如何在2026年合法驱逐不愿离开的租客：步骤和实际期限

您不能通过暴力驱逐租客或更换门锁。合法驱逐不愿离开的租客的唯一途径直接取决于您的证据情况。如果您有书面合同并且有未付租金，第21.461号法律（规范智利城市租赁）规定的督促程序是智利最快的司法途径。这项法律通常被称为还我房子，多亏了它，根据迭戈波塔莱斯大学民法学院的统计，从提起诉讼到下达驱逐令的实际平均等待时间接近一百零四天。

第一步：确定您的法律情境

在智利法律中，并非所有不受欢迎的占用者都以相同的诉讼被驱逐。在法庭上选择错误的途径不仅会让您损失宝贵的数月时间，而且法官还会驳回您的诉讼并要求您承担费用。下面，我们详细介绍四种最常见的情境及其各自收回您财产的司法途径。

1. 有合同但不交租的租客

如果您的租客停止支付租金或共同费用，并且有书面租赁合同（最好在公证处合法化），情况是有利的。适用的途径是用于收取租金和归还财产的督促程序，这是一种简化的司法途径。这是当今可用的最快捷的机制。

2. 合同到期或租赁终止

当租客按时付款但合同已到期，或者您只是想提前终止合同（因为您需要房子或者租客违反了其他条款）时，您不能使用收取租金的途径。您必须根据第18.101号法律的一般规则提起解约和归还诉讼。这是一个集中的程序，但比督促程序稍长。

3. 无合同的占用者（不稳定的占有）

如果该人仅仅因为您的宽容或您的无知而占用您的房地产，没有支付租金或没有任何先前的合同联系，您必须提起不稳定占有（precario）诉讼。但是，您必须极其小心：试图将这个概念应用于没有书面合同的前租客是一个非常严重的错误。您可以详细阅读为什么错误地提起不稳定占有诉讼会让您在最高法院输掉官司。

4. 在拍卖中购买但仍被占用的房屋

这是一个特殊的情境。如果您在公开拍卖中获得了财产，但前所有者或其租客拒绝离开，法律在同一执行审判中规定了实现物质交付的具体机制，或者如果他们是绝对的第三方，则通过不稳定占有审判。查看我们关于如何驱逐在拍卖中购买的被占用房屋的指南，以了解确切步骤。

督促程序循序渐进

第21.461号法律大幅修改了第18.101号法律，加入了这条超快速的处理轨道以打击拖欠行为。这是您将在民事法庭经历的程序流程。

一切都始于由律师发起的诉讼的提出，必须附上租赁合同并指出确切的债务。法院对背景进行初步审查，如果符合要求，立即发布命令付款要求的决议。

司法接收员通知租客。从那个程序时刻起，租客有整整十个日历日的时间来支付全部债务，或者通过提出有根据的例外来合法地反对诉讼。如果被告保持沉默、不付款，或者其反对缺乏合理的依据，法院将立即作出有罪判决，并下令在必要时借助公共力量归还财产（驱逐）。

按途径划分的期限比较表

为了对该程序有正确的期望，我们综合了程序途径、其要求和法定期限，并与民事法庭的经验现实进行了对比。

绝对不要做的事：私力救济的危险

面对拖欠租客的绝望导致许多业主做出冲动的行为。在智利，私自执法（私力救济）是一种犯罪行为，可以逆转审判的角色，使房东成为因侵犯宪法保障而成为被告。

首先，单方面切断基本服务是绝对违法的。了解有关为什么切断拖欠租客的水电会使您面临严厉罚款和赔偿的详细信息。唯一的合法途径是法院命令公用事业公司暂停供应。

您也不能在租客不在时更换房屋门锁，更不能把他们的财物扔到街上。这些行为构成了篡夺和非法侵入的罪行，并将允许租客向上诉法院提起保护上诉，他们肯定会赢，迫使您恢复他们的权限并支付对方律师的费用。

最后，如果您已经决定开始审判，避免接受偶尔的部分付款或小额转账，除非它们被正式记录并且不意味着债务的更新，因为租客的律师可能会利用它们来辩称您接受了新的口头付款协议。

如何预防下一个问题

预防是最经济的法律工具。督促程序的成功完全取决于存在一份坚固的租赁合同，该合同以书面形式订立，其签名在公证处获得授权。我们建议您在我们关于还我房子法和快速驱逐的评论中深入了解可靠合同的要求。

此外，要求有收入证明的连带共同债务人（担保人）并要求提供足够的经济担保将大大降低风险状况。如果您已经处于资不抵债的情境中，我们建议您立即通过民事诉讼和诉讼部分联系我们的律师，以评估您的案件并开始起草诉讼。

关于驱逐的常见问题