Traspasar la casa a los hijos en vida: usufructo, donación o compraventa comparados con la herencia

La elección no es de estilo, es de costo. En la mayoría de los casos heredar sale bastante más barato en impuestos que donar en vida, de modo que la donación directa suele ser el peor camino cuando el objetivo es el ahorro tributario. Las alternativas que vale la pena comparar son el usufructo vitalicio con transferencia de nuda propiedad, la donación, la compraventa efectiva y no hacer nada en vida.

Una de las decisiones más importantes y complejas que enfrentan las familias chilenas es cómo administrar y traspasar el patrimonio inmobiliario a la siguiente generación. No existe una única mejor opción; todo depende de si los padres quieren seguir viviendo en la casa, del valor fiscal y comercial del inmueble, y de la relación que exista entre los hermanos. A modo general, podemos adelantar una premisa fundamental de la planificación patrimonial: en la inmensa mayoría de los casos, esperar a heredar resulta considerablemente más barato en términos de impuestos que donar una propiedad en vida.

En este artículo analizaremos en profundidad y de forma comparativa las cuatro alternativas principales para traspasar una propiedad a los hijos en Chile: el usufructo vitalicio con transferencia de nuda propiedad, la donación en vida, la compraventa real y, finalmente, no hacer nada y esperar a la sucesión por causa de muerte (herencia). Basaremos nuestras cifras y reglas en la normativa vigente, particularmente en la ley 16.271 sobre el impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones, y en las disposiciones del Código Civil chileno.

Las cuatro vías explicadas de forma sencilla

Para comprender qué alternativa conviene más, es necesario entender en qué consiste cada figura legal. Cada una tiene sus propias reglas, costos asociados y niveles de protección para los padres y los hijos.

1. Usufructo vitalicio con transferencia de nuda propiedad

Esta es una figura muy utilizada por familias que desean asegurar que la casa quede a nombre de sus hijos, pero protegiendo al mismo tiempo el derecho de los padres a vivir en ella hasta el último día de sus vidas. Jurídicamente, el dominio se divide en dos: por un lado, la nuda propiedad (el título de dueño), que pasa a los hijos; y por otro, el usufructo (el derecho a usar y gozar del inmueble), que se lo reservan los padres de forma vitalicia. En la práctica, mientras el usufructo esté vigente e inscrito en el Conservador, los hijos no pueden exigirles la restitución de la casa y los padres mantienen el control habitacional de la vivienda; solo un juez puede declararlo extinguido si el usufructuario falta gravemente a sus obligaciones o causa daños considerables al inmueble. Puede profundizar sobre esta figura en nuestro artículo sobre el usufructo vitalicio para traspasar la casa a los hijos en vida en Chile.

2. Donación en vida

La donación es un acto gratuito por el cual los padres transfieren irrevocablemente la propiedad de la casa a uno o más hijos. Aunque parece la opción más noble y directa, es la más gravada por la ley chilena para evitar la evasión fiscal. Requiere obligatoriamente un trámite previo ante tribunales civiles llamado insinuación de donación (salvo excepciones muy calificadas). Además, consuma el traspaso total e inmediato: los padres pierden todo derecho legal sobre la casa a menos que se hayan reservado algún derecho paralelo, quedando en una posición vulnerable si la dinámica familiar se deteriora. Esta es, precisamente, la vía donde más errores costosos vemos en la práctica: puede revisar los riesgos concretos en nuestro artículo sobre el error millonario al traspasar la casa a los hijos. El impuesto que grava esta vía podría cambiar. En agosto de 2026 el Congreso despachó el proyecto de ley de reconstrucción (boletín 18.216-05), cuyo texto contempla una rebaja de 50% del impuesto determinado, por una sola vez por donante, para las donaciones otorgadas por escritura pública dentro de un año contado desde el primer día del mes subsiguiente a la publicación de la ley. Al menos la mitad del valor donado debe tener por donatarios a legitimarios, lo donado no puede exceder el 50% del patrimonio del donante y esas donaciones quedan liberadas de la insinuación judicial. Al 1 de octubre de 2026 la ley no se ha publicado y sigue pendiente el Tribunal Constitucional, de modo que la rebaja aún no rige. Puede seguir el estado de ese cambio en nuestro artículo sobre la rebaja al impuesto a las donaciones.

3. Compraventa real

Es perfectamente válido que los padres vendan su casa a sus hijos mayores de edad, siempre y cuando exista un pago real y demostrable del precio. La ley chilena (artículo 1796 del Código Civil) prohíbe y declara nula la compraventa entre padres e hijos que aún se encuentren sujetos a patria potestad, pero fuera de esa restricción, es legal. Sin embargo, la compraventa exige precaución: si el precio fijado es notoriamente inferior al valor comercial de mercado, el Servicio de Impuestos Internos (SII) está facultado por el artículo 64 del Código Tributario para tasar la operación y cobrar los impuestos correspondientes a la diferencia. Asimismo, si no hay transferencia real de dinero, se considerará una venta simulada, lo que puede ser impugnado por otros herederos en el futuro o desencadenar un juicio de partición de herencia.

4. Esperar la herencia (no hacer nada en vida)

Consiste simplemente en mantener la propiedad a nombre de los padres hasta su fallecimiento. Desde el fallecimiento, la propiedad pasa a formar parte de la comunidad hereditaria; para poder disponer de ella, los herederos deben tramitar la posesión efectiva, ante el Registro Civil si no hay testamento o ante tribunales si lo hay, y practicar las inscripciones que exige el Conservador. Es la vía natural del derecho y, como veremos a continuación, la que cuenta con los mayores beneficios tributarios otorgados por el Estado.

El contraste fiscal: donar versus heredar

El dato más importante a la hora de comparar estas figuras es cómo las grava el Estado chileno. La ley 16.271 regula tanto las herencias como las donaciones, aplicando tasas progresivas que van del 1 por ciento al 25 por ciento. Sin embargo, el trato es radicalmente distinto en cuanto a los montos exentos de pago.

Según la información oficial del SII y el texto de la ley 16.271, las asignaciones por causa de muerte (herencias) a favor del cónyuge, los ascendientes y los hijos están exentas de impuesto hasta un tope de 50 UTA (Unidades Tributarias Anuales) por cada asignatario. Por el contrario, si los padres deciden donar ese mismo inmueble en vida a esos mismos beneficiarios, la ley solo los exime del pago de impuestos hasta un límite de 5 UTA. Esto significa que la franquicia tributaria para heredar es diez veces superior a la de donar en vida. Por este motivo, al donar se paga impuesto sobre todo lo que exceda de 5 UTA, mientras que la herencia del mismo bien queda exenta hasta 50 UTA por hijo, unos $43 millones con la UTA de septiembre de 2026. Además, al fallecer el padre, lo donado se suma a la herencia para calcular el impuesto, descontando lo ya pagado.

Es fundamental recordar que la declaración de este impuesto debe realizarse siempre ante el SII mediante el formulario 4412, incluso cuando por los montos involucrados la asignación quede totalmente exenta del pago, ya que este paso es indispensable para obtener los certificados que luego exigirá el Conservador de Bienes Raíces para inscribir la propiedad a nombre de los nuevos dueños.

Cuando los padres transfieren gratuitamente la nuda propiedad y se reservan el usufructo, la operación sigue siendo una donación: paga el impuesto de la ley 16.271 con la misma exención de 5 UTA por hijo y requiere insinuación judicial. Lo que se grava es solo la nuda propiedad, porque la ley descuenta del avalúo fiscal el valor del usufructo vitalicio según la edad del usufructuario, desde nueve décimos si tiene menos de 30 años hasta dos décimos si tiene más de 70. Al fallecer el padre y consolidarse el dominio, se suma a la herencia el valor de la propiedad plena a esa fecha, descontando la proporción ya gravada, de modo que el impuesto no desaparece: se reparte entre la donación y la herencia.

Tabla comparativa de alternativas

Para facilitar la toma de decisiones, hemos resumido los criterios principales de cada opción legal en el siguiente cuadro comparativo orientador.

Esquema de decisión orientador

Para ayudarle a visualizar el mejor camino según sus circunstancias particulares, hemos preparado el siguiente diagrama de flujo. Tenga en consideración que es una simplificación y no reemplaza la planificación hereditaria profesional.

Escenarios típicos y recomendaciones legales

Aplicando las normativas analizadas a la vida real, nuestros expertos en planificación patrimonial y sucesión suelen recomendar estrategias distintas dependiendo de las características concretas del grupo familiar.

Escenario 1: los padres desean vivir tranquilos toda la vida

Si la prioridad absoluta de los padres es conservar su hogar, pero al mismo tiempo asegurar que, el día de mañana, el bien quede inscrito a nombre de todos los hijos en partes iguales, la recomendación técnica es suscribir un usufructo vitalicio con cesión de la nuda propiedad. Esta vía es segura y brinda tranquilidad mental a la familia completa.

Escenario 2: familia con un solo hijo y patrimonio bajo

Cuando existe un solo heredero y el avalúo del inmueble no supera las 50 UTA de exención legal establecidas por la ley de impuestos, la recomendación suele ser la inacción patrimonial; es decir, no hacer nada y esperar el deceso para tramitar la herencia. Resultará ser el procedimiento de menor fricción y el heredero único no pagará gravámenes desproporcionados, asumiendo solo el arancel de la posesión efectiva ante el Registro Civil, que es gratuita si los bienes no superan 15 UTA, y los derechos del Conservador por las inscripciones de la herencia.

Escenario 3: varios hermanos con relaciones tensas

Si los padres anticipan futuros desacuerdos o bloqueos por parte de los herederos, la herencia puede transformarse en un dolor de cabeza. En la comunidad hereditaria, las decisiones deben tomarse de consuno. Si uno solo de los hermanos se niega a vender, los demás deberán pedir la partición, que por ley resuelve un juez árbitro llamado partidor; si no hay acuerdo para nombrarlo, lo designa el juez civil, y el partidor puede ordenar el remate del inmueble. Es un proceso que toma tiempo y tiene costos. Puede leer más sobre cómo afrontar esta situación en nuestro artículo sobre qué hacer si un hermano se opone a vender la casa heredada. En estos casos, a veces los padres prefieren vender la propiedad a un tercero de manera anticipada y repartir el dinero en vida, teniendo presente que ese reparto es una donación que requiere insinuación judicial y paga impuesto sobre lo que exceda de 5 UTA por hijo, salvo que se ajuste a la exención anual del artículo 18 número 8 de la ley 16.271; o bien, si existe capacidad económica demostrable, efectuar una venta real a aquel hijo que realmente desee conservar la propiedad.

Errores frecuentes que pueden costar millones

A lo largo de nuestros años de ejercicio profesional como especialistas legales en materia inmobiliaria, observamos repetidamente tres equivocaciones críticas que terminan judicializando a las familias y elevando severamente los costos de transferencia.

En primer lugar, la utilización sistemática de ventas simuladas, es decir, escriturar que el hijo compra la casa cuando en realidad no entregó ningún dinero, u oficiar un pago simbólico. Esta conducta no solo expone a retasaciones del SII bajo el artículo 64 del Código Tributario, sino que permite a los hermanos perjudicados, una vez fallecido el padre, demandar que se declare la simulación, de modo que la operación se trate como una donación encubierta, nula en lo que exceda de dos centavos si no fue insinuada, y se considere al recalcular las legítimas.

El segundo gran error consiste en concretar traspasos directos ante notario sin la debida insinuación judicial, pensando erróneamente que una donación es un simple papel de regalo legal. Omitir este trámite deja la donación expuesta a nulidad en todo lo que exceda de dos centavos, según el artículo 1401 del Código Civil. Es un defecto que suele aparecer en el estudio de títulos y puede impedir a los hijos obtener un crédito hipotecario o vender mientras no se corrija.

Y, por último, no cerciorarse de la calidad jurídica de los deslindes, subdivisiones previas o ampliaciones no regularizadas antes de realizar las transferencias. Heredar o donar un problema urbanístico traspasa la carga burocrática a la siguiente generación con multas e intereses adicionales. Antes de firmar cualquiera de las cuatro vías, conviene revisar si el título de la propiedad está saneado, porque ningún banco ni comprador aceptará después un título con problemas de origen.

Lo que se decida en vida no cierra la cuenta: al morir el padre, lo donado a un hijo se vuelve a sumar y se imputa a su legítima. Cómo lo ven los demás herederos, y qué pueden reclamar, está en donaciones en vida y herencia.

Preguntas frecuentes sobre el traspaso de casas a hijos

A continuación, resolvemos de manera ejecutiva algunas de las interrogantes más reiteradas en nuestras asesorías sobre este proceso en el territorio chileno.

Cómo lo trabajamos

Comparar estas cuatro vías en abstracto sirve para entender el panorama, pero la decisión real depende de datos concretos de su familia: cuántos hijos hay, si alguno está casado bajo sociedad conyugal, el avalúo fiscal del inmueble y si los padres quieren seguir viviendo en la casa. En Terreno en Regla trabajamos esa decisión con un equipo que combina abogados especialistas en derecho sucesorio con topografía y arquitectura propias, de modo que la estrategia tributaria y la situación física del terreno se revisan juntas y no por separado.

La primera evaluación es gratuita. Con el avalúo fiscal de la propiedad y el número de hijos e hijas involucrados, le indicamos de forma preliminar qué figura conviene más en su caso y qué carga tributaria implicaría cada una. Si ya identificó riesgos concretos, como una venta que se hizo a precio simbólico o un hermano que podría oponerse, revise también nuestro artículo sobre el error millonario al traspasar la casa a los hijos, que detalla cómo se corrigen esas situaciones antes de que terminen en tribunales.

Envíenos un antecedente concreto: el rol de la propiedad, el avalúo fiscal vigente o el borrador de la escritura que esté evaluando. Con eso le respondemos cuál de las cuatro vías conviene a su caso, qué impuesto correspondería pagar y qué trámite previo es indispensable antes de firmar.

Cuéntenos su situación y le decimos qué corresponde hacer.