FOGAES: cómo financiar el 90% de la vivienda y por qué se cae un crédito ya aprobado

Respuesta rápida: el FOGAES no le presta plata ni le regala nada. Es un fondo estatal, creado por la ley 21.543, que garantiza parte del crédito hipotecario frente al banco, y esa garantía es la que permite financiar hasta el 90 por ciento del valor de la vivienda, de modo que el pie exigido baja del 20 al 10 por ciento. En septiembre de 2026 el programa se amplió: el tope del valor de la vivienda subió de 4.000 a 6.000 unidades de fomento, los cupos pasaron de 50.000 a 80.000 viviendas y la vigencia se extendió hasta el 31 de mayo de 2028. Y hay un detalle que hace perder la cobertura y casi nadie menciona: las condiciones del beneficio deben quedar establecidas en la escritura de compraventa.

Ese último punto es la razón por la que escribimos esta guía. Un crédito aprobado, una escritura mal redactada y la operación queda fuera del programa el mismo día de la firma, cuando ya no hay tiempo de corregir nada.

Lo que cambió en septiembre de 2026

La ampliación se aprobó por unanimidad en el Senado en agosto de 2026 y se promulgó el 9 de septiembre del mismo año. Modifica la ley 21.543, que creó el fondo, en lo relativo al programa de garantía de apoyo a la vivienda nueva, y extiende también el subsidio a la tasa hipotecaria de la ley 21.748.

Una advertencia práctica sobre el calendario. La ley es de hace pocos días, y la implementación operativa de bancos y del propio programa suele ir algunos pasos atrás de la publicación. Es perfectamente posible que el sitio oficial, el ejecutivo del banco o el corredor todavía le citen el tope antiguo. Antes de descartar una propiedad por precio, confirme el tope que el banco está aplicando en ese momento, porque una cifra desactualizada puede dejarlo fuera de una vivienda que hoy sí califica.

Qué es exactamente y qué no es

Que la garantía sea para el banco y no para usted tiene una consecuencia directa: el banco sigue evaluando su capacidad de pago, su comportamiento comercial y su estabilidad laboral exactamente igual que antes. Lo que cambia es cuánto está dispuesto a prestarle sobre el valor de la propiedad.

Los requisitos, con los valores vigentes

El subsidio a la tasa es otra cosa, y conviene no confundirlos

En la conversación diaria los dos beneficios se mezclan, pero funcionan distinto y eso cambia lo que hay que hacer.

La estimación del propio Gobierno al tramitar la ampliación es que el subsidio puede llevar la tasa desde alrededor de un 4 a cerca de un 3 por ciento, con un pie del 10 por ciento. Sobre un crédito a treinta años esa diferencia es la que decide si el dividendo cabe o no en el presupuesto, así que conviene pedir las dos simulaciones al banco, con y sin subsidio, antes de firmar cualquier promesa.

Lo que el banco mira además de la garantía

• La renta y la carga financiera. El dividendo no puede comprometer una proporción excesiva de sus ingresos, y las deudas de consumo, tarjetas y automotrices cuentan.
• El comportamiento comercial. Morosidades vigentes o recientes pesan más que la garantía estatal, y una deuda en cobranza puede además derivar en medidas sobre sus bienes, con los límites que explicamos en la guía de bienes inembargables.
• La estabilidad de los ingresos. Contrato indefinido, antigüedad, y para independientes las declaraciones de los últimos períodos.
• La tasación de la propiedad. Si tasa por debajo del precio de venta, el 90 por ciento se calcula sobre la tasación y no sobre lo que usted acordó pagar. Es la sorpresa más frecuente.
• El estado legal de la propiedad. Y acá es donde más operaciones se caen.

Por qué se cae un crédito que estaba aprobado

La aprobación del banco es sobre usted. Lo que viene después es sobre la propiedad, y ahí aparecen los problemas que nadie miró.

El orden correcto de las cosas

• Preaprobación del crédito, para saber su rango real antes de enamorarse de una propiedad, y con las dos simulaciones de tasa.
• Estudio de títulos de la propiedad elegida, antes de firmar la promesa y no después. Es lo que evita comprometerse con un inmueble que no se puede financiar.
• Promesa bien redactada, con plazos suficientes para alzar gravámenes y resolver observaciones, y con salida si la propiedad resulta no financiable.
• Tasación, sabiendo que el 90 por ciento se calcula sobre ella y no sobre el precio pactado.
• Revisión del borrador de escritura, verificando que incorpore las condiciones del programa y los alzamientos.
• Firma e inscripción, con seguimiento hasta que la inscripción esté practicada. Si el Conservador observa, hay un plazo corriendo.

Preguntas frecuentes

¿El FOGAES es un subsidio?

No. Es una garantía que el Estado le da al banco para que le preste a usted un porcentaje mayor del valor. Usted debe el cien por ciento del crédito y lo paga completo. Si deja de pagar, la garantía protege al banco, no a usted. Cosa distinta es el subsidio a la tasa, que sí rebaja lo que usted paga cada mes.

¿Cuál es el tope de valor de la vivienda hoy?

Con la ampliación promulgada en septiembre de 2026, 6.000 unidades de fomento, frente a las 4.000 anteriores. Como la ley es reciente, es posible que encuentre todavía publicada la cifra antigua en algún sitio o que el ejecutivo del banco no la tenga incorporada. Confirme con el banco el tope que están aplicando antes de descartar una propiedad.

¿Tiene que ser primera vivienda?

Los requisitos publicados del programa se centran en el valor de la vivienda, en el tipo de vivienda y en el porcentaje de financiamiento, más que en si es o no la primera. Como las condiciones se han ido ajustando, conviene confirmar el detalle vigente con el banco antes de descartar su caso.

¿Sirve para una casa usada o solo para vivienda nueva?

El programa de garantía está construido en torno a la vivienda nueva, y el subsidio a la tasa opera automáticamente en ese mismo supuesto. Si lo que está mirando es una propiedad usada, esa es la primera pregunta que hay que hacer, porque cambia por completo qué propiedades puede considerar.

Firmé una promesa en 2024. ¿Puedo usarlo?

Las compraventas derivadas de promesas celebradas con anterioridad al 31 de diciembre de 2024 quedan excluidas. Es una de las exclusiones menos difundidas y sorprende a compradores de proyectos en verde que prometieron temprano.

Me aprobaron el crédito pero la tasación salió más baja. ¿Qué pasa?

El 90 por ciento se calcula sobre la tasación, no sobre el precio pactado. Si la tasación es menor, la diferencia la pone usted, y por eso conviene tener esa contingencia prevista en la promesa antes de comprometer el pie.

La casa tiene una ampliación sin regularizar. ¿Igual me prestan?

Le pueden prestar, pero sobre los metros reconocidos. Los metros sin recepción no se tasan, así que usted paga por algo que el banco no financia. Regularizar antes cambia la tasación, y lo que implica está en la guía de la recepción definitiva.

¿Hasta cuándo puedo postular?

Hasta el 31 de mayo de 2028, tras la extensión de doce meses. Pero la fecha no es la única variable: el subsidio a la tasa opera por cupos, ahora 80.000 viviendas, y los cupos se agotan antes que los plazos.

¿Qué pasa si la escritura no menciona el programa?

El crédito pierde la cobertura, y eso se descubre después de firmado. Es un problema de redacción y de coordinación entre el banco, la notaría y quien revisa el borrador, y se evita revisando la escritura antes de la firma y no en el mesón.

Cómo lo trabajamos

Nosotros no tramitamos el crédito: eso es del banco. Lo que hacemos es la parte que hace que el crédito no se caiga, que es la propiedad.

Antes de la promesa revisamos el título, los gravámenes y el estado municipal de lo construido, con un estudio de títulos. Con eso el cliente sabe si la propiedad es financiable antes de comprometer el pie, que es la plata que más cuesta recuperar cuando la operación falla.

Si aparecen metros sin recepción, los regularizamos con nuestro propio equipo de arquitectura y topografía desde el área de saneamiento, y si el problema es de dominio, con la posesión efectiva según de dónde venga.

Y revisamos el borrador de escritura antes de la firma, para que las condiciones del programa y los alzamientos queden donde tienen que quedar.

Mándenos el rol de la propiedad que está mirando y le decimos si es financiable como está, qué habría que corregir y cuánto tiempo toma.