Promesa de compraventa en Chile: qué debe decir, el pie y qué pasa si alguien se arrepiente

La promesa de compraventa es el contrato que se firma antes de la escritura, cuando comprador y vendedor ya están de acuerdo pero todavía falta algo: el estudio de títulos, el crédito hipotecario, el RUT del comprador o simplemente reunir el dinero. Para quien compra desde el extranjero es el documento más importante de la operación, porque ahí se entrega el pie y ahí se decide qué pasa si algo sale mal. Esta guía explica qué exige la ley para que la promesa obligue, qué significa entregar el pie de una forma u otra y qué revisar antes de firmar.

En resumen: la promesa solo obliga si cumple los cuatro requisitos del artículo 1554 del Código Civil: constar por escrito, que la compraventa prometida sea válida, fijar un plazo o una condición para firmar la escritura y especificar la compraventa de modo que solo falte firmarla. Lo que pasa con el pie si alguien se arrepiente depende de cómo se entregó: como arras, como parte del precio o garantizando una multa. La promesa no impide por sí sola que el vendedor le venda a otro, y si usted compra en verde a una inmobiliaria, lo que entregue debe quedar garantizado con una póliza de seguro o una boleta bancaria.

Qué es la promesa y para qué sirve

En Chile, la compraventa de un inmueble no se reputa perfecta mientras no se firma por escritura pública, y el comprador solo pasa a ser dueño cuando esa escritura se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces. La promesa es el paso anterior. No transfiere nada: obliga a las dos partes a firmar la compraventa en el plazo o cuando se cumpla la condición que pactaron.

Sirve para ganar tiempo sin perder el negocio. Mientras la promesa está vigente, el comprador revisa los títulos, gestiona su crédito, obtiene su RUT y prepara el poder si no va a estar en Chile, y el vendedor alza la hipoteca que tenga o reúne los documentos que le falten. Si la promesa está bien hecha, cada uno sabe qué tiene que hacer y hasta cuándo. Si está mal hecha, el pie queda en el aire.

Los cuatro requisitos para que la promesa obligue

El Código Civil parte de una regla dura: la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que reúna cuatro circunstancias. Si falta una sola, ninguna de las partes puede exigirle a la otra que firme la escritura.

• Que conste por escrito. Una promesa de palabra, o un intercambio de mensajes que no llega a ser un contrato firmado, no sirve.
• Que la compraventa prometida no sea de las que la ley declara ineficaces. Por ejemplo, no se puede prometer válidamente algo que la ley prohíbe vender.
• Que contenga un plazo o una condición que fije cuándo se firma la escritura. Lo más seguro es poner una fecha, o una condición con una fecha máxima. Una promesa que dice que la escritura se firmará "cuando el comprador obtenga el crédito", sin más, invita a discutir si llegó o no el momento.
• Que especifique la compraventa de tal manera que solo falte firmarla. La promesa debe identificar el inmueble con su inscripción en el Conservador y su rol de avalúo, el precio, la forma de pago y las demás condiciones esenciales. Si después hay que negociar algo de fondo, la promesa no cumple este requisito.

Cumplidos los cuatro requisitos, la promesa genera una obligación de hacer: firmar la escritura. Si una parte no cumple, la otra puede pedir al tribunal que la obligue a firmar, o que se le indemnicen los perjuicios. Además, en todo contrato bilateral va implícita la condición de que, si uno no cumple, el otro puede pedir a su arbitrio el cumplimiento o la resolución del contrato, con indemnización en ambos casos.

La forma: escritura pública o firmas ante notario

La ley solo exige que la promesa conste por escrito. En la práctica se firma ante notario, por escritura pública o como documento privado con las firmas autorizadas, porque así queda constancia cierta de quiénes firmaron y cuándo. Hay un caso en que la ley sí impone la forma: cuando una inmobiliaria promete vender una vivienda que todavía no tiene recepción definitiva y recibe parte del precio, la promesa debe otorgarse por instrumento privado autorizado ante notario, con la garantía que explicamos más abajo.

La promesa puede firmarla un apoderado. El Código Civil dispone que el mandato general solo cubre actos de administración, y que para todo lo que salga de esos límites se necesita un poder especial. Por eso el poder debe decir expresamente que el apoderado puede firmar la promesa y la compraventa, pagar o recibir el precio y pactar las condiciones. Si lo firma fuera de Chile, puede otorgarlo por escritura pública en un consulado chileno, que después se legaliza en el Ministerio de Relaciones Exteriores, o ante un notario local con apostilla; si no está en español, se traduce, y antes de la escritura se protocoliza en una notaría chilena. Para una compraventa recomendamos la vía consular, como explicamos en la guía sobre el poder firmado en el extranjero para usar en Chile.

La promesa no está afecta al impuesto de timbres y estampillas, porque ese impuesto grava las operaciones de crédito de dinero y no las promesas.

El pie: arras, parte del precio o multa

Cuando la promesa incluye la entrega de un pie, lo que pasa con ese dinero si alguien se arrepiente no depende de cómo se le llame en la conversación, sino de cómo quedó escrito. Hay tres figuras distintas y conviene saber cuál se está pactando.

Arras para poder retractarse. Cuando se entrega una suma en prenda de que se celebrará el contrato, la ley entiende que cada parte puede arrepentirse: quien dio las arras las pierde, y quien las recibió debe devolverlas dobladas. Si no se fijó un plazo para retractarse, ese derecho se pierde a los dos meses de la convención, o antes si ya se firmó la escritura o comenzó la entrega.

Arras como parte del precio o como señal de acuerdo. Si el contrato dice expresamente que el pie se entrega como parte del precio, o como señal de que las partes quedaron convenidas, ya no hay derecho a retractarse. La regla que conviene recordar es la inversa: si nada de eso consta por escrito, la ley presume que las partes se reservaron la facultad de arrepentirse.

Pie garantizado con una cláusula penal. Consiste en pactar que, si una parte no cumple, pagará una multa, que puede ser la pérdida del pie para el comprador o una suma equivalente para el vendedor. Antes de que el incumplidor esté en mora, solo puede exigirse el cumplimiento; después, el afectado puede pedir el cumplimiento o la multa, pero no ambas cosas, salvo que se haya pactado así. Tampoco puede pedir la multa y además la indemnización de perjuicios, a menos que el contrato lo diga expresamente. Y una multa desproporcionada puede ser rebajada por el juez, así que fijar una pena exagerada no siempre protege más.

Estas reglas están escritas en el Código Civil pensando en la compraventa, y su aplicación a la promesa ha dado lugar a discusión. Por eso la mejor protección es que la promesa diga con todas sus letras en qué calidad se entrega el pie y qué pasa con él en cada escenario.

Lo que la promesa no hace: impedir que el vendedor venda a otro

La promesa crea obligaciones personales entre comprador y vendedor. No le da al comprador ningún derecho sobre la propiedad misma. Si el vendedor, pese a la promesa, le vende a un tercero y esa compra se inscribe primero, el tercero pasa a ser dueño, y el reclamo del comprador prometido es contra el vendedor: la multa pactada o la indemnización, no la propiedad.

Algunas promesas agregan una prohibición de enajenar a favor del comprador, que puede inscribirse en el Conservador. Esa inscripción hace pública la promesa y la verá cualquiera que estudie los títulos, pero no es un candado absoluto, y sus efectos frente a un tercero han sido discutidos en tribunales. La protección real está en no entregar más dinero del necesario antes de la escritura y en que lo que se entregue quede en custodia del notario hasta que la compra esté inscrita a su nombre. Cómo funciona esa custodia lo explicamos en la guía sobre notario, Conservador y pago del precio.

Comprar en verde a una inmobiliaria

Para las viviendas, oficinas y locales que todavía no tienen recepción definitiva, la Ley General de Urbanismo y Construcciones da una protección que no existe entre particulares. Si quien vende es una empresa del giro inmobiliario, o quien construye o encarga construir, y el comprador entrega todo o parte del precio en la promesa, esa promesa debe:

• otorgarse por instrumento privado autorizado ante notario, y
• caucionarse con una póliza de seguro o una boleta bancaria aceptada por el comprador, por un valor igual a lo que este entregó.

La garantía se mantiene vigente hasta que el dominio quede inscrito a nombre del comprador y mientras la propiedad tenga gravámenes o prohibiciones por obligaciones pendientes del vendedor. Los notarios no pueden autorizar la promesa si la garantía no está constituida. La ley admite dos alternativas para la parte del precio que no se garantiza así: depositarla en una cuenta de ahorro de la que el comprador no pueda girar, o en depósitos a plazo a favor del vendedor que quedan en custodia del notario hasta que la compraventa se firme y se inscriba.

Si una inmobiliaria le pide el pie de un departamento en verde y no le ofrece la póliza ni la boleta, deténgase antes de transferir. Si el vendedor es una empresa que vende viviendas en forma habitual, revise además cómo se aplica el IVA, que explicamos en la guía sobre el IVA en viviendas nuevas.

Qué revisar antes de firmar la promesa

• Que el vendedor sea el dueño inscrito, con la copia de la inscripción de dominio vigente, y que el inmueble se identifique con su foja, número, año y Conservador, además del rol de avalúo. Si el vendedor está casado, averigüe si se necesita la firma de su cónyuge.
• Una salida si el estudio de títulos encuentra un problema. La promesa debería decir qué pasa con el pie si la revisión de los títulos no resulta satisfactoria. Sin esa cláusula, retirarse se convierte en un litigio.
• El precio, la moneda y la forma de pago. Si el precio está en UF, indique el valor de qué día se usará. Puede consultar el valor de la UF y del dólar hoy en nuestra herramienta.
• Un plazo realista para la escritura, que considere el crédito, el alzamiento de hipotecas y, si usted vive fuera, el poder y el RUT.
• Quién paga cada gasto: notaría, Conservador, alzamientos y honorarios.
• La entrega material: fecha, estado del inmueble, y contribuciones y gastos comunes al día hasta ese momento.
• Un domicilio en Chile y un correo electrónico para comunicaciones, sobre todo si una de las partes vive en el extranjero.

La lista completa de certificados que conviene pedir antes de mover dinero está en la guía sobre qué revisar antes de transferir el dinero.

Si usted compra desde el extranjero

Para firmar la escritura de compraventa necesitará un RUT chileno. Se tramita en línea ante el Servicio de Impuestos Internos por medio de un mandatario con domicilio o residencia en Chile, con un poder de representación que usted firma en Chile, o en su país de origen con apostilla o en un consulado chileno con legalización posterior en el Ministerio de Relaciones Exteriores; presentada la solicitud, tarda entre 3 y 5 días hábiles. Explicamos el trámite en la guía para obtener un RUT chileno sin viajar. Conviene pedirlo apenas se firma la promesa, o antes; es el mismo trámite que sigue, por ejemplo, un turista que quiere comprar un auto en Chile.

Si el pie o el precio vienen del exterior y la operación es igual o superior a 10.000 dólares, la normativa del Banco Central exige que el dinero ingrese por el mercado cambiario formal y que la operación se informe. Y si su intención es arrendar la propiedad después de comprarla, revise antes cómo se tributa, en la guía sobre arrendar desde el extranjero.

Preguntas frecuentes

¿La promesa de compraventa tiene que firmarse ante notario?

La ley solo exige que conste por escrito, pero lo habitual es firmarla ante notario para que quede constancia cierta de las firmas y de la fecha. Cuando una inmobiliaria promete vender una vivienda sin recepción definitiva y recibe parte del precio, la firma ante notario y la garantía son obligatorias.

¿Puedo recuperar el pie si el estudio de títulos sale mal?

Depende de lo que diga la promesa. Si incluye una cláusula que le permite retirarse cuando el estudio de títulos no resulta satisfactorio, recupera el pie según lo pactado. Si no la incluye, la discusión queda sujeta a las reglas generales y puede terminar en un juicio.

¿Qué pasa si el vendedor no quiere firmar la escritura?

Si la promesa cumple los cuatro requisitos legales, usted puede demandar el cumplimiento, es decir, que se firme la escritura, o la resolución de la promesa, con indemnización de perjuicios. Si se pactó una cláusula penal, puede cobrar la multa en lugar de la indemnización.

¿Puedo firmar la promesa por medio de un apoderado?

Sí, con un poder especial que lo faculte expresamente para firmar la promesa y la compraventa. Si el poder se otorga fuera de Chile, debe venir apostillado o, si se firmó en un consulado chileno, legalizado en el Ministerio de Relaciones Exteriores; además se traduce si no está en español y se protocoliza en una notaría chilena antes de la escritura.

¿La promesa paga impuestos?

No paga impuesto de timbres y estampillas. Los impuestos y gastos aparecen con la escritura de compraventa y, si hay financiamiento, con el crédito hipotecario.

Cómo podemos ayudarle

En Terreno en Regla redactamos y revisamos promesas de compraventa, hacemos el estudio de títulos antes de que usted entregue el pie y, si compra desde el extranjero, tramitamos su RUT y preparamos el poder para que alguien firme por usted. Si la promesa ya se incumplió, nuestro equipo de juicios civiles puede evaluar las acciones que corresponden. Escríbanos con los datos de la propiedad y el estado de la negociación. Puede ver todas las formas de contactarnos en nuestra página de contacto.