Arrendar una propiedad en Chile viviendo fuera

Las tres decisiones que se toman al firmar

Los suministros a nombre del arrendatario, desde el primer día. Parece administrativo y no lo es: es lo que separa la deuda de él de la deuda suya. Si las cuentas quedan a su nombre, la empresa le cobra a usted, y cuando corta el servicio por mora el que aparece perjudicando al ocupante es el propietario.

Aval o codeudor solidario, individualizado. Es lo que hace cobrable una sentencia. Agregarlo después no se puede: el requerimiento de pago se dirige a quien fue demandado, así que si el aval no estaba en la demanda hay que empezar de nuevo.

El contrato por escrito y con el detalle suficiente. El arriendo verbal es válido, pero el procedimiento rápido de cobro descansa en antecedentes documentales, de modo que sin contrato escrito usted pierde justamente la herramienta que hace viable administrar a distancia.

Cuando no paga: el monitorio

La ley 21.461, conocida como Devuélveme mi casa, creó un procedimiento monitorio para cobrar rentas, gastos comunes y consumos impagos. Notificado el arrendatario, corren diez días corridos para que pague o se oponga, y si no hace nada se le condena y se ordena el lanzamiento en un plazo que no excede de diez días desde que la resolución queda firme.

Los números del propio Poder Judicial ayudan a calibrar: entre julio de 2022 y diciembre de 2023 ingresaron 21.162 causas de arrendamiento urbano, el 68,6 por ciento por esta vía, con un promedio de 104 días entre el ingreso y el lanzamiento. Ese promedio está dominado por las causas que nadie contesta. Si el arrendatario se opone y la oposición se estima fundada, el monitorio termina y hay que ir a un juicio declarativo.

De ahí que la calidad de la demanda sea todo. Una deuda mal desglosada o un contrato mal individualizado son la puerta de entrada de la oposición. El detalle completo está en la guía de la ley Devuélveme mi casa.

Cuando el contrato venció y no hay deuda

Es una situación distinta y mucha gente la confunde. Si el arrendatario está al día y lo que usted quiere es recuperar la propiedad, el camino no es el monitorio sino el desahucio, con plazos bastante más largos: cuatro meses desde la notificación, más dos meses por cada año completo de arriendo, con un tope de doce.

Es decir, un arrendatario con seis años en la propiedad puede tener doce meses de plazo para salir. Para quien administra desde afuera eso obliga a planificar con mucha anticipación, sobre todo si la propiedad se va a vender. El mapa de las vías según el caso está en la guía de cómo desalojar a un arrendatario.

Lo que no se puede hacer, por mucha distancia que haya

Cortar el agua, la luz o el gas para presionar a un arrendatario moroso es autotutela, y los tribunales chilenos la tratan como un acto ilegal y arbitrario que se revierte por recurso de protección en días. Además incumple la obligación del arrendador de no turbar el goce, lo que le da al arrendatario acción para pedir la terminación con indemnización.

Para el propietario que vive fuera la tentación es mayor, porque la distancia hace sentir que no hay otra herramienta. El resultado es el contrario del buscado: se entra al juicio con un fallo en contra y con una demanda de indemnización esperando. Las razones están en la guía sobre cortar los servicios.

Si la propiedad está ocupada y nunca hubo contrato

Es otra situación y otra vía. Si alguien ocupa el inmueble sin que jamás haya existido un contrato, lo que corresponde es la acción de precario, que desde 2022 se tramita por el mismo procedimiento monitorio de la ley de arrendamiento. Y si la entrada fue por la fuerza, la vía es penal y tiene una medida cautelar de desalojo que opera mucho antes que cualquier juicio civil.

La regla que evita el error es simple: si alguna vez hubo contrato, aunque haya sido verbal, la vía es civil de arrendamiento. Si nunca lo hubo pero hubo tolerancia suya, es precario. Si fue por la fuerza, es usurpación.

Quién administra mientras tanto

Alguien tiene que recibir la renta, revisar el estado del inmueble, pagar las contribuciones y responder cuando se rompe algo. Puede ser un corredor, un familiar o nosotros, y lo que importa es que el encargo quede por escrito con rendición periódica, porque las administraciones informales entre parientes son una fuente frecuente de conflicto cuando la propiedad se vende o se hereda.

El poder que se otorgue para esto es distinto del poder para vender: administrar cabe dentro del mandato corriente, vender no. Eso está explicado en la guía del poder.