Ya tengo la posesión efectiva: qué falta para poder vender la propiedad heredada

Respuesta rápida: con la posesión efectiva todavía no se puede vender, ni siquiera con el certificado de su inscripción. El artículo 688 del Código Civil exige que antes se inscriba la herencia en el Conservador de Bienes Raíces donde está cada propiedad: es la inscripción especial de herencia. Además, la notaría no puede autorizar la venta sin el comprobante del impuesto a la herencia o de su exención, y las contribuciones tienen que estar al día. Con todo eso, los herederos pueden vender juntos; si uno quiere vender solo, primero hay que hacer la partición.

Por qué la posesión efectiva no alcanza

La posesión efectiva es la resolución que reconoce quiénes son los herederos de una persona. Es el primer paso, pero la ley es tajante sobre lo que no permite: el artículo 688 del Código Civil dice que la posesión legal de la herencia no habilita al heredero para disponer en manera alguna de un inmueble mientras no se practiquen las inscripciones que el mismo artículo enumera.

Por eso es habitual que una familia termine la posesión efectiva, encuentre un comprador y descubra en la notaría que todavía no puede firmar. La buena noticia es que lo que falta es un trámite ordenado, no un juicio, siempre que los herederos estén de acuerdo.

Si todavía no tiene la posesión efectiva, el punto de partida es la posesión efectiva paso a paso.

Las tres inscripciones del artículo 688

El artículo 688 ordena tres inscripciones, y cada una habilita algo distinto. No todas son siempre necesarias: la tercera solo hace falta si los herederos se reparten los bienes.

La posesión efectiva la tramita el Registro Civil cuando la persona murió sin testamento y la herencia se abrió en Chile. Si había testamento, o si la herencia se abrió en el extranjero, la otorga un tribunal, y en ese caso el decreto se inscribe en el Conservador de la comuna donde se dictó, junto con el testamento.

El certificado de inscripción de la posesión efectiva: para qué sirve

Una de las búsquedas más frecuentes que recibimos es exactamente esta: tengo el certificado de inscripción de la resolución de posesión efectiva, ¿con esto ya puedo vender? La respuesta es no.

Ese certificado acredita solo la primera inscripción, la del Registro Nacional de Posesiones Efectivas. La propia ley que creó la posesión efectiva administrativa dice para qué sirve: para requerir las inscripciones especiales que procedan. Es decir, es el documento con que se va al Conservador a pedir la segunda inscripción, no el que permite vender.

Tampoco basta el certificado de dominio antiguo a nombre del fallecido. Mientras la propiedad no figure a nombre de los herederos en el Conservador, ningún comprador informado va a pagar, y ningún banco va a otorgar un crédito hipotecario sobre ella.

La inscripción especial de herencia, paso a paso

Se pide en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está cada inmueble. Si la herencia tiene una casa en Concepción y un terreno en Chillán, son dos Conservadores y dos inscripciones. Estos son los documentos que normalmente se piden:

• La posesión efectiva. Si la otorgó el Registro Civil, el certificado de su inscripción, con menos de 60 días de emitido, y la resolución. Si fue judicial, las copias del expediente con la orden de inscripción.
• El certificado del impuesto a la herencia emitido por el Servicio de Impuestos Internos, que acredita el pago o la exención.
• El certificado de avalúo fiscal de cada inmueble.
• El certificado de la Tesorería que acredita que no hay deuda de contribuciones.
• El certificado de matrimonio o de acuerdo de unión civil, si el fallecido estaba casado o tenía conviviente civil.

Un problema frecuente es que los datos del inmueble que aparecen en la posesión efectiva no coinciden con la inscripción vigente en el Conservador: otra foja, otro número, otro año. En ese caso el Conservador devuelve la solicitud, y hay que corregir la posesión efectiva con el procedimiento de adiciones o modificaciones que contempla la ley. Si el Conservador rechaza la inscripción por otra razón, lo explicamos en qué hacer cuando el Conservador rechaza una inscripción.

Cuando el fallecido estaba casado en sociedad conyugal, los bienes raíces sociales se inscriben a nombre del cónyuge sobreviviente y de los herederos. El cónyuge no firma solo como heredero: la mitad de los gananciales le pertenece por el régimen matrimonial, así que su firma será necesaria para vender.

El impuesto a la herencia: el comprobante que exige la notaría

La ley del impuesto a las herencias contiene una regla que detiene muchas ventas: los notarios no pueden autorizar escrituras de adjudicación de bienes hereditarios, ni de enajenaciones o disposiciones en común que hagan los herederos, y los Conservadores no pueden inscribirlas, sin que en ellas se inserte el comprobante de pago del impuesto. Las excepciones son la partición hecha en un juicio legalmente constituido y los casos en que se garantiza el pago.

Esto no significa que siempre haya que pagar. Las asignaciones que reciben el cónyuge, el conviviente civil, los hijos, los padres y los descendientes están exentas hasta 50 unidades tributarias anuales, calculadas con el valor de la UTA a la fecha del fallecimiento. A modo de referencia, con la UTA de septiembre de 2026 ese tope equivale a poco más de 43 millones de pesos por asignatario. Puede revisar el valor vigente en nuestros índices económicos.

La herencia se declara ante el Servicio de Impuestos Internos en el formulario 4412, y el plazo para declarar y pagar es de dos años desde el fallecimiento. Después de ese plazo se deben intereses. Aunque la herencia quede exenta, en la práctica los Conservadores piden el certificado del Servicio que lo acredite, así que conviene hacer la declaración de todas formas. Nuestro contador de plazos le ayuda a calcular el vencimiento.

Vender entre todos: la venta de consuno

Hecha la inscripción especial de herencia, los herederos pueden vender el inmueble sin necesidad de partición, siempre que firmen todos. La ley lo dice con una expresión antigua: pueden disponer de consuno. En la escritura comparecen todos los herederos como vendedores, y el precio se reparte entre ellos según sus derechos.

Los herederos que viven fuera de Chile no tienen que viajar: pueden firmar con un poder especial otorgado ante un cónsul chileno o ante un notario de su país con apostilla. Si alguno de ellos se casó en el extranjero, revise antes cuándo firma el cónyuge de quien se casó afuera.

Si un heredero no quiere vender o no aparece, la venta de consuno no es posible. Las salidas son la partición o, en algunos casos, la venta de las cuotas de quienes sí quieren, como explicamos en vender una propiedad sin la firma de un heredero.

Vender solo mi parte: la cesión de derechos hereditarios

Un heredero puede vender, sin los demás, su derecho en la herencia completa. Es la cesión de derechos hereditarios: se hace por escritura pública, quien vende responde solo de ser heredero y no de que la herencia tenga tales o cuales bienes, y quien compra ocupa su lugar en la comunidad y puede pedir la partición.

Según la jurisprudencia mayoritaria de la Corte Suprema, la cesión del derecho de herencia no necesita inscribirse para producir efectos, aunque la herencia tenga inmuebles. Además, la regla del impuesto que bloquea a la notaría no se aplica a las escrituras de cesión de derechos hereditarios.

Distinto es vender la cuota que se tiene en un inmueble determinado de la herencia. Eso sí exige que antes estén hechas las inscripciones hereditarias. Y si el inmueble es un predio rural, revise por qué los Conservadores ya no inscriben ciertas ventas de acciones y derechos antes de ofrecer una cuota.

Cuando un heredero quiere quedarse con la propiedad

Si en lugar de vender a un tercero uno de los herederos quiere quedarse con la casa, hay dos caminos. El primero es la partición: los herederos se reparten los bienes, el inmueble se adjudica a uno de ellos y esa adjudicación se inscribe en el Conservador, que es la tercera inscripción del artículo 688. Desde ahí, el adjudicatario puede vender solo.

El segundo es que los demás le vendan o le cedan sus derechos. Si hay acuerdo, la partición puede hacerse de común acuerdo ante notario; si no lo hay, la hace un juez árbitro, como explicamos en el juicio de partición. Cuando la casa quedó a nombre de los padres por años y los herederos viven en distintos países, el orden de los pasos lo explicamos en la casa sigue a nombre de mis padres fallecidos.

Las contribuciones y las deudas de la propiedad

La Tesorería tiene que certificar que no hay deuda de contribuciones antes de inscribir, y el comprador va a exigir lo mismo. Es frecuente que una propiedad heredada arrastre cuotas impagas de los últimos años. Antes de pagar todo, revise si alguna ya prescribió: lo explicamos en la prescripción de las contribuciones.

También conviene revisar si hay una hipoteca vigente del fallecido. Las deudas no desaparecen con la muerte: pasan a los herederos en proporción a su parte, y una hipoteca sigue gravando el inmueble aunque cambie de dueño. Lo normal es alzarla con el mismo precio de la venta.

Si el comprador paga con crédito hipotecario

Cuando el comprador financia con un banco, la revisión es más exigente. El banco encarga su propio estudio de títulos y va a revisar la cadena completa: la inscripción a nombre del fallecido, la posesión efectiva, el certificado del impuesto a la herencia y la inscripción especial a nombre de los herederos. Si falta una pieza, el crédito no se cursa y el comprador no puede pagar.

Por eso, cuando una propiedad heredada sale a la venta, lo razonable es tener las inscripciones hechas antes de publicar el aviso o de firmar una promesa. Una promesa firmada con una fecha que depende de trámites pendientes en el Conservador es una fuente segura de conflictos con el comprador, y en ocasiones de multas pactadas en el mismo contrato.

Si además la propiedad tiene ampliaciones sin regularizar, el banco puede objetarla por esa razón, aunque los títulos estén en orden. Lo explicamos en vender una casa sin recepción final.

Cuánto demora

No hay un plazo único, porque depende de cada Conservador y, sobre todo, de que los documentos lleguen completos. Lo que más retrasa una inscripción especial de herencia es siempre lo mismo: datos del inmueble que no coinciden con la inscripción vigente, un certificado del impuesto que falta o una deuda de contribuciones que nadie revisó.

Por eso recomendamos pedir los certificados de dominio vigente y de hipotecas y gravámenes antes de declarar el impuesto, y comparar los datos del inmueble con los de la posesión efectiva. Si hay una diferencia, se corrige antes de ir al Conservador y no después de un rechazo.

Cómo le ayudamos

Tomamos la herencia donde está: revisamos la posesión efectiva, declaramos el impuesto, pedimos los certificados y hacemos las inscripciones especiales en cada Conservador, hasta dejar la propiedad lista para vender. Eso es nuestro servicio de herencias. Antes de firmar con un comprador revisamos los títulos con nuestro servicio de estudio de títulos, y si los herederos no se ponen de acuerdo, la partición la lleva nuestro servicio de juicios civiles.

Si lo que heredó es un inmueble que el fallecido había donado o vendido en vida a uno de los hijos, revise también qué pasa con las donaciones en vida. Y si el cónyuge sobreviviente quiere seguir viviendo en la casa, el usufructo vitalicio es una alternativa que conviene conocer antes de vender.

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