Vender una casa sin recepción final: qué dice la ley y qué pasa con el banco

Respuesta rápida: vender se puede. Ninguna norma prohíbe la compraventa de un inmueble sin recepción definitiva, y el Conservador inscribe igual. Lo que sí está prohibido es otra cosa que casi nadie menciona: el artículo 145 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones dispone que ninguna obra podrá ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepción definitiva, y permite la inhabilitación de la obra y hasta el desalojo de los ocupantes con auxilio de la fuerza pública. El problema real, entonces, no es el contrato: es el uso, el financiamiento y el precio.

La escena se repite: aparece el comprador, se acuerda el precio, y en la tasación del banco salta que la casa tiene 40 metros más de los que figuran en la Dirección de Obras. Ahí empieza la conversación difícil.

La pregunta legal: sí se puede vender

Conviene despejarlo primero porque genera mucha angustia innecesaria. No existe una norma que prohíba vender un inmueble cuya construcción no tiene recepción definitiva. La compraventa es válida, la escritura se otorga y el Conservador practica la inscripción, porque lo que se transfiere es el dominio sobre el inmueble, no un certificado municipal.

Lo que ocurre es que lo no recibido no existe para efectos legales ni registrales. Usted vende un terreno con la construcción que esté declarada, y las ampliaciones que no lo están no forman parte de lo que el título describe. El comprador las recibe de hecho, no de derecho.

La prohibición que sí existe, y no es la de vender

Artículo 145, inciso primero. "Ninguna obra podrá ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepción definitiva, parcial o total, o del archivo de la declaración jurada a que se refiere el artículo 144 bis." La prohibición no recae sobre la venta: recae sobre habitar y usar.

El mismo artículo, en su inciso final, agrega las consecuencias. Además de las multas del artículo 20, la infracción puede sancionarse con la inhabilitación de la obra hasta que se obtenga la recepción, y con el desalojo de los ocupantes, con el auxilio de la fuerza pública, que decretará el Alcalde a petición del Director de Obras.

En la práctica ese desalojo casi no se aplica a una familia viviendo en su casa, y no se trata de asustar con eso. Pero es la norma que explica por qué el banco, la aseguradora y el comprador informado se ponen exigentes: lo que se está comprando no puede, en rigor, destinarse a uso alguno.

Las multas, y quién puede denunciar

El artículo 20 fija el marco sancionatorio, y tiene dos escalas según haya o no presupuesto de la obra.

Las conoce el Juzgado de Policía Local, y acá está el dato que conviene tener presente: la denuncia puede presentarla la municipalidad, la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo o cualquier persona. Es decir, un vecino molesto basta. Cuánto puede costar esa multa y qué defensas existen está en multas de la Dirección de Obras por construir sin permiso.

Por qué el banco frena la operación

Si el comprador paga al contado, la falta de recepción es un tema de precio y de riesgo. Si necesita crédito hipotecario, se transforma en un muro.

El banco no tasa la casa que usted ve: tasa la que está reconocida. El tasador compara lo construido con lo que informa la Dirección de Obras, y los metros no recibidos simplemente no entran en la valorización. Una casa de 120 metros con 70 recibidos se tasa como una de 70.

De ahí se desprenden tres consecuencias en cadena:

• El monto aprobado baja, porque el crédito se calcula sobre la tasación y no sobre el precio acordado.
• Aparece un diferencial que el comprador tiene que poner al contado, y que muchas veces no tiene. Ahí es donde se cae la venta.
• La garantía es peor para el banco, porque en un eventual remate se ejecuta un inmueble con parte de lo edificado en situación irregular.

A eso se suma el seguro: la póliza asociada al crédito cubre lo declarado, y una ampliación no recibida queda en zona gris justo cuando más se necesita, que es cuando hay un siniestro.

El castigo en el precio, con nombre

Se puede vender, sí, pero el mercado cobra la irregularidad. Esto es lo que descuenta un comprador informado.

Sumado, el descuento suele superar con holgura lo que habría costado regularizar antes de poner la casa en venta. Ese es el argumento central: regularizar no es un gasto, es la diferencia entre dos precios.

Las tres salidas, y cuál conviene en cada caso

La declaración jurada del artículo 144 bis

Conviene conocerla para no confundirla con una solución al problema de las ampliaciones sin permiso, porque no lo es.

El artículo 144 bis permite que, terminadas las obras, el propietario presente ante la Dirección de Obras una declaración jurada de término suscrita por el arquitecto proyectista, junto con la nómina de los profesionales responsables. El archivo de esa declaración se considera recepción definitiva de la obra para efectos de responsabilidades, y no genera derechos municipales.

Es una vía alternativa para cerrar una obra que sí tuvo permiso y se ejecutó conforme al proyecto. No sirve para legalizar lo que se construyó sin permiso: eso sigue siendo regularización, por la ley del mono o por la vía general.

Qué debe quedar por escrito si vende así

Si la decisión es vender sin regularizar, el contrato es lo que protege al vendedor.

• Declarar la situación con precisión. Qué está recibido y qué no, con los metros. Una descripción vaga no sirve como defensa.
• Dejar constancia de que el precio la considera. Es lo que impide que después se reclame un menor valor por un vicio que el comprador conocía.
• Definir quién asume la regularización y en qué plazo, si es que se acuerda.
• Entregar los antecedentes que el comprador va a necesitar: fecha de la construcción, planos si existen, certificado de avalúo. Si la obra es anterior a 2016, ese expediente vale dinero.

Preguntas frecuentes

¿El notario o el Conservador me van a rechazar la venta?

No por falta de recepción definitiva. La compraventa se otorga y se inscribe. Lo que puede trabar la inscripción son problemas del título, no de la construcción, y eso es materia de un estudio de títulos.

¿Me pueden echar de mi propia casa?

El artículo 145 contempla la inhabilitación de la obra y el desalojo de los ocupantes decretado por el Alcalde a petición del Director de Obras. En la práctica se reserva para situaciones graves y no es lo que ocurre con una ampliación familiar, pero la norma existe y es la razón de fondo por la que el sistema financiero trata el asunto con seriedad.

Mi comprador paga al contado. ¿Igual es problema?

Es bastante menos problema, y por eso los compradores al contado son el mercado natural de estas propiedades. Pero el descuento sigue existiendo, porque quien compra hereda el costo de regularizar y el riesgo de que no se pueda.

¿Conviene regularizar antes de publicar la venta?

Casi siempre sí, y por una razón de negociación más que legal. Con la propiedad regularizada usted vende metros que se tasan y se financian, y el universo de compradores se multiplica. Con la venta ya publicada y un comprador esperando, la regularización se hace contra el reloj y cualquier observación de la Dirección de Obras pone en riesgo el negocio.

¿Puedo ocultar la ampliación y que el comprador se entere después?

Es mala idea en todos los planos. El tasador la va a ver, y si no la ve, el comprador tiene acciones por los vicios de la cosa vendida y por la información que se le ocultó. Declarar y ajustar el precio deja la operación firme; callar la deja expuesta a que se deshaga.

La ampliación es de 2019. ¿Qué me queda?

La vía general: permiso de edificación y recepción definitiva. La ley del mono exige que la obra sea anterior al 4 de febrero de 2016, así que no aplica. Es más largo y más caro, pero termina en el mismo lugar.

¿Y si la casa está en un predio rústico?

Se agrega una capa: además de la regularización, hay que mirar qué permite construir el suelo rural, que es restrictivo. Está en cuántas casas se pueden construir en una parcela de 5.000 metros.

Cómo lo resolvemos

Lo primero es una revisión corta que define todo: qué superficie está efectivamente recibida según la Dirección de Obras, qué se construyó después, cuándo, y si eso califica para el procedimiento simplificado. Con el certificado de avalúo y el expediente municipal se sabe en una sola vuelta si el camino es la ley del mono o la vía general.

Después viene el expediente: el levantamiento de lo realmente construido, los planos y el informe del profesional. El levantamiento y los planos los hace nuestro propio equipo de topografía y arquitectura, así que las observaciones se corrigen y se reingresan sin coordinar oficinas distintas. Para una idea de magnitud está la calculadora de costos de regularización.

Si la venta está en curso y no hay tiempo, redactamos la cláusula que declara la situación y reparte la responsabilidad, para que la operación quede firme. Y si el problema resulta estar en el título y no en la construcción, lo resolvemos con el saneamiento o con la posesión efectiva, según de dónde venga.

Mándenos el rol de la propiedad y cuénteme qué se amplió y en qué año. Con eso le decimos si alcanza a regularizar antes de vender y cuánto valor está dejando sobre la mesa si no lo hace.