Comprar terreno en zona fronteriza: la regla que no alcanza a la mayoría de los extranjeros

Respuesta rápida: la famosa prohibición de que los extranjeros compren en la frontera no alcanza a la mayoría de los extranjeros. El artículo 7 del decreto ley 1.939 prohíbe adquirir inmuebles en zonas fronterizas declaradas a los nacionales de países limítrofes, es decir Argentina, Bolivia y Perú, y a las sociedades controladas desde esos países. Un ciudadano estadounidense, canadiense, alemán o japonés no queda comprendido. Lo que sí alcanza a cualquier comprador no chileno es otro artículo del mismo decreto, el 6, y trata de tierras fiscales y no de propiedad privada.

La norma que todos citan, y lo que realmente dice

Casi toda conversación sobre comprar un campo en Chile llega al mismo punto. Alguien dice que los extranjeros no pueden comprar cerca de la frontera, el negocio se frena, y se pierden dos semanas mientras todos buscan una respuesta. La regla existe, está vigente, y es mucho más estrecha que su fama.

El texto es el artículo 7 del decreto ley 1.939 de 1977, que regula la adquisición, administración y disposición de bienes del Estado. Su inciso primero prohíbe, por razones de interés nacional, adquirir el dominio y otros derechos reales, o ejercer la posesión o tenencia, sobre bienes raíces situados total o parcialmente en las zonas del territorio nacional declaradas fronterizas en virtud del decreto con fuerza de ley 4 de 1967 del Ministerio de Relaciones Exteriores, y dirige esa prohibición a los nacionales de países limítrofes.

Dos cosas se siguen de leerlo despacio. La prohibición se define por la nacionalidad del comprador y no por el hecho de ser extranjero. Y opera sobre una geografía que no es la frontera misma sino las zonas que un decreto supremo declaró como tales. Todo lo demás de comprar acá siendo extranjero funciona como lo explicamos en la guía sobre comprar propiedad en Chile siendo extranjero.

A quién alcanza en realidad la prohibición

Chile tiene tres fronteras terrestres: Perú al norte, Bolivia al noreste y Argentina a lo largo de todo su borde oriental. Esas son las nacionalidades a las que apunta el artículo 7. Hasta 1993 el texto ataba la prohibición a la reciprocidad, es decir, regía donde esos países impusieran limitaciones similares a los chilenos. La ley 19.256 reemplazó esa condición, y hoy el artículo descansa solo en el interés nacional.

El inciso segundo extiende la prohibición a las personas jurídicas, y esta es la parte que importa cuando alguien propone resolver el problema con una sociedad. Alcanza a las sociedades con sede principal en el país limítrofe, a aquellas cuyo capital pertenezca en un cuarenta por ciento o más a nacionales de ese país, y a aquellas cuyo control efectivo esté en manos de nacionales de esos países. Poner el bien a nombre de una sociedad chilena no lava la nacionalidad de quien está detrás.

Dónde está la zona fronteriza, y cómo averiguarlo

La zona fronteriza no es una franja fija de tantos kilómetros escrita en la ley. El decreto con fuerza de ley 4 de 1967 del Ministerio de Relaciones Exteriores faculta al Presidente de la República para determinar, por decreto supremo y cada vez que lo considere necesario, qué áreas del territorio chileno deben considerarse zonas fronterizas. Así que saber si un predio está dentro de una es una pregunta cartográfica y no una pregunta de distancia.

En la práctica la referencia de trabajo es la cartografía de la Dirección Nacional de Fronteras y Límites del Estado, DIFROL, que publica la capa de zona fronteriza dibujada a escala uno en cincuenta mil sobre la cartografía base del Instituto Geográfico Militar. Esa capa es la que un topógrafo superpone a los deslindes del predio para responder bien la pregunta.

Esto importa porque el límite muchas veces no es intuitivo. Un predio puede estar lejos de cualquier paso y quedar adentro, y otro que se siente remoto puede estar enteramente afuera. Si el terreno nunca se comparó con un plano, el problema previo no es la regla fronteriza sino los deslindes mismos, que es de lo que trata la guía sobre rectificación de cabida y deslindes.

Tierras fiscales: la regla que sí alcanza a todo extranjero

El artículo 6 del mismo decreto ley es el que aplica a un comprador de cualquier nacionalidad, y se confunde rutinariamente con el 7. Dice que las tierras fiscales situadas hasta una distancia de diez kilómetros medidos desde la frontera solo podrán ser obtenidas en propiedad, arrendamiento o a cualquier otro título por personas naturales o jurídicas chilenas.

El mismo artículo se ocupa de la costa. Las tierras fiscales hasta cinco kilómetros de la costa medidos desde la línea de más alta marea siguen la misma regla, con una apertura: pueden concederse a extranjeros domiciliados en Chile, previo informe favorable de la autoridad naval. Y los terrenos de playa fiscales dentro de la faja de ochenta metros medidos desde la línea de más alta marea no pueden enajenarse.

La distinción que salva el negocio: el artículo 6 trata de tierras fiscales, el artículo 7 de propiedad privada. Si lo que se vende ya está inscrito a nombre de un particular en el Registro de Propiedad, el artículo 6 no tiene nada que decir. Si el vendedor ofrece un terreno cuyo título viene de una ocupación irregular de suelo fiscal, el problema es mucho mayor que la regla fronteriza, y pertenece al análisis de nuestra guía de saneamiento de títulos.

La declaración jurada que firmará ante notario

El artículo 8 hace responsables a notarios y conservadores del cumplimiento del artículo 7, y obliga a los primeros a exigir de los comparecientes una declaración escrita, bajo fe de juramento, de su nacionalidad y lugar de nacimiento. Por eso una escritura de compraventa en Chile le pide a un comprador extranjero declarar dónde nació, pregunta que sorprende a quien la toma por curiosidad burocrática.

No lo es. Esa declaración es el mecanismo por el cual la prohibición se controla en el momento de firmar. El mismo artículo castiga a quien transgreda la prohibición valiéndose de documentos falsos, simulación de contrato u otro engaño semejante, y sanciona al notario o conservador que no exija la declaración. Para un comprador que no es nacional de un país limítrofe la declaración simplemente se firma y ahí termina el asunto.

El comprador también necesita un RUT chileno antes de la escritura, requisito aparte que traba más operaciones que la propia regla fronteriza. Cómo se obtiene sin viajar está en la guía sobre obtener RUT en Chile sin viajar.

La exención, y lo que exige

Para un comprador alcanzado por la prohibición, el artículo 7 contempla una salida, y es deliberadamente estrecha. El Presidente de la República puede eximir a una persona nominativa y expresamente, por decreto supremo fundado expedido por el Ministerio del Interior y suscrito además por los Ministros de Relaciones Exteriores y de Defensa Nacional, con informes del Estado Mayor de la Defensa Nacional y de DIFROL.

Lea esa lista otra vez y la conclusión práctica es evidente: esto no es una ventanilla de permisos. Es una decisión individual tomada al más alto nivel del gobierno, con dos ministerios cofirmando y dos informes institucionales detrás. No es algo sobre lo que construir un calendario de compra. Un comprador argentino o peruano que mira un predio en zona fronteriza debería tratar la propiedad como no disponible mientras no tenga la exención en la mano.

La excepción de Arica

Hay una sola salvedad territorial. El artículo 19 de la ley 19.420, el estatuto que creó incentivos para el desarrollo de Arica y Parinacota, levanta la prohibición para las personas naturales y jurídicas de países limítrofes por igual, pero solo en áreas determinadas de la comuna de Arica: el perímetro urbano de la ciudad, dos parques industriales, las áreas declaradas centros de interés turístico, y las que señale un decreto supremo fundado. El propio artículo 7 se remite a ella. Es una excepción estrecha, adherida a un régimen de fomento, no una apertura general.

Fuera de eso, el extremo norte tiene un paisaje jurídico propio, con formas de propiedad que no existen más al sur y que sorprenden a los compradores extranjeros. Las tratamos aparte en comprar terreno en el norte de Chile.

Dos límites que frenan más ventas que la regla fronteriza

En nuestra experiencia la regla fronteriza es la que todos preguntan y casi nunca la que bloquea la compra. Otras dos lo hacen mucho más seguido.

Tierras indígenas

El artículo 13 de la ley 19.253 dispone que las tierras indígenas, por exigirlo el interés nacional, no podrán ser enajenadas, embargadas, gravadas ni adquiridas por prescripción, salvo entre comunidades o personas indígenas de una misma etnia. Los actos y contratos celebrados en contravención adolecen de nulidad absoluta. Esto no depende para nada de la nacionalidad del comprador, y no aparece en la superficie de un aviso de venta. El detalle está en nuestra guía de tierras indígenas.

Un título que no resiste una lectura

Mueren muchas más operaciones porque el vendedor no puede mostrar una cadena limpia de diez años, porque lo que se vende es una cuota indivisa y no un lote definido, o porque la cabida inscrita no calza con lo que hay en terreno. Lo primero es el tema de la guía de acciones y derechos, y la revisión misma es para lo que existe nuestro servicio de estudio de títulos.

Qué revisar antes de firmar

1. La comuna y las coordenadas, no la impresión. Pida el plano inscrito y haga superponer los deslindes a la capa de zona fronteriza de DIFROL. Una seguridad verbal de que el predio está afuera no vale nada.
2. Si el terreno es privado o fiscal. Un certificado de dominio vigente del Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está el predio responde esto en un día.
3. Su propia posición de nacionalidad. Si algún comprador, o algún accionista de la sociedad compradora, tiene nacionalidad argentina, boliviana o peruana, hay que trabajar el inciso segundo del artículo 7 antes de firmar nada.
4. Si el terreno es tierra indígena conforme a la ley 19.253, lo que se contrasta con el registro de la corporación nacional de desarrollo indígena y con el propio título.
5. La cadena de diez años, los gravámenes y las prohibiciones, que es la revisión ordinaria que necesita cualquier compra y que describimos desde el lado del comprador en cómo revisar una propiedad en Chile desde el extranjero.

Una cosa más que conviene decir sin rodeos. El terreno en zona fronteriza suele venderse como remoto y barato, y remoto y barato es justamente el perfil de las ventas que salen mal en Chile. Las cinco revisiones que evitan casi toda pérdida son las mismas que expusimos para comprar terreno en la Patagonia, y se aplican acá sin cambiarles una coma.

Si el predio es rústico y la idea es dividirlo, hay una segunda capa de reglas que no tiene nada que ver con la frontera y todo que ver con la superficie mínima. Nuestro test de subdivisión da una primera lectura de si un predio se puede dividir, y el servicio de subdivisión de predios rústicos se hace cargo cuando sí se puede.

Cómo lo trabajamos

Para un comprador que está fuera de Chile la pregunta fronteriza se responde dentro del estudio de títulos y no como un trámite aparte. Leemos el título inscrito, superponemos el plano a la cartografía de zona fronteriza, revisamos el registro de tierras indígenas, y dejamos la respuesta por escrito antes de que se mueva dinero. Cuando el título mismo necesita trabajo antes de poder venderse con seguridad, de eso se encarga nuestro servicio de saneamiento, y una primera lectura de si una propiedad lo necesita se obtiene con el test de saneamiento.

Nada de esto exige que el comprador viaje. Toda la revisión es documental, y un poder otorgado en un consulado chileno basta para la firma misma.

Si usted es argentino, boliviano o peruano, el paso siguiente es el trámite de la exención, los antecedentes que pide el reglamento y la regla del año para quien hereda un inmueble en zona fronteriza. Todo eso está en si un argentino puede comprar terreno en Chile.

Para un comprador alemán esta regla no aplica, pero hay otras diferencias que sí: Alemania no tiene convenio tributario vigente con Chile, y sus documentos necesitan apostilla y traducción. Están en si un alemán puede comprar terreno en Chile.

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