新建住宅零增值税：为期12个月的优惠如何运作

作者：Julián Aranda Rojas（法学毕业生）与 Rolando García Contreras（律师）

2026年7月16日，参议院通过了一项有望撼动智利房地产市场的措施：对新建住宅销售临时且可选地免征19%的增值税（IVA）。这项动议是旨在重振建筑业的“大改革”的支柱之一，力图减轻千万渴望拥有自有住房的智利人的负担。尽管 它尚未成为法律，行政当局预计这项为期12个月的优惠，可使最终价格下降约10%至15%（依据 t13.cl 2026年3月与4月的报道）。

实务中如何运作：折扣并非自动给予

这正是该法案的核心要点，也是最容易误解之处：增值税豁免对房地产企业而言是 可选的 。这意味着建筑或开发企业有权选择适用该优惠，从而不在最终价格中加收增值税。然而，这笔“节省”是否真正传导给终端消费者，取决于各个项目的商业策略。作为买方，您的责任是核实标价是否已经体现该折扣，或者开发商是否调整了利润率，把优惠的一部分留给了自己。

法律核查清单：更低的价格不能替代安全

高达15%的折扣极具吸引力，但绝不应让您对房地产投资的风险视而不见。购买住房，无论您是本地居民还是正打算 以外国人身份在智利购置房产，都需要最高程度的审慎。在签署预约买卖合同之前，请务必核查以下事项：

• 最终竣工验收： 确认项目已取得竣工验收或即将取得。没有竣工验收的房屋无法办理抵押贷款。建议您阅读我们关于 没有竣工验收如何出售房屋 以及 合法化费用的文章。
• 产权审查： 必须核实拥有土地的开发商不存在查封或禁止处分的限制。可委托我们的 产权审查服务 ，让交易完全安心。
• 预约合同条款： 仔细审阅预约买卖合同中的违约金与解约条款。若有疑问，切勿在没有专业意见的情况下签署。请了解 如何避免房地产骗局。
• 税务影响： 如果您是外国人，请通过我们的 外国人房产税指南仔细核查自身的税务身份。

加快部门许可与区域性优惠

这项大改革并不仅仅从税收角度着手价格问题。据 latercera.com报道，其结构性支柱之一是破解“许可繁琐症”。政府已承诺采取措施加快市政与部门层面的许可审批，这将大幅缩短新住房项目的开发周期。

该改革还带有深刻的社会导向，承诺资助并建造超过4,000套住房，全部用于安置在瓦尔帕莱索、Ñuble与Biobío遭受严重火灾的受灾家庭，为智利南部各大区注入至关重要的修复与经济复苏动力。

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