IVA cero en viviendas nuevas: en qué estado está y por qué el ahorro no es el 19 por ciento

Respuesta rápida: el Congreso despachó la megarreforma el 4 de agosto de 2026, pero todavía no es ley: quedó a la espera de que el Tribunal Constitucional resuelva los requerimientos presentados contra algunas disposiciones, y solo después viene la promulgación y la publicación. La exención alcanza la primera venta de viviendas nuevas, sin tope de valor, superficie ni número de unidades, siempre que el proyecto cuente con permiso de edificación municipal otorgado antes de la publicación. Dura doce meses contados desde el primer día hábil del mes siguiente a esa publicación. Y lo más importante para el comprador: el ahorro real no es el 19 por ciento.

Ese último punto es el que decide si el negocio conviene o no, y es el que menos se explica en la publicidad de los proyectos. Vale la pena entenderlo antes de firmar una promesa.

En qué estado está exactamente

La consecuencia práctica. Hoy nadie puede venderle una vivienda con IVA cero, porque el beneficio no existe todavía. Si le ofrecen el descuento como si estuviera vigente, o le piden firmar rápido para alcanzarlo, hay algo que no cuadra. Lo que sí se puede hacer ahora es dejar la decisión estudiada para actuar apenas la ventana se abra.

Qué viviendas quedarían dentro

• Solo la primera venta. La exención opera sobre la venta que hace la empresa constructora o inmobiliaria, no sobre reventas entre particulares.
• Sin tope de valor, superficie ni número de unidades. Es una diferencia importante respecto de otros beneficios habitacionales, que sí tienen topes en unidades de fomento.
• Con permiso de edificación municipal otorgado antes de la publicación de la ley. Sirve el permiso total y también el parcial. Los proyectos cuyo permiso se obtenga después quedan fuera.
• Viviendas. No alcanza a los terrenos ni a las operaciones donde el valor está principalmente en el suelo.

Por qué el ahorro no es el 19 por ciento

Esta es la parte que hay que entender antes de calcular nada, y son dos razones distintas que se suman.

Primera: el terreno nunca estuvo afecto. En la venta de un inmueble construido, el IVA no grava el valor del suelo de la misma forma que el de la construcción. En proyectos donde el terreno pesa mucho, que es lo normal en sectores consolidados, la base sobre la que se calcula ese 19 por ciento es bastante menor que el precio de lista.

Segunda: la empresa pierde el crédito fiscal. Una inmobiliaria que vende con IVA recupera el IVA que pagó en materiales, subcontratos y servicios. Si su venta queda exenta, ese crédito deja de ser recuperable y se le convierte en costo. Ese costo no desaparece: entra al precio.

Traducido a lo que le importa. El descuento efectivo termina siendo una fracción del 19 por ciento, no el 19 por ciento. La única forma seria de saber cuánto es en su caso concreto es comparar el precio que le ofrecen hoy con el que le ofrecen acogido al beneficio, por escrito y sobre la misma unidad. Cualquier cálculo hecho aplicando 19 por ciento sobre el precio de lista es una exageración.

Lo que el descuento no arregla

Conviene poner el beneficio en perspectiva. Una exención transitoria mueve el precio en un porcentaje, pero los factores que de verdad determinan si una compra sale bien o mal siguen siendo los de siempre, y ninguno de ellos cambia con la ley.

La tasa del crédito pesa más, a lo largo de veinte o treinta años, que el ahorro de una sola vez en el precio. Si va a financiar con garantía estatal, las condiciones y los topes están en la guía del FOGAES, y hay requisitos que deben quedar escritos en la escritura de compraventa para no perder la cobertura.

Y el estado legal de la unidad pesa todavía más. Una vivienda que llega a la firma sin recepción definitiva, con hipotecas del proyecto sin alzar o con diferencias entre lo construido y lo aprobado, no se escritura ni se financia, y el comprador queda con el pie comprometido y sin propiedad. Es la situación que revisamos en la guía de venta sin recepción final.

La forma correcta de mirarlo. El IVA cero es una razón para apurar una decisión que ya estaba tomada, no para tomar una que no estaba. Si el proyecto no le convencía la semana pasada, un descuento de una fracción del 19 por ciento no debería convencerlo esta.

Qué revisar antes de firmar una promesa

Si el beneficio entra en vigencia y usted decide comprar, estas son las verificaciones que evitan los problemas que después llegan a nuestra oficina:

• Que el proyecto tenga permiso de edificación anterior a la publicación de la ley. Pídalo por número y fecha, no de palabra.
• Que el precio con beneficio quede en la promesa, y que se indique cómo se determinó. Una promesa que solo dice el precio final no le permite verificar nada después.
• El estado de la recepción definitiva. Una unidad sin recepción no se escritura ni se financia, y ahí el beneficio tributario es lo de menos. Lo desarrollamos en la guía de venta sin recepción final.
• El reglamento de copropiedad, si es un condominio o un edificio. Es el documento que va a regir su vida ahí y casi nadie lo lee antes de firmar. Está en la guía de multas en condominios.
• El estudio de títulos del proyecto, con especial atención a hipotecas y prohibiciones que deban alzarse al momento de la escritura.
• Las condiciones del crédito. Si va a usar garantía estatal, hay requisitos que deben quedar en la escritura de compraventa, y eso se coordina antes y no el día de la firma. Está en la guía del FOGAES.

Documentos que conviene pedir a la inmobiliaria

Además de la promesa misma, hay una serie de antecedentes que conviene exigir por escrito antes de comprometer un pie. Pedirlos no es desconfianza, es lo mínimo para poder verificar después lo que le están ofreciendo:

• Copia del permiso de edificación, con su número y su fecha, y del certificado municipal que lo acredite.
• Certificado o comprobante del estado de la recepción definitiva, o del avance del trámite si todavía no se ha obtenido. Qué implica cada estado y qué costos conlleva completarla está explicado en la guía sobre el costo de la recepción definitiva.
• La comparación de precio por escrito, con y sin el beneficio, sobre la misma unidad y con la misma fecha.
• El certificado de hipotecas y gravámenes del proyecto o de la unidad específica.
• El reglamento de copropiedad vigente, o el borrador si el condominio todavía no lo tiene aprobado en su versión definitiva.

El orden para no perder la unidad ni pagar de más

• Pida la comparación de precio por escrito antes de discutir cualquier otra condición. Es el dato que le permite juzgar si el negocio conviene.
• Verifique el permiso de edificación por número y fecha, porque de eso depende si el proyecto entra o no en el beneficio.
• Revise el estado de la recepción definitiva y el estudio de títulos antes de firmar la promesa, no después.
• Lea el reglamento de copropiedad, o pida el borrador si todavía no está aprobado en forma definitiva.
• Coordine el crédito con el banco antes de la firma, para que las condiciones de la garantía estatal queden reflejadas en la escritura.
• Deje cláusulas de salida en la promesa por si la inmobiliaria decide no acogerse al beneficio, o si la ventana no llega a abrirse.

Errores frecuentes al evaluar esta compra

• Calcular el descuento aplicando 19 por ciento sobre el precio de lista. Como se explicó, el ahorro real es una fracción de eso, y calcularlo mal lleva a comprometerse con expectativas equivocadas.
• Firmar una promesa que no deja el precio con beneficio por escrito. Sin ese dato no hay nada que reclamar después si el precio final no coincide con lo ofrecido.
• Asumir que el beneficio aplica aunque la inmobiliaria no se acoja. No es automático: depende de que el vendedor decida acogerse a la exención.
• Apurar la compra solo por el IVA, sin revisar la recepción definitiva ni el estudio de títulos. Un problema legal de la unidad pesa más que cualquier descuento tributario.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar ahora y acogerme después?

La exención opera sobre la venta, y la venta se perfecciona cuando se celebra. Una compra hecha antes de que la ventana se abra no se transforma retroactivamente en exenta. Por eso la promesa y sus plazos importan tanto: es el instrumento que permite esperar sin perder la unidad.

¿Sirve para una segunda vivienda o una de inversión?

Según el texto despachado, la exención se define por la operación y no por el destino que le dé el comprador, y no contempla tope de valor ni número de unidades. Conviene esperar el texto publicado antes de estructurar una compra de varias unidades sobre este supuesto.

Compro una casa usada. ¿Me alcanza?

No. La venta entre particulares de una vivienda usada no está afecta a IVA, así que no hay nada que eximir. El beneficio es para la primera venta.

¿Y si la inmobiliaria decide no acogerse?

Es una posibilidad real, porque para algunos proyectos la pérdida del crédito fiscal hace que la operación no convenga. Por eso lo que hay que pedir es el precio final por escrito en los dos escenarios, y no una promesa genérica de descuento.

¿Cuánto voy a ahorrar de verdad?

Depende del peso del terreno en el precio y de cuánto crédito fiscal pierda la empresa. No hay un porcentaje único y cualquiera que le dé una cifra sin ver el proyecto está adivinando. Lo que sí puede hacer usted es exigir la comparación por escrito.

¿Qué pasa si el Tribunal Constitucional deja fuera esta parte?

Los requerimientos apuntan a determinadas disposiciones, no necesariamente a esta. Mientras no haya resolución y publicación, lo prudente es no tomar decisiones de compra apoyadas en el beneficio, y sí dejar todo revisado para decidir rápido cuando el panorama esté claro.

Si es un condominio, ¿qué debo revisar del reglamento antes de firmar?

Conviene revisar las multas que contempla, los espacios de uso común y las restricciones de uso, porque es el documento que va a regir la convivencia una vez que reciba la unidad. Si el reglamento todavía no está actualizado, el proceso y sus etapas están explicados en la guía para actualizar el reglamento de copropiedad.

Cómo lo trabajamos

Lo que hacemos en estas compras es lo mismo que en cualquier otra, y es lo que el descuento no reemplaza: revisar el título del proyecto, las hipotecas y prohibiciones que deben alzarse, el estado de la recepción, y el reglamento de copropiedad antes de que usted firme la promesa.

Sobre el beneficio en sí, la gestión útil es de redacción: que el precio, la condición de acogerse y las consecuencias de no hacerlo queden escritas en la promesa, con plazos que le permitan salir si el proyecto no se acoge o si la ventana no llega a abrirse.

Si además va a financiar con crédito, coordinamos que las condiciones que el banco necesita queden reflejadas en la escritura de compraventa, que es donde más operaciones se caen a última hora.

Todo esto es materia de nuestra área de estudio de títulos. Mándenos la promesa que le ofrecieron y los antecedentes del proyecto, y le decimos qué revisar y qué exigir por escrito antes de comprometerse.