我可以在没有最终接待的情况下出售房子吗？ 法律真相与价格惩罚

当你需要紧急流动资金的时候，无论是创业、偿还债务还是只是搬到另一个城市，你决定出售你的房子。然而，一个让你睡不着觉的令人麻木的疑问出现了：我的房产文件真的符合要求吗？多年来，许多智利业主在未经市政府许可的情况下扩建了自己的房屋，现在他们担心，如果他们试图在这种情况下出售房屋，就会犯下犯罪行为。

我们将立即直截了当地回答核心问题：从法律上讲，您可以在没有最终收据的情况下出售房屋。起草契约的公证员和以新所有者名义注册域名的房地产登记员都不会阻止您进行出售。这是私人当事人之间的交易，在法律面前完全有效。然而，商业警告来了：在这种条件下尝试出售是一件非常令人头痛的事情，它会立即吓跑 90% 的潜在买家。

法律回应与商业现实

要理解这种情况，至关重要的是将民法典的规定与房地产市场的无情规则所规定的内容区分开来。

合法的事情：土地的域名（所有权）同样转让。房地产管理员从根本上关心谁拥有土地以及根据以前的所有权边界是否正确。保护员不会检查土地上建造的房屋是否拥有建筑许可证或市政工程局 (DOM) 的收据。对他们来说，您正在出售一块土地，而其上建造的所有东西都将转移给新的完全所有者。

广告：这就是快速销售的幻想破灭的地方。如果没有最终验收（或最终验收），该国任何银行都不会向买方发放抵押贷款。银行要求该房产符合所有城市规划法规才能将其用作抵押品。这意味着你被迫抛弃几乎所有普通买家，转而寻找极少数有能力以 100%“现金”（现金、直接转账或用自有资金代金券）支付房屋费用的人口。

未正规化销售的三大惩罚

将不规则的房屋卖给现金买家并不是胜利；相反，它通常等同于牺牲自己的资产。这些是您作为卖家将遭受的直接后果：

• 价值损失（价格惩罚）：少数现金买家完全知道他们掌握着主动权和全部谈判能力。由于他们承担了法律问题和未来的正规化成本，因此他们会要求您大幅减少费用。他们通常会以比实际市场价值低 20% 甚至 30% 的价格来惩罚最终价格。
• 市政工程局 (DOM) 风险的转移：购买不规则房屋的人自动承担当地警察法院可能罚款的责任，或者在最坏的情况下，承担市政工程局的拆除令的责任。消息灵通的买家（或由他或她自己的律师建议）会被这些风险吓坏，要么后悔购买，要么要求更大的折扣。
• 销售承诺失效：对于卖家来说，最令人沮丧的情况是与自认为已批准信贷的人签署销售承诺，在保留房屋的情况下等待数月，而买方的银行在发现未申报的延期时在最后一刻拒绝了产权研究。这是一种无法挽回的时间浪费。

有关无收据销售的常见问题

如果我向买家隐瞒房子没有接待处，会发生什么？

这是一个坏主意，而且存在巨大的法律风险。隐瞒该房产具有不规则结构可能被视为欺诈。买方随后可以以“红限制缺陷”（隐藏缺陷）为由起诉您，甚至要求合同无效并赔偿其款项。此外，如果买家需要信贷，银行的评估员无论如何都会在第一次访问时发现这一点，从而将任何隐瞒的企图都抛诸脑后。

在出售之前按照猴子定律进行规范化是否更快？

是的，绝对。如果您的房产符合要求（年龄、最大平方米且不在风险区域），则遵守著名的“猴子法”（第 21,141 号法律或类似有效法律）等特殊法规是比一般制度更简单、更快速、更便宜的程序。解锁销售，让您的买家毫无问题地获得银行融资。

我可以在没有接待的情况下出售我的房子的“权利”吗？

你必须非常小心这一点。放弃或出售一块土地的“权利和股份”与出售一块土地的专有所有权不同。如果您的房屋位于农村土地上并且不符合最小细分（通常为 5,000 平方米），则出售“权利”会使您和买方成为平民（抽象百分比的所有者），并且濒临创建不规则地块或“女巫地块”，这是受法律严厉惩罚的。

快速、安全并以市场上最优惠的价格出售

简而言之，在没有最终接待的情况下出售你的房子意味着你赚的钱远远低于你的房产的实际价值，给新业主留下严重的城市规划问题，并将你的销售选择仅限于拥有现金的投资者，他们会寻求利用你的困境。

在Terreno en Regla，我们让您的房屋对市场上的所有银行和买家都具有吸引力。我们的建筑师和法律顾问团队会彻底评估您的财产，处理最终接收（根据猴子法或一般制度）并保护未来的销售，使其在任何情况下都不会失败。 不要放弃一生的努力；立即联系我们，规范您的财产并以真正应得的价格出售。

", "imageUrl": "/images/vender_sin_recepcion.png