抵押贷款90%智利：如何通过FOGAES实现融资

这是成千上万智利人最大的“痛点”：你有能力支付自己房子的每月分红，你有稳定的工资，但你去银行却迎面碰壁：他们要求你存下房产总价值的20%作为“足迹”。对于绝大多数中产阶级家庭来说，筹集到这笔钱并支付每月的租金在数学上是不可能的。

但是，有一些好消息对于那些希望成为首次购房者的人来说可以改变游戏规则。最近，在 2026 年住房博览会的框架内，政府和国家银行宣布推出所谓的“Hipotecazo”。这是一项受到住房和城市规划部长 Iván Poduje 广泛重视的积极的金融活动，旨在直接惠及中产阶级家庭。

这项措施得到了国家机制的支持，该机制保证为限额为 4,000 UF 的家庭提供高达 90% 的融资，神奇地将必要的储蓄减少了一半。但请注意：本次活动的目标是在短短两个月内（直到 7 月）为12,000 处房产实现融资，因此空间有限，申请的紧迫性最高。

这个国家担保是什么？90% 的融资是如何运作的？

这一福利的关键在于FOGAES（特别担保基金）计划。传统上，智利的银行将贷款限制为房产价值的 80%，作为防止可能违约的安全措施。根据该法律，国家的作用是充当银行的额外 10% 的担保人。

为了更好地理解它，让我们使用一个非常简单的数字示例：如果您想以 3,000 UF 购买房子，您首先需要在脚上节省 600 UF（20%）。今天，多亏了国家的这个担保，你只需要有 300 UF (10%)。银行借给你剩下的 90%，因为国家保证他们不会损失钱。

有必要澄清一个引起很多困惑的点：这不是金钱礼物或住房补贴（如 MINVU 或 SERVIU 提供的那些）。州政府不会向您存入资金来完成您的房屋。它只是为您提供“制度支持”，迫使银行放宽政策并贷给您房产总价值的更大比例。

具体要求：谁可以申请以及需要什么？

由于这是一项国家支持的福利，因此您必须遵守严格的规定才能获得这项特殊融资：

• 作为自然人：公司（法人实体）无法享受此福利。
• 价格上限：要收购的财产不能超过4,000 UF。请注意，这是商业销售价值，而不是税收估价。
• 首次置业：积分必须用于首次置业。申请人不得以自己的名义向房地产登记机构登记住宅用房地产。
• 之前没有补贴：您之前不得是国家住房补贴或福利的受益人（例如 DS1、DS49、DS19 等）。
• 通过银行评估：您必须遵守银行的标准商业评估和风险政策。这意味着拥有稳定的工作、有支付能力（每月的经济负担不应超过收入的 %），并且没有在 Dicom 登记未付债务或严重拖欠债务。

如何申请以及哪家银行正在运营此信贷？

关于如何申请这项福利，存在着一个普遍的误解。让我们澄清一下最常见的错误：人们认为他们是通过在政府办公室、市政府或 Serviu 办公室排队来申请的。这是错误的。

这项措施与 Banco Estado 的一项官方独家活动相对应，该活动最近被称为“Hipotecazo”。该过程仅包括前往 Banco Estado 全国各地的任何分支机构（或在其在线平台上启动模拟），请求对抵押贷款进行评估，并明确要求在资助 90% 的新活动的条件下进行评估。

我们的黄金建议：鉴于政府和 Banco Estado 制定了在两个月内（直到 7 月）仅为 12,000 处房产提供融资的宏伟目标，我们建议您收集您的业务历史（工资结算、缴款等）并尽快到该机构进行展示，以免错过机会。

有关 90% 抵押贷款的常见问题

用于购买二手房还是仅用于购买新的房地产项目？

FOGAES 的好处是灵活。它可用于购买二手房和公寓或“白色”或“绿色”的新房地产项目，只要交易的最终价值不超过 4,000 UF 的严格法定限额。

我可以与合作伙伴一起增加收入，以便他们批准我的信用吗？

是的。绝大多数银行允许与共同债务人（可能是您的配偶、伴侣、父母或子女，具体取决于每个机构的政策）补充收入，以达到所需的最低收入并批准每月股息的商业评估。

如果银行的评估结果低于销售价格会怎样？

这是房地产行业最危险的障碍之一。如果你以3,000 UF买了一套房子，但银行评估师确定它只值2,500 UF，银行将按这2,500 UF计算90%的贷款。 500 UF 的差价或“附加费”必须由您自掏腰包以现金支付给卖家，这破坏了您只支付 10% 首付的财务计划。

保护您的投资：请勿在未检查标题的情况下签字

能够获得90%的融资并停止支付租金是一个绝佳的机会，但这也是您财务生活中最微妙的一步。在获得购买的兴奋和紧迫感中，许多人签署了购买和出售承诺，或者购买了带有隐藏留置权、诉讼或未申报的结构问题的房产，将拥有自己房屋的梦想变成了真正的法律噩梦。

买房是您一生中最大的投资；不要听凭机遇。在Terreno en Regla，我们拥有一支专门从事房地产法的专家法律团队。我们进行详尽的产权研究并撰写装甲购买和销售承诺，专门为保护您作为买家的资金和利益而设计。 在签署任何文件或向房地产中介或卖家支付预付款之前，请联系我们。让我们保障您的未来。

", "imageUrl": "/images/credito_hipotecario_90.jpg