2026年6月22日•

如果我在拍卖中购买有人居住的房屋该怎么办：快速驱逐的法律指南

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您会感受到在司法拍卖中以优惠价格赢得房屋的肾上腺素飙升的感觉。您前往房地产登记处，以自己的名义进行登记，然后满怀期待地带着钥匙到达。然而，当你打开门时，你会发现最糟糕的惊喜：前任业主或他的房客仍然住在那里，断然拒绝离开。就在那一刻，“便宜就是昂贵”这句流行语似乎在你眼前出现了。

幸运的是，一切并没有丢失，法律救济也立即得到。作为纸面上的合法所有者，您拥有要求驱逐那些虐待者的绝对权利。智利立法考虑了非常具体的程序机制来驱逐那些不当扣留您财产的人，但这项行动的成功需要您迅速行动，不犯错误，并掌握最精确的司法策略。

场景一：不离开的人是前任主人

很多时候我们都会遇到这样的情况：被执行债务人，也就是因欠债而被银行拍卖房屋的人，却固执地不肯放弃刚刚失去的财产。

要解决这种情况，最快的法律途径非常明确：你不需要开始一个全新的、广泛的审判，例如不稳定的审判。您的专业律师必须在拍卖财产的同一行政审判中直接在公共力量的协助下请求所谓的“释放”。通过这样做，法院将命令 Carabineros 在必要时强制驱逐前房主，以便向您提供您合法购买的财产的材料和实际交付。

这也许是每个房地产投资者都必须了解的最关键的技术部分。如果原业主将房产出租给声称拥有一切居留权的第三方，会发生什么？根据法律，您有义务尊重您从未签署的租赁合同吗？

一般规则很明确并且有利于新买家。根据我国《民法典》关于业主权利消灭的规定，当房屋因抵押拍卖而发生所有权变更时，租赁合同依法终止。这意味着新所有者在任何通常情况下都没有义务履行先前的租约。

这一一般规则只有一个例外。只有当租户通过公共契约签署合同，并且在银行执行抵押贷款之前在房地产登记处登记时，新买家才有法律义务尊重之前的租约。在智利房地产市场的实际实践中，这种情况发生的比例不到百分之一。

沮丧和绝望导致许多投资者犯下严重错误，最终葬送了他们的投资。下面我们详细介绍了最常见的程序陷阱和您不应陷入的犯罪行为：

切断基本服务：请务必记住，自行切断房屋的电力或供水是一种完全非法的行为，属于自我保护行为。如果您这样做，居住者将对您提出保护上诉，而您最终将支付昂贵的赔偿。
起诉终止租赁：在法庭上起诉终止您从未签署或同意的租赁合同是一个重大的法律错误。正确的程序行为是因房东权利消灭而要求返还财产。
签署口头协议：屈服于压力并在纯粹口头协议下再给他们几个月的时间是一个死亡陷阱。这只会加剧对财产的非正常占用，并使您稍后必须进行的司法启动变得更加复杂。

在这种情况下，新的《给我我的房子法》直接适用或者是传统的不稳定审判的开始。合法途径的选择将严格取决于临时性以及授予财产后非正常占用的配置方式。

需要澄清的是，未支付的共同费用直接迫害财产。因此，新买家必须承担社区的上述债务，因此在拍卖中取消调色板之前进行良好的产权研究至关重要。但是，水电等基本供应的债务可以与财产和新所有者分开。

一旦法官发布相应的法庭命令，与公共力量的行动协调需要几周到几个月的时间。该期限将完全取决于您所在社区当地警察部队的可用性。

毫无疑问，通过银行拍卖购买房产是一项出色的金融业务，可以使您的资产倍增。然而，只有当您拿到钥匙并拥有完全空置的房子供您使用时，您的投资周期才算结束。不要让过多的国家官僚机构或滥用职权的占领者持有您的资本的时间超过绝对必要的时间。

在 terrenoenregla.cl，我们从第一秒起就保护您的房地产投资。我们的专家律师团队立即担任法律代表，在相应的行政审判中要求使用公共武力释放或无情地处理赔偿。我们归还您对您的财产的完全和实质性控制权，以便您可以立即开始使您的投资获利。