Comprar, heredar o litigar en Chile siendo extranjero

Comprar una propiedad o un terreno en Chile

Chile no exige visa, residencia ni nacionalidad para adquirir un inmueble, y tampoco fija un límite a la cantidad de propiedades que una persona extranjera puede tener. El requisito operativo es el RUT, el número tributario que otorga el Servicio de Impuestos Internos, que se solicita presentando pasaporte y no exige residencia definitiva. Sin RUT no se puede inscribir la compraventa.

La única restricción relevante por razón de nacionalidad está en el artículo 7 del Decreto Ley 1.939 y afecta a nacionales de países limítrofes, es decir argentinos, bolivianos y peruanos, además de las sociedades controladas por ellos, respecto de inmuebles situados en zonas declaradas fronterizas. En esos casos se requiere autorización presidencial expresa. Para nacionales de cualquier otro país esa limitación no existe, aun cuando el predio esté en zona fronteriza.

Hay una segunda restricción que sorprende a muchos compradores: las tierras indígenas regidas por la Ley 19.253 no pueden transferirse libremente y solo circulan entre personas de la misma etnia. Es una situación frecuente en predios del sur del país que se ofrecen sin advertirlo.

Qué revisar antes de firmar

Comprar en un país donde no se vive, con un sistema registral que no se conoce, es el escenario donde más caro sale confiar. Antes de cualquier pago hacemos un estudio de títulos: quién figura como dueño inscrito, si la cadena de dominio está completa, si hay hipotecas, embargos o prohibiciones vigentes, y si la superficie y los deslindes de la escritura coinciden con la realidad.

Los hallazgos que más veces detienen una compra son tres: el dueño inscrito falleció y nadie tramitó la herencia, de modo que quien ofrece vender no tiene facultad para hacerlo; la propiedad se vende como terreno determinado cuando en realidad son acciones y derechos sobre una comunidad; y hay construcciones sin recepción final que impiden el financiamiento bancario.

Cuando el predio es rural o los deslindes son antiguos, agregamos un levantamiento topográfico georreferenciado. Es la única forma de saber si lo que se está comprando en el papel coincide con lo que está cercado en terreno, y la diferencia entre ambos suele ser considerable.

Comprar sin viajar a Chile

La operación completa puede firmarse con un poder especial a favor de un representante en Chile. Si usted no es chileno, ese poder se otorga ante un notario de su país y después se apostilla, con traducción oficial al español cuando el documento no está en ese idioma. Si además tiene nacionalidad chilena, puede otorgarlo directamente en un consulado de Chile, que es más simple.

Nosotros preparamos la minuta del poder con las facultades exactas que la operación requiere, de modo que no falte ninguna ni se otorguen más de las necesarias sobre bienes situados a miles de kilómetros.

Heredar de un pariente chileno

No se exige nacionalidad chilena para heredar bienes situados en Chile. El procedimiento es el mismo que para cualquier heredero: primero la posesión efectiva, que sin testamento se solicita ante el Registro Civil y con testamento va a tribunales, y después la inscripción especial de herencia en el Conservador de Bienes Raíces, sin la cual la propiedad no puede venderse.

Lo que cambia cuando el heredero vive fuera es el papeleo. Los certificados emitidos en el extranjero, como nacimiento, matrimonio o defunción, deben entrar apostillados y traducidos oficialmente al español. Le indicamos exactamente cuáles necesita y en qué orden obtenerlos, para que no haga trámites que después no sirvan.

Impuestos de un dueño que no reside en Chile

Ser dueño no residente no cambia el impuesto territorial: las contribuciones se devengan cuatro veces al año igual que para cualquier propietario, y se calculan sobre el avalúo fiscal que asigna el Servicio de Impuestos Internos. Si ese avalúo está inflado porque el catastro registra construcciones que ya no existen o superficies mayores a las reales, usted paga de más todos los años.

El riesgo específico del propietario que vive fuera es la notificación. Los avisos y las actuaciones de cobro se dirigen al domicilio registrado en Chile, que suele ser la misma propiedad desocupada, de modo que la deuda crece sin que nadie se entere y en algunos casos el proceso avanza hasta etapas donde el margen de defensa se estrecha. Lo tratamos en nuestra área de contribuciones e impuestos.

Si además la propiedad se arrienda, las rentas obtenidas en Chile quedan sujetas a tributación chilena, y conviene definir la estructura antes de firmar el contrato y no después de la primera declaración.

Litigar o defenderse ante tribunales chilenos

Un extranjero puede demandar y ser demandado en Chile por bienes situados en el país, y no necesita estar presente. Su abogado actúa con un mandato judicial otorgado ante notario de su país con apostilla y traducción, o ante un consulado chileno si además tiene esa nacionalidad.

Los casos que más vemos son ocupaciones de propiedades que quedaron cerradas, arrendatarios que dejan de pagar y no restituyen, conflictos de deslindes con vecinos y compraventas incumplidas. En todos ellos la vía procesal correcta depende de qué documentos existen, y elegir mal significa que el tribunal rechace la demanda con costas después de meses. Por eso partimos siempre revisando los títulos antes de demandar, como explicamos en el área de juicios y litigios civiles.