Crédito hipotecario 90% Chile: Cómo lograr el financiamiento con FOGAES

Es el mayor "punto de dolor" de miles de chilenos: tienes la capacidad para pagar el dividendo mensual de una casa propia, ganas un sueldo estable, pero al ir al banco chocas de frente contra un muro de concreto: te exigen tener ahorrado el 20% del valor total de la propiedad como "pie". Juntar esa cantidad de dinero, sumado al pago de un arriendo mensual, resulta matemáticamente imposible para la inmensa mayoría de las familias de clase media.

Sin embargo, hay una excelente noticia que cambia las reglas del juego para quienes buscan convertirse en propietarios por primera vez. Recientemente, en el marco de la Expo Vivienda 2026, el Gobierno y Banco Estado anunciaron el lanzamiento del denominado "Hipotecazo". Una agresiva campaña financiera, ampliamente valorada por el ministro de Vivienda y Urbanismo, Iván Poduje, que busca beneficiar directamente a las familias de clase media.

Esta medida se apoya en un mecanismo estatal que garantiza el financiamiento de hasta el 90% para viviendas con un tope de 4.000 UF, reduciendo mágicamente el ahorro necesario a la mitad. Pero atención: el objetivo de esta campaña es lograr el financiamiento de 12.000 propiedades en un breve periodo de solo dos meses (hasta julio), por lo que los cupos son limitados y la urgencia por postular es máxima.

¿Qué es esta garantía estatal y cómo funciona el financiamiento del 90%?

La clave de este beneficio radica en el programa FOGAES (Fondo de Garantías Especiales). Tradicionalmente, los bancos en Chile han restringido sus préstamos al 80% del valor de la propiedad como medida de seguridad ante posibles impagos. Lo que hace el Estado con esta ley es actuar como aval frente al banco por ese 10% adicional.

Para entenderlo mejor, usemos un ejemplo numérico muy sencillo: Si quieres comprar una casa de 3.000 UF, antes necesitabas tener ahorradas 600 UF (el 20%) de pie. Hoy, gracias a esta garantía estatal, solo necesitas tener 300 UF (el 10%). El banco te presta el 90% restante porque el Estado garantiza que no perderán su dinero.

Es fundamental aclarar un punto que genera mucha confusión: esto NO es un regalo de dinero ni un subsidio habitacional (como los que entrega el MINVU o SERVIU). El Estado no te depositará fondos para completar tu casa. Simplemente te entrega un "respaldo institucional" para obligar a los bancos a flexibilizar sus políticas y prestarte un porcentaje mayor del valor total de la propiedad.

Requisitos exactos: ¿Quiénes pueden postular y qué se necesita?

Al ser un beneficio con respaldo estatal, existen normativas estrictas que debes cumplir para acceder a este financiamiento especial:

• Ser persona natural: Las empresas (personas jurídicas) no pueden acceder a este beneficio.
• Tope de precio: La propiedad a adquirir no puede superar las 4.000 UF. Ojo, este es el valor de venta comercial, no el avalúo fiscal.
• Primera vivienda: El crédito debe destinarse obligatoriamente a la primera vivienda. El postulante no puede tener bienes raíces con destino habitacional inscritos a su nombre en el Conservador de Bienes Raíces.
• Sin subsidios previos: No debes haber sido beneficiario de un subsidio o beneficio habitacional del Estado con anterioridad (como el DS1, DS49, DS19, etc.).
• Evaluación bancaria aprobada: Debes cumplir con la evaluación comercial estándar y políticas de riesgo del banco. Esto implica tener un trabajo estable, capacidad de pago (la carga financiera mensual no debe superar un % de tus ingresos) y no registrar deudas impagas o morosidades graves en Dicom.

¿Cómo postular y qué banco está operando este crédito?

Existe un mito muy extendido sobre cómo solicitar este beneficio. Aclaremos el error más común: la gente cree que se postula haciendo filas en una oficina del Gobierno, en la municipalidad o en las oficinas del Serviu. Esto es falso.

Esta medida corresponde a una campaña oficial y exclusiva de Banco Estado, anunciada recientemente como el "Hipotecazo". El proceso consiste simplemente en acercarte a cualquier sucursal de Banco Estado a lo largo del país (o iniciar la simulación en su plataforma online), solicitar la evaluación para un crédito hipotecario y pedir explícitamente que se evalúe bajo las condiciones de esta nueva campaña que financia el 90%.

Nuestra recomendación de oro: Dado que el Gobierno y Banco Estado han fijado una meta agresiva de financiar solo 12.000 propiedades en un plazo de dos meses (hasta julio), te sugerimos reunir tus antecedentes comerciales (liquidaciones de sueldo, cotizaciones, etc.) y presentarte a la brevedad en la institución para no quedarte sin tu cupo.

Preguntas Frecuentes sobre el Hipotecario al 90%

¿Sirve para comprar casas usadas o solo proyectos inmobiliarios nuevos?

El beneficio del FOGAES es flexible. Sirve para comprar tanto casas usadas como departamentos o proyectos inmobiliarios nuevos "en blanco" o "en verde", siempre y cuando el valor final de la transacción no supere el estricto tope legal de 4.000 UF.

¿Puedo sumar rentas con mi pareja para que me aprueben el crédito?

Sí. La inmensa mayoría de los bancos permite la complementación de rentas con un codeudor solidario (que puede ser tu cónyuge, pareja, padres o hijos, según la política de cada institución) para alcanzar los ingresos mínimos exigidos y aprobar la evaluación comercial del dividendo mensual.

¿Qué pasa si la tasación del banco sale más baja que el precio de venta?

Esta es una de las trabas más peligrosas en el sector inmobiliario. Si compras una casa a 3.000 UF, pero el tasador del banco determina que solo vale 2.500 UF, el banco calculará el préstamo del 90% sobre esos 2.500 UF. La diferencia o "sobreprecio" de 500 UF deberás pagarla tú de tu propio bolsillo en efectivo al vendedor, lo que destruye tu planificación financiera de dar solo un 10% de pie.

Protege tu inversión: No firmes sin revisar los títulos

Poder acceder al 90% de financiamiento y dejar de pagar arriendo es una oportunidad brillante, pero también es el paso más delicado de tu vida financiera. En la emoción y urgencia de asegurar la compra, muchas personas firman promesas de compraventa leoninas o adquieren propiedades con embargos ocultos, litigios o problemas estructurales no declarados, transformando el sueño de la casa propia en una verdadera pesadilla legal.

La compra de una casa es la inversión más grande que harás en tu vida; no la dejes al azar. En Terreno en Regla, contamos con un equipo legal experto especializado en derecho inmobiliario. Nosotros realizamos Estudios de Títulos exhaustivos y redactamos Promesas de Compraventa blindadas, diseñadas exclusivamente para proteger tu dinero y tus intereses como comprador. Antes de firmar cualquier papel o entregar un anticipo a la inmobiliaria o al vendedor, contáctanos. Déjanos asegurar tu futuro.