IVA cero en viviendas nuevas: desde cuándo rige, qué viviendas entran y por qué el ahorro no es el 19 por ciento

Respuesta rápida: a fines de septiembre de 2026 el descuento de IVA para viviendas nuevas todavía no rige, porque la ley que lo contiene no se ha publicado. El proyecto se despachó el 4 de agosto de 2026 y desde el 13 de agosto está en el Tribunal Constitucional. Cuando se publique, la exención durará un año contado desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación. Solo alcanza a viviendas que tengan recepción definitiva con fecha anterior a la publicación, en su primera venta y sin tope de valor. Es optativa para el vendedor, y las compraventas escrituradas desde el 22 de abril de 2026 también pueden acogerse, mediante una devolución del IVA.

En qué estado está exactamente

La exención está en un artículo transitorio del proyecto de ley para la reconstrucción nacional y el desarrollo económico y social, el boletín 18.216-05, conocido como megarreforma. Estos son los hitos:

La consecuencia práctica es clara: hoy nadie puede venderle una vivienda con IVA cero como si el beneficio estuviera vigente. Si le ofrecen el descuento como un hecho, o le piden firmar rápido para alcanzarlo, pida que le expliquen por escrito cómo lo van a aplicar.

Desde cuándo comienza el descuento

El texto despachado dice que la exención rige durante el plazo de un año contado desde el primer día hábil del mes subsiguiente al de la publicación de la ley. No es el mes siguiente, sino el que viene después. Por ejemplo, si la ley se publicara en octubre de 2026, la ventana se abriría el primer día hábil de diciembre de 2026 y se cerraría un año después.

Dentro de ese año, lo que tiene que ocurrir es la escritura de compraventa, o una promesa de compraventa otorgada por escritura pública o por instrumento privado protocolizado. Una promesa firmada dentro del plazo sirve aunque la escritura definitiva se firme después. Y para acogerse, la escritura de compraventa debe mencionar expresamente la exención. Para calcular esas fechas puede usar nuestro contador de plazos.

Qué viviendas quedan dentro

El artículo exige cuatro requisitos, y todos deben cumplirse a la vez:

• Que sea una vivienda, con independencia de su valor, superficie o número de unidades. No hay tope en unidades de fomento ni exigencia de que sea la primera vivienda del comprador.
• Que sea la primera venta después de la recepción municipal definitiva. Quedan fuera las reventas entre particulares y las ventas entre empresas relacionadas.
• Que la vivienda tenga recepción definitiva de obras con fecha anterior a la publicación de la ley. El vendedor lo acredita con el certificado de recepción definitiva de la Dirección de Obras Municipales, que debe indicar una fecha anterior a la publicación.
• Que la escritura o la promesa se firme dentro del plazo de un año descrito más arriba.

La consecuencia que más importa: solo viviendas terminadas

El requisito de la recepción definitiva cambia por completo a quién le sirve este beneficio. No basta con que el proyecto tenga permiso de edificación, ni con que esté en construcción: la vivienda tiene que estar terminada y recibida por la Dirección de Obras antes de que la ley se publique.

Eso deja fuera, en principio, los departamentos y casas que se venden en verde o en blanco y que recibirán su recepción después de la publicación. Si le ofrecen una unidad en construcción prometiéndole IVA cero, pida que le muestren en qué parte de la ley se apoyan. Lo que sí queda dentro es el stock de viviendas nuevas ya terminadas que las inmobiliarias no han vendido.

La recepción definitiva, además, es lo que permite escriturar y financiar. Una unidad sin recepción no se escritura ni se financia, como explicamos en vender una casa sin recepción final, y lo que cuesta obtenerla está en cuánto cuesta la recepción definitiva.

Las compras que ya se escrituraron desde abril de 2026

El artículo tiene una regla para las compraventas hechas mientras el proyecto se tramitaba. También pueden acogerse a la exención las compraventas otorgadas por escritura pública entre la fecha de ingreso del mensaje, el 22 de abril de 2026, y el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación, siempre que cumplan los demás requisitos y que se haya pagado el IVA en la venta.

En ese caso quien pide la devolución es el vendedor, ante el Servicio de Impuestos Internos, conforme al artículo 126 del Código Tributario, y solo después de haber restituido al comprador el IVA que le cobró. El monto de la devolución es igual a lo que efectivamente restituyó. Si usted compró una vivienda nueva terminada desde el 22 de abril, pregunte a la inmobiliaria si piensa acogerse cuando la ley se publique.

Es optativa: el vendedor decide

El texto dice que los contribuyentes podrán optar a la exención. No es automática. La inmobiliaria elige si vende con IVA o sin IVA, y puede tener razones para no acogerse: cuando una venta queda exenta, el IVA que la empresa pagó en materiales, subcontratos y servicios deja de ser recuperable como crédito fiscal y se convierte en costo.

Por eso lo que hay que pedir es el precio final por escrito en los dos escenarios, sobre la misma unidad y con la misma fecha, y no una promesa genérica de descuento.

Por qué el ahorro no es el 19 por ciento

Esta es la parte que hay que entender antes de calcular nada, y son dos razones distintas que se suman.

Primera: el terreno nunca estuvo afecto. En la venta de un inmueble construido, el IVA no grava el valor del suelo de la misma forma que el de la construcción. En proyectos donde el terreno pesa mucho, que es lo normal en sectores consolidados, la base sobre la que se calcula ese 19 por ciento es bastante menor que el precio de lista.

Segunda: la empresa pierde el crédito fiscal. Como explicamos, si la venta queda exenta, el IVA que la empresa pagó en la construcción se le convierte en costo, y ese costo tiende a trasladarse al precio.

Traducido a lo que le importa: el descuento efectivo termina siendo una fracción del 19 por ciento. La única forma seria de saber cuánto es en su caso es comparar los dos precios por escrito. Cualquier cálculo hecho aplicando 19 por ciento sobre el precio de lista es una exageración.

El crédito especial de las constructoras termina en 2027

Hay un cambio tributario distinto que también mueve el precio de las viviendas nuevas y que sí es ley vigente. El crédito especial para empresas constructoras, que históricamente rebajaba el IVA en la venta de viviendas, se ha ido reduciendo por ley y quedará eliminado desde el 1 de enero de 2027, según las instrucciones del Servicio de Impuestos Internos. La megarreforma no lo modifica.

Para el comprador, la lectura práctica es que las condiciones tributarias de la vivienda nueva van a cambiar en los próximos meses por dos lados distintos, y conviene comparar precios con fecha y por escrito, en lugar de decidir por un titular.

Lo que el descuento no arregla

Una exención transitoria mueve el precio en un porcentaje, pero los factores que de verdad determinan si una compra sale bien siguen siendo los de siempre. La tasa del crédito pesa más, a lo largo de veinte o treinta años, que un ahorro de una sola vez. Si va a financiar con garantía estatal, las condiciones y los topes están en la guía del FOGAES, y si su crédito o su promesa están en unidades de fomento, revise cómo se reajustan la UF y el IPC.

Y el estado legal de la unidad pesa todavía más: hipotecas del proyecto sin alzar, diferencias entre lo construido y lo aprobado o un reglamento de copropiedad que nadie leyó. Lo revisamos en qué revisar antes de transferir el dinero y en el reglamento de copropiedad. El IVA cero es una razón para apurar una decisión que ya estaba tomada, no para tomar una que no estaba.

Qué revisar antes de firmar una promesa

• El certificado de recepción definitiva de la unidad, con su número y su fecha. Si la fecha no es anterior a la publicación de la ley, la unidad no entra en el beneficio.
• Que la inmobiliaria se comprometa por escrito a acogerse, y que la promesa diga qué pasa con el precio si no lo hace.
• El precio con y sin beneficio, sobre la misma unidad y con la misma fecha.
• Que la promesa se otorgue por escritura pública o por instrumento privado protocolizado dentro del plazo, porque es lo que el texto exige para que cuente.
• El estudio de títulos, con las hipotecas y prohibiciones del proyecto que deben alzarse al escriturar.
• El reglamento de copropiedad, si es un condominio, y las multas que puede aplicar.

Documentos que conviene pedir a la inmobiliaria

Además de la promesa, conviene exigir por escrito algunos antecedentes antes de comprometer un pie. Pedirlos no es desconfianza: es lo mínimo para poder verificar después lo que le ofrecieron.

• Copia del certificado de recepción definitiva de la unidad o del edificio, con su número y su fecha.
• La comparación de precio por escrito, con y sin la exención, sobre la misma unidad y con la misma fecha.
• El certificado de hipotecas y gravámenes del proyecto o de la unidad específica, para saber qué debe alzarse al escriturar.
• El reglamento de copropiedad vigente, que va a regir su vida en el condominio.
• La declaración de la inmobiliaria sobre si se acogerá a la exención y en qué fecha piensa escriturar.

Cómo lo trabajamos

Lo que hacemos en estas compras es lo que el descuento no reemplaza: revisamos el título del proyecto, la recepción definitiva, las hipotecas y prohibiciones que deben alzarse y el reglamento de copropiedad, con nuestro servicio de estudio de títulos. Sobre el beneficio, el trabajo útil es de redacción: que el precio, la decisión de acogerse y las consecuencias de no hacerlo queden escritos en la promesa. Si la operación está en UF, puede revisar los valores del día en nuestros índices económicos y ajustar reajustes con la calculadora de IPC.

Otras medidas tributarias vinculadas a la vivienda y a la familia las revisamos en la rebaja al impuesto a las donaciones y en las contribuciones de los adultos mayores. Actualizaremos este artículo cuando la ley se publique.

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