Proyecto de ley de parcelaciones: qué cambia para comprar, vender o subdividir una parcela de 5.000 m²

Respuesta rápida: hoy se puede comprar y vender una parcela de 5.000 m² que ya existe legalmente, y el proyecto de ley de parcelaciones no lo prohíbe. La regla vigente sigue siendo el Decreto Ley 3.516, que permite dividir los predios rústicos en lotes de media hectárea como mínimo. El proyecto presentado por el gobierno anterior en 2024 mantiene ese mínimo pero exige que esos lotes se destinen solo a uso agrícola, ganadero o forestal, y crea los conjuntos residenciales rurales para los proyectos de viviendas. A septiembre de 2026 sigue en la Comisión de Agricultura de la Cámara, sin votación en general.

La regla vigente: el Decreto Ley 3.516 y la media hectárea

Desde 1980, los predios rústicos que están fuera del límite urbano pueden ser divididos libremente por sus dueños, siempre que los lotes que resulten tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas. Esa media hectárea son los famosos 5.000 metros cuadrados. Si necesita convertir medidas, use nuestro conversor de superficies.

El mismo decreto contiene excepciones, en las letras a) a j) de su artículo 1. Entre ellas están las divisiones que el Servicio Agrícola y Ganadero efectuaba o autorizaba bajo un decreto de 1979 hoy derogado, los saneamientos del Decreto Ley 2.695, las obras públicas, los retazos que se anexan a un predio vecino y, en la letra j), la transferencia por una sola vez de un lote de entre 500 y 1.000 metros cuadrados a un hijo o a los padres, incluidos los parientes por afinidad en ese grado, para que construya su vivienda, que es la ley Sabag. Las revisamos una por una en las diez excepciones para subdividir bajo los 5.000 m².

Desde 2022 los lotes también deben tener acceso a un espacio público o a un camino de la reforma agraria. Y quedan con prohibición de cambiar su destino en los términos de los artículos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones: fuera del límite urbano no se pueden abrir calles ni subdividir para formar poblaciones, y solo se permiten las construcciones para la explotación agrícola, las viviendas del propietario y de sus trabajadores y ciertas viviendas sociales o con subsidio. Otros destinos necesitan autorización de la Secretaría Regional de Agricultura, con informe favorable de la Secretaría Regional de Vivienda.

¿Puedo vender un terreno de menos de 5.000 m²?

Sí, si el lote ya existe legalmente. Un terreno rural de menos de media hectárea puede haberse formado antes del Decreto Ley 3.516, por una de sus excepciones, por un saneamiento del Decreto Ley 2.695 o simplemente estar en zona urbana, donde la regla de la media hectárea no se aplica. En todos esos casos se puede vender.

Lo que la ley no permite es crear hoy un lote rústico menor a media hectárea fuera de las excepciones, ni disfrazarlo. El decreto sanciona expresamente la división hecha aun bajo la forma de comunidades, condominios o arrendamientos: la multa a beneficio fiscal es del doble del avalúo del predio dividido, se duplica si hay reincidencia, y el juez puede ordenar paralizar o demoler. Además, los actos contrarios al decreto son nulos.

Por eso desconfíe de quien ofrece un pedazo de un predio mayor vendiendo porcentajes. Lo explicamos en acciones y derechos en Chile y en por qué ya no inscriben esas ventas.

Lo que cambió en 2022 sin una ley nueva

En julio de 2022 el Servicio Agrícola y Ganadero dictó la Circular 475, a partir de un oficio del Ministerio de Agricultura. No cambió el mínimo de media hectárea, pero sí la forma de revisar las solicitudes de certificación de subdivisión. Desde entonces el Servicio suspende o rechaza, y pide informes a otros organismos, cuando detecta señales de que el proyecto es inmobiliario y no agrícola:

• elementos de condominio, como garitas, rotondas o miradores;
• diseños incompatibles con el uso agrícola, como los lotes muy angostos y alargados;
• lotes con calles, postación o áreas comunes ya construidas;
• publicidad inmobiliaria del proyecto;
• proyectos de 80 lotes o más, o etapas nuevas de proyectos que ya funcionan como loteos;
• reglamentos que limitan el uso agrícola de los lotes, y ubicación en áreas protegidas.

La Contraloría resolvió en 2023 que no procedía aplicar el silencio positivo a una solicitud de certificación que el SAG había suspendido mientras esperaba el informe de otro organismo, y la Corte Suprema confirmó ese mismo año el rechazo de un recurso de protección presentado contra estas medidas. El criterio sigue vigente. Los motivos de rechazo más frecuentes los explicamos en por qué el SAG rechaza las subdivisiones.

El efecto se ve en las cifras que publica el propio Servicio:

El proyecto de ley: qué es y dónde está

El proyecto se llama de protección del territorio y la vida rural. Lo presentó el gobierno anterior en julio de 2024 y corresponde al boletín 17.006-01. Ingresó a la Cámara de Diputados y pasó a la Comisión de Agricultura, Silvicultura y Desarrollo Rural. El Ejecutivo le presentó indicaciones en octubre de 2024.

A fines de septiembre de 2026 sigue en esa comisión, en primer trámite, sin votación en general. El 2 de marzo de 2026 el gobierno anterior le hizo presente urgencia de discusión inmediata, que caducó sin votación, y ese mismo mes el nuevo gobierno anunció que retomaría su tramitación. En septiembre de 2026 el Ministerio de Agricultura expuso ante la comisión y planteó alternativas como villorrios rurales con servicios básicos; la presidencia de la comisión pidió al Ejecutivo cambios sustanciales o un proyecto nuevo, y el ministerio indicó que define con Vivienda y la Secretaría General de la Presidencia el camino a seguir. A esa fecha el Ejecutivo no había presentado nuevas indicaciones. En otras palabras: no es ley, no tiene fecha de votación y su texto todavía puede cambiar.

Qué cambiaría si se aprueba

El texto del mensaje, con las indicaciones del Ejecutivo, propone estos cambios principales:

• La media hectárea se mantiene, pero los lotes que resulten de dividir un predio rústico tendrían que destinarse exclusivamente a uso agrícola, ganadero o forestal.
• Nace el conjunto residencial rural, una figura nueva en la Ley General de Urbanismo y Construcciones para los proyectos de viviendas en el campo. Cada lote tendría un mínimo de 5.000 m², o el que fije el plan regulador intercomunal, con al menos el 70% destinado a fines silvoagropecuarios o de conservación, hasta el 20% a uso común y hasta el 10% a la vivienda.
• Una vivienda unifamiliar por lote, de hasta dos pisos, con agua potable y soluciones sanitarias aprobadas y acceso a camino público, más un reglamento interno.
• Más autorizaciones. El conjunto necesitaría autorización de la Secretaría Regional de Agricultura, con informe del SAG e informe favorable de la Secretaría Regional de Vivienda. La Dirección de Obras aprobaría la subdivisión y no podría autorizar la venta de los lotes hasta que las obras de habilitación estén recibidas.
• Una presunción. Se presumiría que es un conjunto residencial todo proyecto de subdivisión con seis o más lotes colindantes, cuando cada lote no supere las tres hectáreas. La indicación del Ejecutivo subió ese umbral a siete lotes y dejó expresa la posibilidad de probar lo contrario.
• Notarios y Conservadores como filtro. Tendrían que rechazar títulos con indicios de destino habitacional fuera de la nueva figura.
• Multas de hasta 1.000 UTM, que podrían aplicarse cada año mientras la infracción no se corrija.
• Una norma transitoria para quienes ya compraron. Durante tres años, quien haya adquirido un lote de una subdivisión certificada antes de la ley podría pedir autorización para construir una vivienda unifamiliar.

¿El proyecto prohíbe comprar parcelas de 5.000 m²?

No. Es una de las preguntas que más se repiten, y la respuesta corta es que ningún artículo del proyecto prohíbe comprar ni vender las parcelas que ya existen. Lo que el proyecto hace es endurecer el control sobre las subdivisiones nuevas destinadas a vivienda y crear una figura específica para ellas.

Otras iniciativas que aparecen en las noticias tampoco lo hacen. Una moción que proponía subir el mínimo a cinco hectáreas fue rechazada en general por el Senado en julio de 2023, y las demás mociones presentadas sobre la materia no se han convertido en ley.

Qué significa para quien ya compró una parcela

Si su lote viene de una subdivisión certificada por el SAG e inscrita, sigue siendo suyo y lo puede vender. La pregunta práctica es otra: qué puede construir. Hoy la ley permite en el campo la vivienda del propietario y la de sus trabajadores, con permiso de la Dirección de Obras, y lo explicamos en cuántas casas se pueden construir en 5.000 m². Si piensa en cabañas o en arriendo turístico, revise qué dice la ley sobre las cabañas en una parcela.

Si el proyecto se aprueba en los términos del mensaje, habría un plazo transitorio de tres años para que quienes compraron lotes de subdivisiones certificadas antes de la ley pidan autorización para construir su vivienda. Mientras no sea ley, esa norma no rige.

Qué significa para quien quiere subdividir

Mientras el proyecto no se apruebe, la subdivisión sigue las reglas del Decreto Ley 3.516, con la revisión más estricta que aplica el SAG desde 2022. Las excepciones del decreto, incluida la de la ley Sabag, siguen rigiendo. El trámite completo lo explicamos en cómo subdividir un terreno agrícola, y si su caso es transferir un lote a un hijo, puede revisar sus requisitos con nuestro test de la ley Sabag.

Lo que sí aconsejamos es no diseñar hoy una subdivisión que tenga la apariencia de un loteo: calles interiores, portones comunes, lotes idénticos o publicidad antes de la certificación. Son exactamente las señales que el SAG revisa, y serían también las que activarían la presunción del proyecto si llega a ser ley.

Antes de comprar una parcela hoy

• El certificado de subdivisión del SAG y el plano archivado en el Conservador. Sin ellos, el lote que le ofrecen puede no existir legalmente.
• Que el lote del terreno sea el lote del plano. Un levantamiento topográfico confirma los deslindes y la superficie. Si los títulos del vecino se superponen con los suyos, lea qué hacer ante un traslape de predios.
• El acceso. El lote tiene que llegar a un camino público o tener una servidumbre inscrita; lo explicamos en la servidumbre de tránsito.
• El agua. Una parcela sin derechos de agua o con un pozo sin regularizar es un problema caro; revise qué revisar sobre el agua antes de comprar.
• Que no esté en zona inundable, como explicamos en cómo saber si un terreno es inundable.
• Que compre un lote y no un porcentaje de un predio mayor.

Cómo le ayudamos

Tramitamos subdivisiones ante el SAG con el plano topográfico incluido, y revisamos antes si el diseño va a pasar el criterio actual. Eso es nuestro servicio de subdivisión de predios rústicos. Antes de comprar una parcela revisamos los títulos, el certificado del SAG y el plano con nuestro servicio de estudio de títulos, y si el lote no tiene título, evaluamos si procede el saneamiento. Seguimos la tramitación del proyecto y actualizaremos este artículo si se vota.

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