Multas de la Dirección de Obras por construir sin permiso: qué arriesga y cómo se defiende

Respuesta rápida: la multa por construir sin permiso la aplica el Juzgado de Policía Local, no la municipalidad, y el artículo 20 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones fija un rango amplísimo: entre el 0,5% y el 20% del presupuesto de la obra, o entre 1 y 100 unidades tributarias mensuales cuando no hay presupuesto. Esa amplitud es justamente el flanco de defensa más sólido que existe hoy, porque el Tribunal Constitucional ha declarado inaplicable esa norma en casos concretos por falta de criterios objetivos. Y hay algo que conviene saber antes que todo lo demás: aunque la multa se extinga, la irregularidad no.

La escena habitual empieza con una carta o una citación. Alguien denunció la ampliación, la Dirección de Obras constató, y el asunto quedó en el Juzgado de Policía Local. La primera reacción es buscar en internet cuándo prescribe. Es una pregunta razonable, pero no es la que resuelve el problema.

Quién multa, cuánto, y quién puede denunciar

Conviene separar los roles, porque se confunden todo el tiempo. La Dirección de Obras Municipales fiscaliza y denuncia. El Juzgado de Policía Local es el que conoce la infracción y aplica la sanción. La municipalidad no le cursa a usted una multa como si fuera un parte de tránsito: presenta una denuncia ante un tribunal.

El dato que más sorprende. La denuncia puede presentarla la municipalidad, la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo o cualquier persona. No se necesita ser vecino colindante ni acreditar un interés. Por eso la mayoría de estos procedimientos empieza por un conflicto vecinal y no por una fiscalización de oficio.

La defensa que sí está funcionando: la discrecionalidad de la multa

Acá está lo más útil de este artículo, y es una línea que casi no se comenta fuera del mundo del litigio.

El rango del artículo 20 es tan amplio que no permite anticipar la sanción: dos personas en la misma situación pueden recibir multas radicalmente distintas según el criterio del juez. Sobre esa base, la norma ha sido impugnada repetidamente ante el Tribunal Constitucional por la vía de la inaplicabilidad, y el tribunal la ha declarado inaplicable en casos concretos por tratarse de un margen legal excesivamente amplio.

Los argumentos que se invocan son estos, y conviene conocerlos porque son los que se pueden hacer valer en un caso propio:

• Legalidad de la sanción. El artículo 19 número 3 de la Constitución exige que la sanción esté debidamente determinada en la ley, no entregada a la apreciación del juzgador.
• Debido proceso. La indeterminación impide al afectado conocer con certeza a qué se expone.
• Igualdad ante la ley. Un mismo hecho puede recibir sanciones muy distintas sin criterio que lo justifique.
• Proporcionalidad. Falta correspondencia entre la gravedad de la infracción y el monto.
• Derecho de propiedad. Una multa del 20% del presupuesto de obra puede afectar sustancialmente el patrimonio.

Hay que ser honesto con el alcance: el Tribunal Constitucional también ha rechazado varios de estos requerimientos, y la inaplicabilidad produce efectos solo en el caso en que se dicta, no deroga la norma para todos. La discusión sigue abierta y en 2026 se presentaron nuevos requerimientos. Pero para quien enfrenta hoy una multa desproporcionada, esta es una vía real y no una teoría.

Sobre la prescripción, con franqueza

Circula con mucha seguridad la idea de que estas multas prescriben en un plazo fijo de años. No hemos encontrado una norma de la Ley General de Urbanismo y Construcciones que fije ese plazo de manera expresa para las infracciones que conoce el Juzgado de Policía Local, y por eso no vamos a repetir una cifra que no podemos respaldar.

Lo que sí se puede afirmar es cómo se plantea la discusión. La prescripción depende de cómo se califique la infracción y de qué régimen se estime aplicable, y es una alegación que se hace valer en el procedimiento, no algo que opere solo. En la práctica, y esto es lo importante, la prescripción rara vez es la mejor defensa: cuando la construcción sigue en pie, la situación se mantiene en el tiempo y el planteamiento pierde fuerza.

Si le dijeron un plazo concreto, pídalo por escrito con la norma. Es la forma más rápida de distinguir a quien conoce el tema de quien repite lo que leyó. Y si su caso ya está en el Juzgado de Policía Local, la alegación hay que hacerla dentro del procedimiento y en su oportunidad, no después.

La trampa de fondo: la multa se paga, la irregularidad queda

Este es el punto que más dinero le cuesta a la gente, y es independiente de cualquier discusión sobre plazos.

Pagar la multa no regulariza nada. La construcción sigue sin permiso y sin recepción definitiva, con todo lo que eso arrastra. El artículo 145 de la misma ley dispone que ninguna obra podrá ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepción definitiva, y permite la inhabilitación de la obra y hasta el desalojo de los ocupantes decretado por el Alcalde a petición del Director de Obras.

Y en el plano patrimonial, que es donde se siente:

• La propiedad no se puede vender bien, ni siquiera con los beneficios tributarios de turno, porque los metros no recibidos no se tasan ni se financian.
• El banco no toma en garantía lo que no está reconocido, y eso vale también cuando se compra con garantía estatal.
• El seguro cubre lo declarado, y lo demás queda en zona gris cuando hay siniestro.
• El problema se hereda: quien reciba la propiedad lo recibe con ella, y el costo de regularizar pasa a ser suyo.
• Una nueva denuncia puede reiniciar el ciclo, porque la situación de hecho no cambió.

Qué hacer si le llegó la citación

El orden importa, y las primeras decisiones condicionan el resto.

• No ignore la citación. El procedimiento sigue con o sin usted, y comparecer permite discutir el monto, que es donde hay más margen que en la existencia de la infracción.
• Reúna los antecedentes de la obra. Cuándo se construyó, con qué presupuesto, quién la ejecutó. La fecha decide si más adelante califica para la vía simplificada de regularización, y el presupuesto incide directamente en el cálculo de la multa.
• Pida el expediente. Qué se denunció exactamente, quién, y qué constató la Dirección de Obras. A veces la denuncia describe algo distinto de lo que existe.
• Evalúe la desproporción del monto. Si la multa pedida es alta respecto de la obra, ahí es donde entra la línea del Tribunal Constitucional.
• Empiece a regularizar en paralelo. Llegar al tribunal con la regularización en curso cambia la disposición de todos, y de todos modos es lo que hay que hacer después.

La salida real es regularizar

Todo lo anterior administra el problema. Lo que lo termina es obtener la recepción definitiva, y hay dos caminos según cuándo se construyó.

Hay una exclusión que conviene revisar antes: si hay una denuncia pendiente por infracción a las normas urbanísticas, la vía simplificada no está disponible mientras eso siga vivo. Por eso resolver el procedimiento del Juzgado de Policía Local y regularizar no son cosas separadas: son la misma estrategia en dos tiempos.

Preguntas frecuentes

¿Me pueden demoler la casa?

La ley contempla la demolición de lo construido en contravención, y el tribunal puede ordenarla. En la práctica se reserva para casos graves, típicamente cuando lo construido afecta a terceros, ocupa espacio público o está en área de riesgo. Es el escenario que más aparece cuando se levantan cabañas para arriendo turístico sin permiso en una parcela. Para una ampliación familiar regularizable, lo habitual es la multa y la exigencia de regularizar.

Si pago la multa, ¿queda todo resuelto?

No. La multa sanciona la infracción, no legaliza la obra. La construcción sigue sin permiso ni recepción, con las mismas consecuencias para vender, hipotecar y asegurar. Es el error más caro de todos: pagar y quedarse tranquilo.

¿Puedo alegar que la construcción es muy antigua?

La antigüedad importa, pero no de la forma que se suele creer. No es tanto un argumento de prescripción como la llave que abre la vía simplificada de regularización, que exige que la obra sea anterior al 4 de febrero de 2016. Ahí la antigüedad juega a favor, y con prueba concreta: fotografías fechadas, boletas, imágenes satelitales históricas.

Compré la casa así. ¿Respondo yo?

La infracción urbanística sigue al inmueble, y quien es propietario hoy es a quien la Dirección de Obras va a dirigirse. Otra cosa distinta es lo que usted pueda reclamarle al vendedor si le ocultó la situación, que es una acción civil propia y con sus plazos.

¿Sirve de algo comparecer si la infracción es evidente?

Sí, y bastante. Aunque la infracción exista, el monto está entre un mínimo y un máximo muy separados. Comparecer con antecedentes del presupuesto real, de la naturaleza de la obra y con la regularización iniciada es lo que mueve la sanción hacia el extremo bajo del rango.

¿Y si el que denunció fue un vecino por molestia?

El motivo del denunciante no cambia la existencia de la infracción, y cualquier persona está habilitada para denunciar. Si la obra está dentro de un condominio, además de la multa municipal puede haber sanciones del reglamento de copropiedad, que tienen su propio procedimiento. Lo que sí conviene es revisar si lo denunciado coincide con lo que realmente existe, porque muchas denuncias vecinales describen situaciones inexactas.

Cómo lo trabajamos

Cuando llega una citación, lo primero es leer el expediente y medir dos cosas: qué se imputa exactamente y cuánto se está pidiendo respecto del tamaño real de la obra. De esa proporción depende si la defensa apunta al monto, a la calificación de los hechos o directamente a negociar tiempo para regularizar.

En paralelo revisamos si la obra califica para la vía simplificada, porque llegar al tribunal con el expediente de regularización ingresado cambia por completo la conversación. El levantamiento y los planos los hace nuestro propio equipo de topografía y arquitectura, así que esa parte avanza sin esperar a terceros. Para dimensionar el costo está la calculadora de costos de regularización.

Si el problema resulta ser anterior y está en el título, lo resolvemos con un estudio de títulos y con el saneamiento cuando corresponde. Y si hay que litigar, sea ante el Juzgado de Policía Local o contra el vendedor que ocultó la situación, es materia de nuestra área de juicios.

Mándenos la citación o la carta de la Dirección de Obras junto con el rol de la propiedad, y le decimos qué se le imputa, cuánto arriesga realmente y si conviene defender, regularizar, o las dos cosas a la vez.