Qué hacer si compro casa ocupada en remate: guía legal para desalojar rápido

Sientes la adrenalina de adjudicarte una casa a un precio excelente en un remate judicial. Vas al Conservador de Bienes Raíces, la inscribes a tu nombre y llegas con las llaves llenas de expectativas. Sin embargo, al abrir la puerta te encuentras con la peor sorpresa posible: el dueño anterior o sus arrendatarios siguen viviendo ahí y se niegan tajantemente a salir. En ese preciso instante, la popular frase que advierte que lo barato cuesta caro parece materializarse frente a tus ojos.

Afortunadamente, no todo está perdido y el alivio legal es inmediato. Ser el propietario legítimo en el papel te otorga el derecho absoluto a exigir el desalojo de esos ocupantes abusivos. La legislación chilena contempla mecanismos procesales muy específicos para expulsar a quienes retienen tu propiedad indebidamente, pero el éxito de esta operación requiere que actúes rápido, sin cometer errores y con la estrategia judicial más precisa a tu disposición.

El escenario 1: cuando el que no se va es el dueño anterior

En muchas ocasiones nos encontramos con la situación en que el deudor ejecutado, es decir, la persona a la cual el banco le remató la casa por no pagar sus deudas, se niega obstinadamente a abandonar la propiedad que acaba de perder.

Para solucionar este escenario, la vía legal más rápida es sumamente clara: no necesitas iniciar un juicio completamente nuevo y extenso como un juicio de precario. Tu abogado especialista debe solicitar lo que se conoce como Lanzamiento con auxilio de la fuerza pública directamente dentro del mismo juicio ejecutivo donde se remató la propiedad. Al hacer esto, el tribunal ordenará a Carabineros desalojar al dueño anterior por la fuerza si es necesario para hacerte la entrega material y real de la propiedad que compraste legímitamente.

El escenario 2: cuando hay un arrendatario del dueño anterior

Esta es quizás la parte técnica más crucial que todo inversionista inmobiliario debe comprender. ¿Qué ocurre si el dueño original le tenía arrendada la propiedad a una tercera persona que alega tener todo el derecho a quedarse? ¿Estás obligado por ley a respetar ese contrato de arriendo que tú jamás firmaste?

La regla general es tajante y favorece al nuevo comprador. Según lo establecido en nuestro Código Civil respecto a la extinción del derecho del arrendador, cuando una propiedad cambia de dueño a raíz de un remate hipotecario, el contrato de arriendo se termina por el solo ministerio de la ley. Esto significa que el nuevo dueño no está obligado a respetar ese arriendo previo bajo ninguna circunstancia habitual.

Existe una sola excepción a esta regla general. El nuevo comprador solo tendría la obligación jurídica de respetar el arriendo previo si el arrendatario tenía su contrato firmado mediante una escritura pública y, además, lo tenía inscrito en el Conservador de Bienes Raíces con una fecha anterior a la hipoteca que el banco ejecutó. En la práctica real del mercado inmobiliario chileno, esto ocurre en menos del uno por ciento de los casos residenciales.

Los peores errores que cometen los nuevos dueños

La frustración y la desesperación llevan a muchos inversionistas a cometer equivocaciones graves que terminan sepultando su inversión. A continuación te detallamos las trampas procesales y delitos más comunes en los que no debes caer:

• Cortar los servicios básicos: Es fundamental recordar que ir por tu propia cuenta a cortar el suministro de luz o el agua de la casa es un acto completamente ilegal catalogado como autotutela. Si lo haces, el ocupante interpondrá un recurso de protección en tu contra y terminarás pagando costosas indemnizaciones.
• Demandar por término de arrendamiento: Constituye un error jurídico de proporciones demandar en tribunales el término de un contrato de arriendo que tú nunca firmaste ni consentiste. La acción procesal correcta es demandar la restitución del inmueble por la extinción del derecho del arrendador.
• Firmar acuerdos de palabra: Ceder ante la presión y darles un par de meses más bajo acuerdos puramente verbales es una trampa mortal. Esto solo logra consolidar la ocupación irregular de la propiedad y dificulta enormemente el lanzamiento judicial que tendrás que hacer posteriormente.

Preguntas frecuentes sobre casas en remate

¿Qué pasa si la casa fue tomada por okupas después del remate?

En este escenario aplica directamente la nueva Ley Devuélveme Mi Casa o el inicio de un juicio de precario tradicional. La elección de la vía legal dependerá estrictamente de la temporalidad y de cómo se configuró la ocupación irregular tras la adjudicación del inmueble.

¿Quién paga las deudas de gastos comunes o cuentas de luz que dejaron?

Es importante aclarar que los gastos comunes impagos persiguen directamente a la propiedad. Por lo tanto, el nuevo comprador deberá asumir dichas deudas de la comunidad, de ahí radica la importancia vital de realizar un buen estudio de títulos antes de levantar la paleta en un remate. Sin embargo, las deudas de suministros básicos como la luz y el agua sí se pueden desvincular de la propiedad y del nuevo dueño.

¿Cuánto demora carabineros en ejecutar el desalojo?

Una vez que el juez dicta la orden judicial correspondiente, la coordinación operativa con la fuerza pública toma desde un par de semanas hasta un par de meses. Este plazo dependerá única y exclusivamente de la disponibilidad de la dotación policial local en tu comuna.

Toma posesión real de tu inversión hoy mismo

Comprar propiedades en remate bancario es, indiscutiblemente, un excelente negocio financiero que puede multiplicar tu patrimonio. No obstante, el ciclo de tu inversión no se cierra hasta que tienes las llaves en la mano y la casa completamente vacía a tu disposición. No dejes que la excesiva burocracia estatal o los ocupantes abusivos retengan tu capital por más tiempo del estrictamente necesario.

En terrenoenregla.cl blindamos tu inversión inmobiliaria desde el primer segundo. Nuestro equipo de abogados expertos asume la representación legal inmediata para solicitar los lanzamientos con fuerza pública en los respectivos juicios ejecutivos o tramitar las restituciones de manera implacable. Te devolvemos el control total y material de tu propiedad para que comiences a rentabilizar tu inversión sin demoras.