La casa sigue a nombre de mis padres fallecidos y vivo fuera de Chile

Respuesta rápida: mientras la propiedad siga inscrita a nombre de sus padres fallecidos, nadie puede venderla, arrendarla formalmente ni hipotecarla, y usted no figura como dueño ante nadie. La herencia no se transfiere sola con el tiempo ni con el uso. Hay que tramitar la posesión efectiva y después inscribir la propiedad a nombre de los herederos en el Conservador. Las dos cosas se pueden hacer desde el extranjero con un poder, pero cada año que pasa el trámite se encarece y se complica.

Por qué el tiempo juega en contra

La escena se repite. Los padres fallecieron hace años, la casa quedó cerrada o la cuida un familiar, y los hijos están repartidos entre Chile y dos o tres países. Nadie tramitó nada porque nadie iba a vender, y porque hacerlo desde afuera parecía imposible.

El problema es que la propiedad no se congela. Sigue generando obligaciones y sigue expuesta, y cada año que pasa agrega una capa.

• Las contribuciones se acumulan. El rol sigue vivo y la deuda crece con reajustes e intereses. Parte de esa deuda puede estar prescrita, pero la prescripción hay que alegarla y no opera sola, como explicamos en la guía de prescripción de contribuciones.
• Aparecen herencias encadenadas. Si uno de los hermanos fallece antes de que se tramite, ahora hay dos sucesiones que resolver, y en orden. Cada una suma costo, tiempo y firmas.
• Los documentos envejecen. Partidas que había que pedir en un consulado, testigos que se pierden, papeles que nadie encuentra.
• La casa vacía se ocupa. Es el desenlace más caro y el más frecuente cuando nadie vive cerca. Lo tratamos en la guía sobre qué hacer cuando le ocupan la casa.

Son dos pasos, y casi todos se olvidan del segundo

La confusión más común es creer que con la posesión efectiva ya está. No está. Son dos trámites distintos y el segundo es el que realmente pone la propiedad a su nombre.

La posesión efectiva

Es el reconocimiento oficial de quiénes son los herederos. Si no hubo testamento, se tramita ante el Registro Civil. Si hubo testamento, se tramita ante el tribunal. El paso a paso completo, con sus documentos y tiempos, está en la guía de posesión efectiva.

La inscripción especial de herencia

Es la que cambia el nombre en el Conservador de Bienes Raíces. Sin ella, el certificado de dominio vigente sigue diciendo el nombre de sus padres, y frente a un comprador, un banco o un tribunal, usted no es el dueño.

Esta es la etapa que más se descuida, porque la posesión efectiva entrega un documento que parece un final y no lo es.

La prueba de si está hecho o no es simple. Pida un certificado de dominio vigente de la propiedad. Si aparece el nombre de sus padres, falta la inscripción especial. Si aparecen los nombres de los herederos, está hecha. Cómo pedirlo desde afuera está en la guía sobre cómo revisar su propiedad en Chile a distancia.

Cómo se hace sin viajar

Ninguno de los dos pasos exige que usted esté en Chile. Lo que se necesita es un poder, otorgado ante el consulado chileno de su ciudad, a favor de quien va a actuar por usted.

El detalle importa. Un poder redactado en términos generales suele quedarse corto a la hora de firmar la inscripción o de vender después, y entonces hay que otorgar otro y volver al consulado. Conviene que el texto lo redacte quien va a tramitar en Chile, con las facultades específicas que el trámite requiere, y que usted lo firme ya escrito. Cómo funciona el poder y qué facultades conviene incluir está en la página sobre el poder desde el extranjero.

Los documentos emitidos fuera de Chile, como una partida de defunción o de nacimiento extranjera, necesitan apostilla para tener validez acá. Es un trámite del país donde se emitió el documento, no de Chile, y conviene empezarlo temprano porque en algunos países demora.

Cuando los herederos están en varios países

Es el escenario normal, no la excepción, y tiene dos consecuencias prácticas.

La primera es logística: cada heredero otorga su propio poder en su propio consulado, y los tiempos no coinciden. Conviene coordinar desde el principio quién firma qué y en qué orden, en vez de ir pidiendo firmas a medida que se necesitan.

La segunda es de fondo. Una vez inscrita la herencia, los hermanos quedan en comunidad: cada uno es dueño de una cuota sobre el todo y no de una parte determinada de la casa. Eso significa que ninguno puede vender por su cuenta, y que para vender se necesita a todos. Es el mismo problema que explicamos en la guía de acciones y derechos.

Cuando alguno no quiere o no aparece, hay dos caminos distintos. Si simplemente no hay acuerdo, corresponde el juicio de partición. Si el problema es una firma que falta para cerrar una venta, lo tratamos en la guía sobre vender sin la firma de un heredero.

El orden que conviene seguir

El orden no es caprichoso. El paso 1 define cuánto trabajo hay por delante, y los pasos 2 y 3 son los que más tardan cuando se dejan para el final.

Los errores que más cuestan

• Creer que basta con la posesión efectiva. Es el error más común y el que descubre el comprador, no el heredero.
• Otorgar un poder demasiado general. Termina siendo insuficiente justo en el acto que importa, y hay que volver al consulado.
• Dejar la deuda de contribuciones para después. Conviene saber cuánto es y cuánto sigue siendo exigible antes de decidir si se vende.
• Repartirse la casa de palabra. Los acuerdos entre hermanos sobre quién se queda con qué pieza no cambian la comunidad ni constan en ninguna parte.
• Dar por hecho que la casa está inscrita. A veces el problema es anterior: los padres tampoco la tenían a su nombre. Ahí lo que corresponde es un saneamiento de títulos, y conviene descubrirlo al principio.

Cuando los padres tampoco la tenían a su nombre

Es el escenario que aparece cuando se pide el primer certificado y cambia el caso completo. La familia da por hecho que la casa era de los padres porque vivieron ahí cuarenta años, y el registro dice otra cosa: el dueño inscrito es un abuelo, un tío, el loteador original, o directamente no hay inscripción.

Acá no hay herencia que tramitar todavía, porque no se hereda lo que el causante no tenía inscrito. Lo que corresponde es resolver primero el título, y la vía habitual es el saneamiento de títulos por el decreto ley 2.695, que permite inscribir a nombre de quien ha poseído materialmente el inmueble cumpliendo los requisitos legales.

Dos advertencias sobre esto. La primera es que el saneamiento tiene requisitos de posesión que hay que acreditar, y vivir fuera del país no ayuda a probarlos: ahí la posesión suele haberla ejercido quien se quedó en Chile. La segunda es que descubrir esto tarde es caro, porque se pueden haber gastado meses reuniendo papeles para una posesión efectiva que no era el trámite que correspondía.

Por eso el primer paso nunca es juntar documentos. Es pedir un certificado de dominio vigente y ver qué dice. Cuesta poco, se hace en línea desde cualquier país y es lo que determina si el caso es una herencia, un saneamiento o algo distinto.

Lo que hay que pagar, y lo que conviene averiguar antes

Un trámite de herencia tiene tres clases de costo, y conviene tenerlas separadas en la cabeza porque se pagan a destinatarios distintos y en momentos distintos.

• El impuesto a las herencias. Es un impuesto progresivo que se calcula sobre lo que recibe cada asignatario y que contempla exenciones y rebajas según el parentesco. Lo que hay que retener es que existe, que se determina caso a caso y que no se paga sobre el avalúo sino sobre el valor que corresponde asignar a los bienes.
• Las deudas que arrastra la propiedad. Contribuciones impagas, cuentas de servicios, gastos comunes si es un departamento. La deuda de contribuciones sigue al inmueble, y por eso conviene saber cuánto es y cuánto sigue siendo exigible antes de decidir.
• Los costos del trámite. Derechos del Conservador, publicaciones cuando corresponden, legalizaciones y apostillas en el país donde se emitieron los documentos, y honorarios.

De esos tres, el único que se puede estimar antes de empezar es el segundo, porque la deuda se consulta en línea. Los otros dos dependen de datos que solo aparecen cuando se abre el caso.

Qué hacer con la casa después

Terminada la inscripción, recién ahí existen opciones. Las tres habituales tienen consecuencias distintas y conviene decidirlo entre todos los herederos antes de empezar, no después.

Vender

Requiere a todos los comuneros, o a alguien con poder suficiente de cada uno. Se puede hacer íntegramente a distancia si los poderes están bien redactados. La página sobre vender una propiedad sin viajar detalla cómo se ordena esa operación.

Arrendar

Sirve cuando la familia no quiere desprenderse de la casa, pero exige alguien que administre y una decisión sobre qué se hace con la renta entre varios dueños. Lo tratamos en la página sobre arrendar viviendo fuera.

Dividir o salir de la comunidad

Cuando uno quiere vender y otro no, o cuando alguien quiere quedarse con la casa compensando a los demás, la vía es el juicio de partición. No es un castigo ni una pelea: es el procedimiento que la ley prevé para que nadie quede obligado a permanecer en comunidad contra su voluntad.

Lo que no funciona es dejarla como está. Una casa en comunidad, sin administrador, sin arriendo formal y sin nadie cerca, es exactamente la situación que termina en ocupación o en una deuda que se come el valor del inmueble. La decisión de no decidir también es una decisión, y suele ser la más cara.

Cómo lo hacemos en Terreno en Regla

Empezamos por el diagnóstico, que se hace a distancia y en pocos días: quién figura inscrito hoy, qué gravámenes pesan sobre la propiedad, cuánto se debe y si hay más de una sucesión de por medio. De ahí sale el mapa real del caso, que muchas veces es distinto del que la familia tenía en la cabeza.

Después redactamos los poderes con las facultades que el trámite necesita y se los enviamos ya escritos, para que cada heredero solo tenga que firmarlos en su consulado. Nosotros tramitamos la posesión efectiva y la inscripción especial de herencia, y coordinamos los tiempos entre países.

Si después de eso hay que vender, dividir o resolver un desacuerdo entre hermanos, seguimos con el camino que corresponda, y si el problema resulta ser de título, con el saneamiento.

Todo lo anterior supone que su padre o su madre tenían su último domicilio en Chile. Si fallecieron domiciliados en Estados Unidos, la vía cambia y pasa a ser judicial, como explicamos en heredar un inmueble en Chile desde Estados Unidos.

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