Por qué ya no inscriben acciones y derechos: el artículo 15 y las salidas que quedan

Respuesta rápida: no es capricho del Conservador ni mala voluntad del notario. El artículo 15 de la ley 20.234, incorporado por la ley 21.477, prohíbe a los notarios autorizar y a los conservadores inscribir títulos que directa o indirectamente pudieren implicar la formación de una nueva población, barrio, loteo o subdivisión sin cumplir los requisitos de urbanización. Vender una cuota sobre un predio para que el comprador ocupe un retazo determinado es exactamente eso. La Corte Suprema ha confirmado que la negativa se ajusta a derecho cuando los antecedentes no permiten descartar un loteo irregular.

De ahí que el mismo trámite que hace diez años se hacía en una tarde hoy se caiga en el mesón. No cambió el Código Civil: cambió la norma que le dice al notario y al conservador que tienen que mirar qué hay detrás del contrato.

Qué es lo que realmente están mirando

La venta de acciones y derechos es perfectamente lícita en abstracto: quien es dueño de una cuota sobre un inmueble puede transferirla. El problema no es la cuota, es lo que la cuota está sirviendo para hacer.

La señal que los delata. Cuando en la escritura, en el plano acompañado o en la publicidad del proyecto aparecen sitios numerados, calles, pasajes o deslindes internos, ya no hay una comunidad: hay un loteo. Y a esa altura el título no se inscribe por más vueltas que se le den a la redacción.

Por qué el notario tampoco firma

La prohibición del artículo 15 alcanza a los dos. El notario no puede autorizar la escritura y el conservador no puede inscribirla, así que no sirve buscar otra notaría: el problema no está en quién firma sino en el contenido del acto.

En la práctica, además, los criterios varían entre conservadores. Algunos piden certificado de informaciones previas de la municipalidad, otros exigen antecedentes que permitan descartar el loteo, y otros aplican un criterio más estricto según la región. Eso explica que un mismo tipo de operación pase en un lugar y no en otro, y no significa que el que la rechazó esté equivocado.

Ya compré y no me inscribieron. ¿Qué tengo?

Esta es la pregunta que más nos llega, y la respuesta incomoda: tiene un contrato, no tiene el dominio. La compraventa existe y obliga al vendedor, pero mientras no haya inscripción no hubo tradición, y sin tradición usted no es dueño de nada frente a terceros.

• No puede vender lo que ocupa, porque nada figura a su nombre.
• No puede hipotecar ni acceder a crédito sobre ese retazo.
• No puede regularizar lo que construya, porque la Dirección de Obras pide título y usted no lo tiene.
• Está expuesto a los acreedores del vendedor, que puede seguir apareciendo como dueño de todo.
• El problema se hereda, y con cada generación se vuelve más difícil de desarmar.

Contra el vendedor sí tiene acciones, y con plazos propios. Es una discusión civil que conviene plantear temprano, sobre todo si el vendedor todavía es solvente o si aún conserva la inscripción del predio mayor a su nombre.

El caso distinto: alcancé a inscribir

Hay muchos compradores que sí lograron inscribir su cuota, sobre todo antes de que el criterio se endureciera. Están mejor, pero no están resueltos: son comuneros de un predio grande, no dueños de un sitio.

Eso significa que su inscripción dice que usted tiene un porcentaje sobre el todo, no los metros que ocupa, y que para llegar a un título propio hay que salir de la comunidad. Las vías están desarrolladas en la guía de acciones y derechos, y la principal es la partición.

Las salidas reales

Cuál corresponde no se decide leyendo un artículo: se decide mirando la inscripción del predio mayor, cuántos ocupantes hay, desde cuándo, y qué dice el instrumento de planificación de la comuna.

Si le rechazaron hace poco, mire la fecha

Aunque el Conservador rechace, el título queda anotado en el Repertorio y esa anotación dura dos meses. Si el reparo fuera subsanable, corregir dentro de ese plazo conserva la prioridad. Cómo funciona ese reloj y cuándo la negativa se puede reclamar está en la guía del rechazo del Conservador.

Dicho eso, conviene ser honesto: cuando el reparo es que la operación implica un loteo, no es de los que se subsanan con un certificado. Ahí el camino es otro y el plazo no cambia nada.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar derechos con otra persona para vivir juntos?

Es el caso que más se acepta, sobre todo entre cónyuges, convivientes civiles o parientes cercanos, y varios conservadores lo evalúan caso a caso. Lo que hay que tener claro es que después no se puede dividir el predio entre ambos por la sola voluntad, si no cumple la normativa de subdivisión que le corresponda.

¿Sirve firmar además un contrato privado con el plano del sitio?

Ese documento no le da dominio y, peor, es la prueba de que la operación era una subdivisión encubierta. Es exactamente el antecedente que el Conservador usa para fundar el rechazo.

¿Y si buscamos un notario en otra ciudad?

La prohibición es legal y alcanza a notarios y conservadores por igual. Cambiar de oficina no cambia el acto. Y si por alguna vía se lograra autorizar, la inscripción sigue siendo el obstáculo, porque el inmueble se inscribe donde está.

El vendedor me dice que después regulariza todo. ¿Le creo?

Pida que se comprometa por escrito, con plazo y con la vía concreta que va a usar, y verifique si esa vía existe para ese predio. En la mayoría de los loteos irregulares que hemos visto, esa promesa nunca se cumplió porque nunca fue posible.

¿Puedo construir mientras tanto?

Puede construir de hecho, y muchos lo hacen, pero no va a poder obtener recepción ni permiso sin título, y queda expuesto a las multas de la Dirección de Obras. Es una inversión que después no se puede vender ni financiar.

¿Cuánto se demora salir de esto?

Depende de la vía y de cuántos ocupantes haya. Una partición entre pocos comuneros es una cosa; la regularización de un loteo con decenas de familias es un proyecto largo, que además conviene hacer en conjunto porque el costo por propiedad baja de manera importante.

¿Conviene comprar hoy acciones y derechos?

Si lo que le ofrecen es una cuota para ocupar un retazo determinado, no. Es la operación que la ley quiso frenar, y el comprador es siempre el que queda con el problema. Si es una copropiedad real, sin reparto de sitios, es otra cosa y hay que revisarla caso a caso.

Cómo lo trabajamos

Lo primero es leer la inscripción del predio mayor y ver cuántas cuotas se transfirieron, a quiénes y desde cuándo. Eso dice de inmediato si estamos frente a una copropiedad real o frente a un loteo de hecho, y de eso depende todo lo demás.

Después revisamos si el asentamiento califica para la regularización de la ley 20.234, que es la vía pensada para estos casos, o si conviene partición. Cuando son varios los afectados, presentarse en conjunto es lo más razonable, porque el trabajo de terreno y la gestión ante el Estado se hacen una vez para todos.

El levantamiento y los planos los hace nuestro propio equipo de topografía, y la parte registral la llevamos desde el estudio de títulos y el saneamiento. Si hay que demandar al vendedor, es materia de nuestra área de juicios.

Mándenos la escritura que firmó y el rol del predio, y le decimos qué tiene realmente hoy, si el rechazo era subsanable o no, y cuál de las salidas corresponde en su caso.