¿Puede un argentino comprar terreno en Chile? La zona fronteriza y cómo se pide la autorización

Respuesta rápida: sí, un argentino puede comprar un terreno en Chile en cualquier lugar que no esté declarado zona fronteriza, en las mismas condiciones que cualquier extranjero. Dentro de las zonas fronterizas la ley prohíbe a los nacionales de países limítrofes adquirir, poseer o tener inmuebles, y la única forma de hacerlo es una exención del Presidente de la República otorgada por decreto supremo, persona por persona e inmueble por inmueble. La excepción territorial son ciertas áreas de la comuna de Arica. Antes de pagar, lo primero es saber si el terreno está dentro de la zona.

La regla, tal como está escrita hoy

El artículo 7 del decreto ley 1.939 de 1977 dispone que, por razones de interés nacional, se prohíbe adquirir el dominio y otros derechos reales o ejercer la posesión o tenencia de bienes raíces situados total o parcialmente en las zonas declaradas fronterizas a los nacionales de países limítrofes, salvo que medie la autorización que el mismo artículo regula. Chile limita con Argentina, Bolivia y Perú.

Dos precisiones sobre el texto. Hasta 1993 la prohibición estaba condicionada a la reciprocidad, es decir, regía donde el otro país impusiera limitaciones similares a los chilenos; la ley 19.256 eliminó esa condición y hoy la norma descansa solo en el interés nacional. Y el artículo alcanza a más que la compra: también prohíbe ejercer la posesión o la mera tenencia, y el arrendatario es un mero tenedor, así que tomar en arriendo un inmueble en zona fronteriza entra en la misma pregunta.

Para quien no es nacional de un país limítrofe esta regla no aplica, y lo explicamos con detalle en comprar terreno en zona fronteriza. Esta guía es para quien sí queda comprendido.

Cómo saber si el terreno está en zona fronteriza

La zona fronteriza no es una franja de tantos kilómetros escrita en la ley. El decreto con fuerza de ley 4 de 1967 del Ministerio de Relaciones Exteriores entrega al Presidente de la República la facultad de determinar por decreto supremo, a propuesta de la Dirección Nacional de Fronteras y Límites del Estado, qué áreas del territorio deben considerarse zonas fronterizas, con la firma también del Ministro de Relaciones Exteriores. Las zonas vigentes resultan de varios decretos dictados desde 1968.

Esos decretos también sacan territorio de la zona. El decreto supremo 1.166 de 1999 desafectó del régimen de zona fronteriza 35 comunas y las áreas urbanas de Calama, Copiapó, Los Andes y Porvenir. Y en el otro extremo, la Contraloría ha concluido que la Región de Arica y Parinacota es íntegramente zona fronteriza.

La forma práctica de responder la pregunta para un predio concreto es superponer su plano a la cartografía de zona fronteriza que publica la Dirección de Fronteras y Límites, dibujada a escala 1:50.000 sobre la cartografía del Instituto Geográfico Militar. Si el terreno nunca se midió contra un plano, ese es el problema previo, y se trata en rectificación de cabida y deslindes.

Una sociedad no resuelve el problema

El inciso segundo del artículo 7 extiende la prohibición a las sociedades o personas jurídicas con sede principal en el país limítrofe, a aquellas cuyo capital pertenezca en un 40 por ciento o más a nacionales de ese país, y a aquellas cuyo control efectivo esté en manos de sus nacionales. El porcentaje era de 20 por ciento hasta que la ley 19.420 lo subió a 40. La misma ley agrega que los Estados limítrofes y sus empresas no pueden en ningún caso adquirir inmuebles en zona fronteriza.

La doble nacionalidad tampoco saca a nadie de la regla. Para calcular el 40 por ciento, la Contraloría ha contado como argentina a la persona que tiene la nacionalidad argentina junto con otra, y ha advertido el riesgo de que quien tiene más de una nacionalidad omita declarar la que configura la prohibición. El caso de quien es a la vez chileno y argentino no tiene un criterio oficial que lo resuelva, y hay que analizarlo antes de comprar, no después.

Fuera de la zona fronteriza, una sociedad sí puede ser una buena estructura, por otras razones. La comparación está en comprar a nombre propio o con sociedad.

La excepción de Arica

El artículo 19 de la ley 19.420 dispone que la prohibición del artículo 7 no se aplica a las personas naturales y jurídicas de países limítrofes respecto de bienes raíces situados en ciertas áreas de la comuna de Arica. Son cuatro:

• Las que conforman el perímetro urbano de la ciudad de Arica según su plan regulador.
• Los parques industriales Chacalluta y Puerta de América, identificados por sus inscripciones en el Conservador de Arica.
• Las áreas declaradas centros de interés turístico por el Servicio Nacional de Turismo.
• Las que señale el Presidente de la República por decreto supremo fundado, expedido por el Ministerio del Interior y firmado además por los Ministros de Relaciones Exteriores y de Defensa Nacional.

Fuera de esas áreas, el resto de la región sigue siendo zona fronteriza. La misma ley ordena al Conservador de Arica llevar un registro especial de las compraventas hechas por extranjeros en las provincias de Arica y Parinacota. El extremo norte tiene además formas de propiedad propias, que tratamos en comprar terreno en el norte de Chile.

Cómo se pide la autorización

El procedimiento lo regula el decreto 232 de 1994 del Ministerio de Relaciones Exteriores, que reglamenta el artículo 7. La autorización se refiere siempre a personas determinadas y a inmuebles individualizados; no existe una autorización general.

El reglamento dice que la solicitud se presenta en la Intendencia o Gobernación Provincial del lugar donde está el inmueble. Esos cargos ya no existen: la Constitución dispone que las funciones que las leyes entregaban al intendente y al gobernador se entienden atribuidas al delegado presidencial regional y provincial. Hoy, por tanto, la solicitud se presenta en la delegación presidencial que corresponde al inmueble. Conviene saber que la ficha de la Dirección de Fronteras y Límites todavía nombra a la Intendencia y a la Gobernación.

Todo se presenta en triplicado. La autoridad que recibe envía los antecedentes a la Dirección de Fronteras y Límites, que puede pedir al solicitante y a otros servicios los informes que estime necesarios. Reunido todo, la Dirección los envía al Estado Mayor Conjunto, que sucedió al Estado Mayor de la Defensa Nacional. Ambos emiten sus informes, que son reservados, dentro de quince días. Los informes van al Ministerio del Interior, que expide el decreto, suscrito también por los Ministros de Relaciones Exteriores y de Defensa Nacional.

Tres cosas que conviene saber antes de iniciar el trámite. La primera: el decreto pasa por la toma de razón de la Contraloría, que ha exigido que exprese de manera explícita las razones de interés nacional que justifican la excepción. La segunda: el reglamento dice que estas resoluciones no constituyen precedente, así que una autorización concedida a otra persona no le sirve a usted. La tercera: la autorización no confiere privilegio de ninguna especie ni permite sustraerse de las leyes y los tribunales chilenos.

Sobre el plazo, ni el artículo 7 ni el reglamento fijan uno para dictar el decreto. El único plazo específico es el de quince días para los informes. Como regla supletoria, la ley de procedimiento administrativo dispone que un procedimiento no puede exceder de seis meses desde su iniciación hasta la decisión final, salvo caso fortuito o fuerza mayor. Eso no es una garantía de que la autorización se conceda, y un calendario de compra no debería construirse sobre ella.

Si hereda un inmueble en zona fronteriza

Hay una regla específica que casi nadie conoce. El artículo 9 del mismo decreto ley dispone que, cuando es aplicable la prohibición del artículo 7, los extranjeros pueden adquirir por sucesión por causa de muerte para el solo efecto de enajenar el inmueble, dentro del plazo de un año contado desde la muerte del causante. Vencido ese plazo sin que se haya vendido, el inmueble se entiende declarado de utilidad pública y queda autorizado el Presidente de la República para expropiarlo a beneficio fiscal.

El reglamento abre una segunda vía: dentro de ese mismo año, el heredero nacional de un país limítrofe puede pedir la autorización del artículo 7 en vez de vender. En cualquiera de los dos caminos el año corre desde la muerte, no desde que se tramita la herencia, así que la posesión efectiva hay que empezarla de inmediato. Cómo se tramita está en la posesión efectiva paso a paso, y el caso del causante que vivía fuera de Chile en heredar un inmueble en Chile desde el extranjero.

La declaración jurada y las sanciones

El artículo 8 hace responsables a los notarios y conservadores del cumplimiento del artículo 7, y obliga a los notarios a exigir a los comparecientes una declaración escrita, bajo juramento, de su nacionalidad y lugar de nacimiento. El notario o conservador que no cumpla se sanciona conforme al Código Orgánico de Tribunales, con pérdida del cargo si reincide.

Para el comprador, el mismo artículo castiga a quien, valiéndose de documentos falsos, simulación de contrato o cualquier otro engaño semejante, transgreda la prohibición, con la pena de extrañamiento menor en su grado mínimo a medio. El Código Penal define el extrañamiento como la expulsión del condenado del territorio de la República.

Sobre la validez del acto, el decreto ley no declara expresamente la nulidad de la compra hecha en contravención. Rige entonces la regla general del Código Civil, según la cual los actos que prohíbe la ley son nulos y de ningún valor, y la Contraloría ha calificado el artículo 7 como una norma de orden público. Qué clase de nulidad corresponde no está resuelto en una fuente oficial, y es una discusión que conviene no tener que dar.

Lo que no cambian los tratados entre Chile y Argentina

El Tratado de Maipú de integración y cooperación no contiene ninguna norma sobre adquisición de inmuebles, y no modifica el artículo 7. La única excepción expresa entre ambos países está en el tratado de integración y complementación minera de 1997, que deja sin aplicación las restricciones por nacionalidad para los negocios mineros regidos por ese tratado dentro de su área, y solo para ellos.

Sí hay dos acuerdos que ayudan en otros frentes. Chile y Argentina tienen un convenio para evitar la doble tributación que se aplica desde el 1 de enero de 2017, lo que importa cuando la propiedad se tiene a través de una sociedad chilena. Y ambos son parte del convenio de la apostilla, así que un documento público argentino solo necesita la apostilla de la autoridad argentina para usarse en Chile. La tabla con otras nacionalidades está en comprar propiedad en Chile siendo extranjero.

Fuera de la zona fronteriza, como cualquier extranjero

Fuera de las zonas declaradas, un argentino compra en Chile exactamente igual que cualquier otro extranjero, y que un chileno. La Constitución asegura la libertad para adquirir el dominio y exige una ley de quórum calificado para limitarla, y la Contraloría ha rechazado restricciones a los extranjeros en general que no tengan base legal. Lo que sí necesita es un RUT y un representante con domicilio en Chile ante el Servicio de Impuestos Internos, como explicamos en obtener RUT en Chile sin viajar.

Las restricciones que siguen rigiendo son las que alcanzan a cualquier comprador: las tierras fiscales cerca de la frontera y la costa, que el artículo 6 reserva a personas chilenas, y las tierras indígenas, que la ley 19.253 protege con independencia de la nacionalidad del comprador y que tratamos en tierras indígenas. Y antes de pagar, las revisiones de siempre, que están en qué revisar antes de transferir el dinero.

Cómo lo trabajamos

Lo primero es responder si el terreno está en zona fronteriza, sobre el plano inscrito y la cartografía oficial, y no sobre una impresión. Si está afuera, la compra sigue el camino ordinario. Si está adentro, revisamos si su caso cabe en la excepción de Arica y, si no cabe, armamos la solicitud de autorización con los antecedentes del reglamento y el proyecto de inversión cuando corresponda.

La lectura del título y del plano es nuestro servicio de estudio de títulos. Cuando el título necesita trabajo antes de poder transferirse, nuestro servicio de saneamiento, con una primera señal del test de saneamiento. Y cuando el inmueble viene de una herencia, nuestro servicio de herencias, con el plazo de un año a la vista desde el primer día.

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