Usufructo vitalicio en Chile: cómo funciona y qué protege realmente

Respuesta rápida: el usufructo permite separar la propiedad del uso. Usted transfiere la nuda propiedad al hijo y se reserva el usufructo vitalicio, así que sigue viviendo en la casa o cobrando su arriendo hasta que fallezca. Sobre inmuebles y por acto entre vivos, el artículo 767 del Código Civil exige instrumento público inscrito, y sin esa inscripción el usufructo no vale. Se extingue con la muerte del usufructuario, no con la del hijo: si el hijo muere primero, usted se queda donde está.

Es la figura que más recomendamos cuando alguien quiere ordenar el patrimonio en vida sin quedar desprotegido. También es la que más se hace mal, porque se firma una escritura y nadie la inscribe, o porque se constituye sin mirar lo que pasa con los otros hijos.

Qué es exactamente, con las palabras del Código

El artículo 764 define el usufructo como un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño. Es decir, no es un permiso ni un acuerdo de palabra: es un derecho real, del mismo tipo que el dominio o la hipoteca, y por eso se inscribe y se opone a cualquiera.

Al constituirlo, el dominio se parte en dos piezas que quedan en manos distintas.

El requisito que invalida la mitad de estas operaciones

El artículo 767 es tajante. El usufructo que haya de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos no valdrá si no se otorgare por instrumento público inscrito. No dice que sea inoponible ni que quede pendiente: dice que no vale. Una escritura firmada ante notario y guardada en un cajón, sin inscripción en el Conservador, no constituye usufructo alguno.

Esto importa porque el orden habitual de los hechos empuja al error. Se firma la escritura, se inscribe la transferencia de la nuda propiedad a nombre del hijo, y la inscripción del usufructo queda para después. En ese intervalo el hijo aparece como dueño sin gravamen, y el padre no tiene derecho real que oponer a nadie.

La revisión es simple y conviene hacerla incluso años después: pedir el certificado de dominio vigente y el de hipotecas, gravámenes y prohibiciones. Si el usufructo está bien constituido, aparece ahí. Si no aparece, no existe.

Qué pasa si el hijo fallece antes que usted

Es el miedo más frecuente y la respuesta tranquiliza. El artículo 806 enumera las causales de extinción del usufructo, y la primera es la muerte del usufructuario, aunque ocurra antes del plazo o la condición prefijados. El usufructuario es usted, no el hijo.

Si el hijo muere primero, el usufructo sigue intacto. Lo que se transmite a los herederos del hijo es la nuda propiedad, con el gravamen puesto. Sus nietos, o quien corresponda, pasan a ser nudos propietarios y usted continúa viviendo ahí exactamente igual. Nadie puede pedirle que salga.

Las otras causales del artículo 806 conviene conocerlas también: la resolución del derecho de quien lo constituyó, la consolidación cuando usufructo y propiedad se reúnen en una misma persona, la prescripción y la renuncia del usufructuario. Esa última es la que se usa cuando padre e hijo deciden vender antes de tiempo.

Qué pasa si el hijo se separa o se llena de deudas

Acá hay que separar dos escenarios que se confunden.

Separación o divorcio. El artículo 1726 del Código Civil establece que las adquisiciones de bienes raíces hechas por cualquiera de los cónyuges a título de donación, herencia o legado se agregan a los bienes del cónyuge donatario, heredero o legatario. Si su hijo está casado en sociedad conyugal y recibió la nuda propiedad por donación, ese inmueble entra a su haber propio y no al haber social. La regla es distinta bajo otros regímenes patrimoniales, así que el régimen del hijo es un dato que hay que mirar antes de firmar y no después.

Deudas. Los acreedores del hijo pueden embargar lo que el hijo tiene, que es la nuda propiedad. No pueden embargar su usufructo, porque no es del deudor. En la práctica eso significa que usted conserva el uso pase lo que pase, pero que la nuda propiedad podría rematarse y quedar en manos de un tercero que espera. Es una protección real para usted y un riesgo real para el patrimonio familiar, y por eso el usufructo protege a quien lo retiene, no al hijo.

Vender después: se necesitan los dos

Ninguno de los dos puede transferir el dominio pleno por sí solo. El nudo propietario puede vender su nuda propiedad, pero el comprador la recibe con el usufructo encima, y por eso casi nadie compra. Usted puede renunciar a su usufructo, pero eso consolida el dominio en el hijo sin que usted reciba nada.

Lo que se hace en la práctica es concurrir los dos a la misma escritura: el hijo transfiere la nuda propiedad y usted renuncia al usufructo o lo transfiere en el mismo acto, de modo que el comprador reciba el dominio pleno. Funciona bien mientras haya acuerdo. Cuando no lo hay, la propiedad queda inmovilizada, y ese es el costo que hay que aceptar de entrada.

Los tres errores que vemos con más frecuencia

• No inscribir el usufructo. Ya está dicho, pero es el más grave y el más común: sin inscripción no hay derecho real, por más escritura que exista.
• Olvidar a los otros hijos. Traspasar a uno solo puede afectar las legítimas de los demás y abrir un conflicto en la sucesión. El efecto tributario y sucesorio de elegir donación, compraventa o herencia está comparado en traspasar la casa a los hijos en vida, y los riesgos de hacerlo mal en el error caro al traspasar la casa.
• Constituirlo sobre una propiedad con problemas. Si el inmueble no está saneado, si hay una herencia anterior sin inscribir o si la cabida no calza con el título, la operación se cae en el Conservador. Eso se detecta antes con un estudio de títulos.

Preguntas frecuentes sobre el usufructo vitalicio

¿Puedo seguir arrendando la casa?

Sí. El usufructo es la facultad de usar y gozar, y gozar incluye percibir los frutos. Puede vivir en la propiedad o arrendarla y quedarse con la renta, sin pedirle permiso al nudo propietario.

¿Quién paga las contribuciones?

Las cargas y expensas ordinarias de conservación y cultivo corresponden al usufructuario, que es quien está gozando de la cosa. Las obras mayores que exceden la conservación ordinaria son discusión aparte, y conviene dejarlo escrito en la escritura para evitar el conflicto después.

¿Me pueden echar si mi hijo vende su nuda propiedad?

No. El usufructo es un derecho real inscrito y se opone a cualquiera, incluido el nuevo nudo propietario. Quien compre la nuda propiedad la compra con el gravamen y tendrá que esperar a que el usufructo se extinga.

¿Sirve para evitar el impuesto a las herencias?

No es un mecanismo para eludir impuestos, y presentarlo así es la fuente de la mayoría de los problemas posteriores. El traspaso en vida tiene su propio tratamiento tributario según la vía que se elija, y ese análisis está en el artículo sobre el impuesto a las donaciones.

¿Se puede constituir a favor de dos personas?

Sí, y es lo habitual entre cónyuges: el usufructo se constituye a favor de ambos, de modo que al fallecer uno el otro conserva el goce. La forma en que se redacta esa cláusula decide si el sobreviviente queda protegido o no, así que no es un detalle de forma.

¿Puedo revocarlo si me arrepiento?

No unilateralmente. Una vez constituido e inscrito, la nuda propiedad es del hijo y usted no puede recuperarla por su sola voluntad. Volver atrás requiere que el hijo transfiera de vuelta, con los costos y efectos tributarios de una nueva transferencia. Por eso la decisión se piensa antes.

Firmamos hace años pero nunca inscribimos. ¿Qué hago?

Revisar de inmediato el certificado de dominio vigente y el de gravámenes. Si la nuda propiedad se inscribió y el usufructo no, usted no tiene derecho real sobre el inmueble y depende de la voluntad del hijo. Según cómo esté redactada la escritura, muchas veces se puede subsanar inscribiendo ahora, pero hay que verlo antes de que aparezca un tercero.

Cómo lo hacemos

Empezamos por el estudio de títulos del inmueble, que es donde aparece si hay una sucesión anterior sin inscribir, una hipoteca vigente o una diferencia de cabida. Cualquiera de esas tres detiene la inscripción del usufructo, y es mucho más barato saberlo antes de ir a la notaría.

Con el título limpio redactamos la escritura cuidando lo que después importa: quién es usufructuario y si son uno o dos, qué pasa al fallecer el primero, cómo se reparten las cargas, y qué se acuerda si en el futuro hay que vender. Y la llevamos hasta la inscripción, que es el paso sin el cual nada de lo anterior existe.

Si el inmueble no está regularizado, primero va el saneamiento. Si viene de una herencia sin tramitar, primero va la posesión efectiva. Y si el traspaso puede generar conflicto con los otros hijos, conviene revisarlo antes y no dejarlo para la sucesión.

Mándenos el certificado de dominio vigente de la propiedad y cuénteme quiénes son los hijos y cuál es el régimen patrimonial de cada uno. Con eso le decimos si el usufructo es la vía adecuada en su caso y qué hay que resolver antes de firmar.