Expropiaciones en Chile: procedimiento, plazos y cómo reclamar el monto

Respuesta rápida: en una expropiación usted no negocia si le venden o no. Lo que se discute es cuánto le pagan, y hay dos plazos que no puede perder. Una comisión de tres peritos que designa el propio organismo expropiante fija un monto provisional. Desde la publicación del acto en el Diario Oficial corren treinta días para reclamar de la expropiación misma, y desde la notificación del acto hasta el trigésimo día posterior a la toma de posesión material corre el plazo para reclamar del monto. Si ni usted ni el expropiante reclaman dentro de ese segundo plazo, la ley tiene por definitiva y ajustada de común acuerdo la indemnización provisional que fijó la comisión de peritos.

Qué es una expropiación y qué exige la Constitución

Una expropiación es la privación forzada del dominio sobre un bien, decidida por el Estado y sin que el dueño pueda negarse. No es una compraventa. Usted no decide si transfiere o no: hay un acto de autoridad que se dicta, se publica y se ejecuta. Lo único que puede convenir con el expropiante, por escritura pública, es el monto de la indemnización y su forma de pago.

La Constitución no prohíbe expropiar, pero le pone tres condiciones. La primera es que tiene que existir una ley, general o especial, que autorice la expropiación por causa de utilidad pública o de interés nacional, y esa causa la califica el legislador. Nadie puede expropiar por su sola voluntad administrativa.

La segunda es que el expropiado siempre tiene derecho a reclamar de la legalidad del acto expropiatorio ante los tribunales ordinarios. No ante el mismo organismo que expropió, ni ante una instancia administrativa interna: ante un juez.

La tercera es la que decide el dinero, y es la que conviene leer despacio. El expropiado tiene derecho a indemnización por el daño patrimonial efectivamente causado, fijada de común acuerdo o por sentencia judicial. A falta de acuerdo, esa indemnización se paga en dinero efectivo al contado, y la toma de posesión material del bien procede previo pago del total.

La regla concreta que desarrolla todo esto es el decreto ley 2.186 de 1978, la Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones. Es una norma corta, de plazos breves y fatales, y muchos derechos se pierden por no haber contado bien un plazo.

Quién puede expropiar y con qué ley

La expropiación la ejecuta lo que el decreto ley llama entidad expropiante, y no es siempre el mismo organismo. El Ministerio de Obras Públicas es uno de los expropiantes más habituales, por las carreteras, los enlaces y las obras de riego. También expropian los servicios de vivienda y urbanización, las municipalidades cuando ejecutan obras contempladas en el plan regulador, y otros servicios públicos habilitados por su propia ley.

Lo que importa revisar no es el nombre del organismo sino la ley que invoca. El acto expropiatorio debe señalar la ley que autoriza la expropiación y la causa legal que se invoca. Si esa ley no existe, si no cubre el bien afectado, o si la causa invocada no concurre, hay una causal de reclamación expresa en el decreto ley, y es una de las pocas que puede dejar sin efecto la expropiación completa.

El procedimiento paso a paso

Este es el orden real de las etapas. Conviene tenerlo a la vista, porque los plazos que importan no se cuentan desde que usted se entera sino desde hitos concretos del procedimiento.

1. La comisión de peritos fija el monto provisional

Todo procedimiento expropiatorio se inicia con el nombramiento de una comisión de tres miembros encargada de determinar el monto provisional de la indemnización. Esa comisión la designa la entidad expropiante, escogiendo de una lista de peritos aprobada por decreto del Ministerio de Hacienda para la región.

El decreto ley pone dos resguardos que conviene conocer. No pueden integrar la comisión profesionales pertenecientes a la entidad expropiante, y no puede haber más de un miembro que pertenezca a la administración del Estado. Los peritos aceptan el cargo dentro de tres días, la comisión se constituye dentro del décimo día y tiene treinta días para evacuar su informe, prorrogables por otros treinta.

Este es el punto de partida de todo lo que viene después, y también el origen de muchos conflictos: el monto lo fija una comisión que designa quien lo va a expropiar, no usted, aunque sus integrantes deben salir de la lista oficial de peritos y no pueden ser profesionales de la entidad expropiante.

2. Se dicta el acto expropiatorio

Con el informe en mano, la entidad dicta el acto expropiatorio, que es un decreto supremo o una resolución según el organismo. Ese acto individualiza el bien, señala la ley que autoriza la expropiación, la causa invocada y el monto provisional de la indemnización con su forma de pago.

Si entre la fecha del informe de la comisión y la fecha de notificación del acto expropiatorio pasan más de treinta días, el monto provisional se reajusta según la variación del índice de precios al consumidor entre el mes anterior al informe y el mes anterior al acto. No es un favor, es una regla expresa del decreto ley, y vale la pena verificar que se haya aplicado.

3. Se publica el extracto en el Diario Oficial

Un extracto del acto expropiatorio se publica por una sola vez en el Diario Oficial, en las ediciones de los días 1 o 15 del mes, dentro de los noventa días siguientes al acto. También se publica en un diario de la provincia o de la región donde está el bien.

Esa fecha de publicación es la que hay que anotar, porque desde ahí corren los treinta días para reclamar de la expropiación misma. Es un plazo breve y fácil de perder, porque corre aunque usted todavía no se haya enterado de la expropiación.

4. Se consigna el dinero a la orden del tribunal

Si no hay acuerdo directo, la indemnización provisional se consigna íntegra a la orden del tribunal competente mediante depósito en su cuenta corriente bancaria, porque a falta de acuerdo debe pagarse en dinero efectivo y al contado. El dinero no se le entrega directamente al expropiado: queda a disposición del juez.

Consignado ese monto ocurre algo de fondo que suele pasar inadvertido. El dominio del bien queda radicado de pleno derecho en el patrimonio del expropiante, a título originario, y se extinguen por el solo ministerio de la ley los derechos reales que lo afectaban, salvo las servidumbres legales, además de los arriendos, comodatos y demás títulos de mera tenencia, y también las prohibiciones, embargos y medidas precautorias que pesaban sobre el bien. El Conservador cancela de oficio esas inscripciones.

La indemnización pasa a ocupar el lugar del bien para todos los efectos legales. Quien tenía un derecho sobre el terreno lo hace valer ahora sobre el dinero, con las mismas preferencias que tenía.

5. La toma de posesión material

Consignado el monto y hechas las publicaciones, la entidad puede pedir al tribunal autorización para tomar posesión material del bien. Si el expropiado se opone, la ley ordena al tribunal conceder el auxilio de la fuerza pública sin más trámite.

Hay un plazo que juega a favor del expropiado: la entidad expropiante debe instar judicialmente por la toma de posesión material dentro de sesenta días contados desde la publicación en el Diario Oficial. Si no lo hace, el expropiado puede pedir al tribunal que declare sin efecto el acto expropiatorio, pero debe hacerlo dentro de un año contado desde que vencen esos sesenta días.

Hasta el día de la toma de posesión, los riesgos del bien son del expropiado y también son suyos los frutos o productos de su explotación. Si hay una cosecha pendiente, el decreto ley permite pedir que la entrega se difiera por un plazo prudencial para recogerla, siempre que el expropiante no se oponga.

Los plazos que no se pueden perder

Esta es la tabla que conviene imprimir y pegar en la carpeta. Los plazos del decreto ley son fatales, y la norma que los rige dice que los plazos de días establecidos en esa ley se entienden suspendidos durante los feriados, de modo que no son plazos corridos.

El plazo de treinta días desde la publicación y el plazo para reclamar del monto corren en paralelo y no se confunden. El primero sirve para atacar la expropiación o pedir que sea total. El segundo sirve para discutir cuánto le pagan, y es más largo.

Qué se indemniza y qué no

El estándar constitucional es el daño patrimonial efectivamente causado. Son cuatro palabras y cada una limita algo.

Patrimonial excluye el daño moral. El apego a la casa donde uno nació, el desarraigo, la molestia de mudarse, nada de eso entra en esta indemnización por más real que sea.

Efectivamente causado excluye lo hipotético. No se indemniza la plusvalía que el terreno habría tenido en un escenario que no ocurrió, ni el proyecto que se pensaba hacer y nunca se empezó.

Lo que sí entra es el valor del bien expropiado y el perjuicio real y comprobable que la expropiación produce en el patrimonio del expropiado, siempre que sea una consecuencia directa e inmediata de ella. Y ahí está el espacio de discusión, porque el informe de la comisión de peritos puede limitarse a tasar el terreno por metro cuadrado, sin medir lo que la obra le hace al resto del predio.

Hay situaciones típicas en que el monto provisional puede quedarse corto. Un predio que queda cortado en dos por el trazado y pierde la conexión interior. Una faja que se lleva justamente el acceso al camino público y deja el resto sin salida, un problema que después hay que resolver por la vía de una servidumbre de tránsito. Un galpón, un pozo o una plantación que quedan dentro de la faja y que la tasación contabilizó como terreno sin construcciones. Una cabida real que no calza con la inscrita, de modo que se está tasando una superficie equivocada.

Cómo se reclama del monto

El reclamo del monto se presenta ante el juez de letras en lo civil dentro de cuyo territorio está el bien expropiado. Si el expropiante es el Fisco, como ocurre en las expropiaciones del Ministerio de Obras Públicas, es competente el juez de letras en lo civil de la ciudad sede de la Corte de Apelaciones que corresponda. Pueden reclamar tanto el expropiado como la propia entidad expropiante, que también puede sostener que el monto provisional es excesivo.

En la solicitud el reclamante indica el monto en que estima la indemnización y designa un perito para que la avalúe. La contraparte tiene un plazo fatal de quince días desde la notificación para exponer lo suyo y designar su propio perito. Hay un término probatorio de ocho días, los peritos informan en el plazo que fije el juez, y la sentencia se dicta dentro de diez días contados desde el último término vencido. La apelación se rige por las normas de los incidentes.

El resultado se liquida de forma sencilla. Si la sentencia fija una indemnización definitiva mayor que la provisional, se imputa a la primera el monto de la segunda debidamente reajustado. Si la fija en una suma menor, el expropiado debe restituir el exceso que percibió, también reajustado.

Ese último punto es el que exige criterio antes de reclamar. Reclamar no es gratis en términos de riesgo: el tribunal puede fijar un monto inferior al provisional y obligar a devolver. Por eso la decisión se toma después de tasar, no antes.

Si nadie reclama, el precio queda firme. El decreto ley es explícito: se tiene como definitiva y ajustada de común acuerdo la indemnización provisional si ni la entidad expropiante ni el expropiado deducen reclamo dentro de plazo. El silencio no deja la puerta abierta para después. La cierra.

Qué se necesita para cobrar

Acá aparece un problema que suele retrasar los pagos. Para que se pague íntegramente la indemnización, el expropiado tiene que acreditar su derecho de dominio y estar al día en el pago de las contribuciones.

Son dos requisitos que se acreditan ante el tribunal. En un predio bien inscrito y sin deudas se reúnen con relativa rapidez, y en un predio con la historia enredada pueden tardar meses o años. Las situaciones más comunes son estas.

• El título no está saneado. El terreno se ocupa hace décadas pero nunca se inscribió a nombre de quien lo tiene, o la inscripción está a nombre de un antecesor. Mientras no se resuelva, no hay a quién pagarle. Es el camino del saneamiento de títulos.
• Hay una herencia sin tramitar. El dueño inscrito falleció y nadie hizo la posesión efectiva. Los herederos no pueden acreditar dominio hasta que la inscripción especial esté practicada.
• El predio está en comunidad o se compró por acciones y derechos. Nadie es dueño de una parte determinada del suelo, sino de una cuota sobre el todo, con las consecuencias que explicamos en la guía de acciones y derechos.
• La cabida inscrita no calza con la real. La faja expropiada se mide sobre el terreno, pero el dominio se acredita sobre el papel. Cuando no coinciden, corresponde una rectificación de cabida.
• Hay contribuciones impagas. El requisito es estar al día, y una deuda antigua puede estar total o parcialmente prescrita. Lo tratamos en la guía de prescripción de contribuciones.

La conclusión práctica es incómoda pero útil: si usted sabe que su sector está en el trazado de una obra, el momento de ordenar el título es antes de que llegue el decreto, no después. Después, el plazo para reclamar el monto corre igual mientras usted resuelve la herencia.

¿Y si todavía estoy pagando el crédito hipotecario?

Es una de las primeras preguntas de quien recibe la noticia: la casa o el terreno se expropian, pero el crédito con el banco sigue vigente. La expropiación no borra la deuda. Lo que cambia es la garantía. Desde que se paga o se consigna la indemnización, la hipoteca se extingue y el Conservador la cancela, pero el banco no pierde su derecho: la indemnización subroga al inmueble para todos los efectos legales, y el banco la hace valer sobre ese dinero con la misma preferencia que tenía sobre la propiedad.

El procedimiento para repartir la indemnización está en los artículos 23 a 31 del decreto ley 2.186, y funciona así:

1. Avisos. Consignada la indemnización a la orden del tribunal, el juez ordena publicar dos avisos a costa del expropiante.
2. Veinte días para los acreedores. Desde el último aviso, los titulares de derechos reales, como el banco acreedor hipotecario, y los acreedores con resoluciones judiciales que afecten el bien tienen veinte días para hacer valer sus derechos sobre la indemnización.
3. Plazo vencido. En ese mismo plazo, el acreedor puede pedir que su crédito se considere de término vencido y, por tanto, exigible, si el bien hipotecado se expropia completo sin que quede otra garantía, o si la expropiación parcial reduce la garantía al punto de poner en riesgo el pago.
4. Reparto. Si alguien se presenta, el juez forma un cuaderno separado, cita a una audiencia y luego dicta sentencia sobre cómo se distribuye la indemnización entre el expropiado y los acreedores.
5. Pago directo. Si nadie se presenta en los veinte días, el juez ordena pagar al expropiado, siempre que acredite su dominio y esté al día en las contribuciones.

En la práctica, si la expropiación es total y el banco lo pide, el saldo del crédito se paga con la indemnización y usted recibe lo que quede. Si la indemnización no alcanza a cubrir la deuda, la diferencia sigue siendo exigible y puede cobrarse sobre el resto de sus bienes. Por eso un monto provisional bajo no solo le perjudica en el precio: también puede dejarlo sin casa y con deuda, y es una razón más para reclamar a tiempo con una tasación propia.

Hay además una norma poco conocida para quien está en una situación económica difícil. Vencidos los veinte días, el expropiado que pueda invocar el beneficio de competencia del artículo 1.625 del Código Civil puede pedir, dentro de tercero día, que se le deje lo indispensable para subsistir modestamente, con cargo de devolverlo cuando mejore de fortuna. Debe acompañar una declaración jurada con el detalle de sus bienes, derechos, obligaciones y gravámenes.

Una recomendación concreta: avise a su banco apenas se publique el acto expropiatorio y pida por escrito el saldo de la deuda a esa fecha. Así sabe desde el principio cuánto de la indemnización quedará para usted, y puede decidir con ese número si conviene reclamar el monto.

Los errores que cuestan dinero

• Esperar a que alguien lo notifique personalmente. El plazo de treinta días para atacar la expropiación corre desde la publicación en el Diario Oficial, no desde el día en que usted se enteró.
• Discutir con el funcionario en terreno. El inspector que levanta el inventario no fija el monto ni puede modificarlo. La discusión del precio es judicial y tiene su propio procedimiento.
• Aceptar el monto por escrito sin tasar antes. Un acuerdo directo cierra la discusión. Es una vía legítima y a veces conviene, pero conviene decidirlo con una tasación propia sobre la mesa.
• Reclamar sin tasación propia. El juicio del monto se gana con peritaje, no con la convicción de que el terreno vale más. Y la sentencia puede fijar un monto menor al provisional, con obligación de restituir.
• No mirar lo que queda. Si la parte no expropiada pierde significación económica o se hace difícil de explotar, se puede pedir que la expropiación sea total, pero ese plazo es de treinta días desde la publicación y no se recupera.

Cómo lo hacemos en Terreno en Regla

Trabajamos las expropiaciones en tres frentes que se cruzan, y por eso el mismo estudio ve las tres cosas a la vez.

Primero revisamos el acto expropiatorio y el expediente: la ley invocada, la causa, la individualización del bien, el reajuste del monto provisional y las fechas de publicación, que son las que fijan los plazos. De ahí sale si hay algo que atacar en el acto mismo o si la discusión es solo de precio.

Segundo, tasamos por nuestra cuenta. Levantamos el predio, medimos qué se lleva la faja y, sobre todo, qué le pasa a lo que queda: accesos, cortes, construcciones, pozos, plantaciones y la cabida real frente a la inscrita. Esa es la base del reclamo del monto, y es lo que conviene revisar en el informe de la comisión.

Tercero, ordenamos el título para que el pago no se trabe: saneamiento, posesión efectiva, salida de la comunidad o rectificación de cabida, según lo que muestre el estudio de títulos.

Si el camino es reclamar, llevamos el juicio de determinación de la indemnización definitiva ante el tribunal competente, que es el juzgado civil del lugar del predio o, si expropia el Fisco, el de la ciudad sede de la Corte de Apelaciones respectiva, con el peritaje que lo sostiene.

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