.
• Que se traduzca al español si no está en español; para la escritura, con la traducción oficial del Ministerio de Relaciones Exteriores.

Lo que el RUT no hace

• No da residencia. Es un número tributario y nada más.
• No lo convierte en residente tributario en Chile. La residencia para efectos tributarios depende de la presencia en el país, no de tener un número, y la diferencia importa mucho para el impuesto sobre la ganancia cuando venda. Lo explicamos en la guía de impuestos.
• No levanta la restricción de la zona fronteriza. Si usted es nacional de un país limítrofe y el terreno está en una zona declarada fronteriza, el RUT no cambia nada. Esa regla está explicada en la guía para comprar como extranjero.
• No valida la compra. Usted puede tener un RUT perfecto y aun así comprar una propiedad que no pueda inscribirse a su nombre.

La apostilla y la legalización consular, paso a paso

La vía que corresponde depende de si su país es parte del convenio de la apostilla y de dónde firme. Para el RUT, el SII acepta cualquiera de las dos y recibe una copia digitalizada en línea. Para una escritura de compraventa, un poder certificado por un notario estadounidense sigue siendo un documento privado después de la apostilla, y los notarios y Conservadores chilenos en general piden escritura pública, así que la vía consular es la más segura; el poder se protocoliza en una notaría chilena antes de la escritura. Confundir las vías cuesta un viaje de ida y vuelta completo del documento.

• Si su país es parte del convenio de la apostilla: firme el poder ante un notario local y pida la apostilla a la autoridad que designa su país; en Estados Unidos, en general la Secretaría de Estado del estado donde está habilitado el notario. En Chile no hace falta ninguna legalización adicional. El documento queda listo para usarse en Chile, con su traducción al español si no está en español.
• Si su país no es parte del convenio: firme el poder ante un notario local, haga autenticar la firma como exija ese país y legalice el documento en el consulado chileno que corresponde a su domicilio. Ya en Chile, la firma del cónsul debe legalizarse en el Ministerio de Relaciones Exteriores antes de que el poder pueda usarse ante el SII o un notario.
• En un consulado chileno, en cualquier país: usted firma el poder ante el cónsul, que actúa como ministro de fe. El original se legaliza después en el Ministerio de Relaciones Exteriores en Chile, y no puede apostillarse.

Cualquiera sea la vía, considere el tiempo del envío físico en ambos extremos cuando el original deba llegar a Chile. Un documento que tiene que pasar por un notario, una autoridad y quizás un consulado antes de viajar no es algo para empezar cuando ya corre el plazo de una promesa.

Los errores que conviene evitar con el poder

• Pequeñas diferencias entre documentos. Un nombre escrito de manera algo distinta en el pasaporte, el poder y la solicitud del RUT es motivo de demora. Revise que todos los documentos usen la misma grafía y, cuando corresponda, el mismo orden de los nombres.
• Suponer que el poder no necesita un término. Salvo que diga otra cosa, un poder otorgado para una operación determinada se entiende vigente hasta que esa operación termina o hasta que se revoca, pero conviene revisar la redacción en vez de suponerlo.
• Dejar la traducción para el final. Una traducción hecha a última hora, por alguien sin calidad para traducir documentos que se usarán ante autoridades chilenas, puede ser rechazada igual que un documento sin apostilla.
• No confirmar que el notario del extranjero ha hecho esto antes. No todos los notarios están acostumbrados a preparar documentos para usarse en otro país. Pregúntelo antes de firmar, no después de que la apostilla vuelva con un error.
• Enviar el original por correo ordinario. Un documento tan importante, y tan lento de reemplazar, justifica el costo de un servicio con seguimiento.
• Encargar la traducción sin saber para qué se usará. Para el RUT, el SII acepta cualquier traducción al español. Para una escritura conviene la oficial del Ministerio de Relaciones Exteriores, que se pide en línea sobre el documento ya apostillado o legalizado.

Cómo se compara el RUT con el número tributario que ya tiene

Si usted ya tiene un número tributario en su propio país, el RUT cumple un papel parecido dentro del sistema chileno: un número fijo que el Servicio de Impuestos Internos y las demás instituciones usan para identificarlo en gestiones que de otro modo no tendrían un hilo común. Lo que puede sorprender es lo poco que se exige para obtenerlo. A diferencia de un número ligado a un historial tributario, el RUT de una persona extranjera se otorga sobre la base de su identificación y del poder, no de una prueba de ingresos ni de declaraciones anteriores en Chile. No vence ni hay que renovarlo una vez otorgado, aunque, como veremos, puede ser necesario actualizar el domicilio que el Servicio tiene registrado.

Los plazos reales, y lo que corre en paralelo

Lo más útil de entender sobre una compra a distancia es que el RUT casi nunca es el cuello de botella. Lo es el poder, y el estudio de títulos debería correr al mismo tiempo, no después.

Un error que conviene evitar es firmar primero la promesa, con un plazo corto, y empezar el poder después. Si la apostilla demora tres semanas más de lo previsto, el que queda en incumplimiento es el comprador. Lo que debe cubrir el estudio de títulos antes de comprometerse está en la guía para comprar una propiedad en Chile siendo extranjero, y cómo se redacta una promesa que lo proteja, en la guía sobre la promesa de compraventa.

La vía simplificada es más estrecha de lo que parece

El mecanismo simplificado por medio de bancos y corredores de bolsa autorizados existe y es liviano: pide poco más que una copia del pasaporte. Pero fue diseñado para invertir en instrumentos del mercado de capitales, como acciones, renta fija, cuotas de fondos mutuos y ciertos contratos, y tiene condiciones sobre el tipo de inversión y el origen de los fondos.

Un comprador que quiere adquirir una casa o un terreno normalmente irá por la vía ordinaria, con la solicitud en línea y un poder. Conviene hacer la pregunta al principio en lugar de suponer que la vía liviana está disponible, porque la respuesta cambia los plazos en semanas.

Los documentos para una compra hecha desde el extranjero

• Pasaporte o documento nacional de identidad del comprador, con el nombre escrito exactamente como aparecerá en todo lo demás.
• Poder que cubra la solicitud del RUT, la promesa, la escritura, la inscripción, los impuestos y derechos, y los servicios básicos.
• Apostilla o legalización consular de ese poder, según si su país es parte del convenio y de dónde lo firme.
• Traducción al español si el documento no está en español; para la escritura, la oficial del Ministerio de Relaciones Exteriores.
• Copia de la inscripción de dominio vigente de la propiedad, junto con el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones.
• Rol de avalúo y certificado de deuda de contribuciones por todos los periodos, no solo el año en curso, porque las deudas siguen a la propiedad.
• Certificados municipales de lo construido, si la propiedad no es un terreno sin construcciones.

Si el RUT debe ser el suyo o el de una sociedad es una decisión que conviene tomar antes de comprar y no después, porque cambia lo que paga cuando venda. La comparación está en la guía sobre comprar a nombre propio o con sociedad.

Los documentos otorgados en Alemania llegan a Chile con la apostilla de la autoridad alemana y una traducción al español, y un poder puede otorgarse en una de las cuatro oficinas consulares chilenas de ese país. Lo explicamos en la guía sobre si un alemán puede comprar terreno en Chile.

Preguntas frecuentes

¿Necesito antes una cuenta bancaria en Chile?

No para la vía ordinaria. En la práctica el orden suele ser el inverso: primero el RUT, porque los bancos lo piden.

¿Puede mi abogado en Chile ser mi representante?

Sí, y es lo habitual, porque la misma persona se encarga de la escritura y de la inscripción. Lo que importa es que el poder sea lo bastante amplio para cubrirlo todo y que el representante responda profesionalmente por lo que firma.

¿Cuánto tarda el RUT?

Presentada la solicitud en línea con el poder, el RUT tarda entre 3 y 5 días hábiles. Lo que fija el plazo real es todo lo que la rodea: el poder, la apostilla o la legalización y la traducción.

¿El RUT es lo mismo que una cédula de identidad chilena?

No. La cédula de identidad para extranjeros es un documento para quienes tienen residencia. El RUT es un número tributario, y es lo que necesita un comprador que no reside en Chile.

¿Qué pasa si ya tengo un RUT de una estadía anterior en Chile?

Entonces ya tiene el número, y no vence. Lo que puede requerir actualización es el domicilio registrado en el Servicio de Impuestos Internos, que importa porque ahí se envían las notificaciones.

¿Puede una sociedad extranjera obtener RUT?

Una persona jurídica extranjera puede inscribirse, con requisitos documentales propios, más exigentes que los de una persona natural: documentos constitutivos, prueba de su vigencia y de quién puede representarla, todo apostillado o legalizado y traducido. Conviene decidir pronto si la compra se hará a nombre propio o por medio de una sociedad, porque rehacer la documentación es caro.

¿Tener RUT me obliga a declarar impuestos en Chile?

Tener el número no crea por sí solo una obligación de declarar. Las obligaciones nacen de las rentas que usted efectivamente obtenga en Chile, como los arriendos, y de la venta de la propiedad. Es una pregunta para resolver antes de comprar, no después del primer pago de arriendo; la explicamos en la guía para arrendar desde el extranjero.

¿Qué pasa si el poder es rechazado o está incompleto?

Si a la redacción le falta algo o falta una formalidad, lo habitual es otorgar un poder nuevo o complementario que corrija el vacío, no empezar de cero. Justamente por eso conviene que un abogado revise el borrador antes de que se firme en el extranjero, y no después de que ya fue apostillado y enviado.

¿Puedo usar el mismo poder para una compra posterior?

Solo si se redactó con amplitud suficiente para cubrir más de una operación. Un poder limitado a una propiedad y a una operación determinadas no puede simplemente reutilizarse, y esa es una razón más para pensar en el futuro cuando se redacta.

¿Puedo usar la vía simplificada para inversionistas para comprar una casa?

Normalmente no. Ese mecanismo fue pensado para invertir en instrumentos del mercado de capitales y tiene condiciones sobre el tipo de inversión y el origen de los fondos. La compra de una propiedad en general va por la vía ordinaria, con la solicitud en línea y un poder, así que es mejor confirmarlo al principio que planificar en torno a un atajo que no corresponde.

¿El poder tiene que estar en español?

Puede firmarse en el idioma del país donde se otorga, pero necesitará una traducción al español para usarse ante el Servicio de Impuestos Internos, el notario y el Conservador de Bienes Raíces. El SII acepta cualquier traducción al español; para una escritura, donde el poder se protocoliza, recomendamos la traducción oficial del Ministerio de Relaciones Exteriores, que se pide en línea. Cuente el tiempo de la traducción como parte de la cadena, no como algo que se resuelve cuando la apostilla ya está lista.

¿Puede el mismo representante actuar por dos compradores, por ejemplo una pareja?

Sí, siempre que cada uno otorgue su propio poder. Un poder firmado por uno de los cónyuges no autoriza al representante a actuar por el otro, y una propiedad comprada en conjunto necesita que ambas partes estén bien representadas, o la escritura no podrá firmarse como se pretendía.

¿Qué pasa si después viajo a Chile?

No hay que deshacer nada. El RUT obtenido por medio de un representante es el mismo número y la misma inscripción, y desde ese momento usted puede actuar directamente. El poder sigue siendo útil para lo que prefiera no hacer en persona mientras esté fuera.

Cómo podemos ayudarle

En Terreno en Regla preparamos el borrador del poder y se lo enviamos para que lo firme ante notario en su país o en un consulado chileno, precisamente para que cubra toda la operación y no haya que rehacerlo. Después presentamos la solicitud del RUT y nos encargamos del resto de la compra.

Insistimos en hacer el estudio de títulos en paralelo por una razón práctica: el RUT nunca es el obstáculo. El obstáculo es la propiedad, y es mejor descubrirlo mientras el poder todavía se está apostillando que el día de la escritura. Si la compra se hará por medio de una sociedad, nuestro servicio de sociedades inmobiliarias la constituye y obtiene su RUT, y si usted ya tiene una propiedad en Chile, podemos revisarla desde el extranjero.

Cuéntenos en qué país se firmará el poder y qué piensa comprar, y le enviaremos el borrador y la lista de lo que hay que legalizar o apostillar, para que los trámites corran en paralelo con el estudio de títulos y no después. Puede ver todas las formas de contactarnos en nuestra página de contacto.