Expropiación parcial: cuándo exigir que le compren todo el predio

Respuesta rápida: si lo que queda después de la expropiación perdió sentido económico, usted puede exigir que le compren el predio completo. El decreto ley 2.186 lo permite cuando la parte no afectada carece por sí sola de significación económica, o cuando su explotación o aprovechamiento se hace difícil o prácticamente imposible. También se puede pedir que se expropie otra porción determinada que quedó en esa situación. El plazo es de treinta días desde la publicación del acto en el Diario Oficial y no se recupera.

Qué es una expropiación parcial

Casi todas las expropiaciones son parciales. El Estado rara vez necesita el predio entero: necesita una faja para el trazado de un camino, un retazo para un enlace, una franja para una obra de riego. El resto queda en manos del dueño.

El problema es que un predio no vale la suma de sus metros cuadrados. Vale por cómo funciona. Un campo de veinte hectáreas al que le quitan dos no queda valiendo dieciocho veinteavos de lo que valía, si esas dos hectáreas eran justamente las que daban al camino, o si la faja lo parte en dos mitades que ya no se pueden trabajar juntas.

La tasación de la comisión de peritos casi siempre mide lo que se lleva. Rara vez mide lo que le pasa a lo que queda. Y esa diferencia es la que abre esta vía.

Dos peticiones distintas, no una

El decreto ley contempla dos cosas que suelen confundirse y que tienen consecuencias distintas.

Que se expropie todo el predio

Procede cuando la parte no afectada por la expropiación carece por sí sola de significación económica, o cuando su explotación o aprovechamiento se hace difícil o prácticamente imposible. Si el tribunal la acoge, el Estado se lleva el predio completo y lo paga completo.

Que se expropie otra porción determinada

Procede cuando no es el predio entero el que queda inservible, sino una parte concreta de él que, por efecto de la expropiación, quedó en alguna de esas circunstancias. Acá hay que individualizar debidamente esa porción: no basta con decir que el resto quedó mal, hay que señalar cuál es el pedazo y por qué.

Lo que el tribunal ordena, la entidad tiene que cumplir, y tiene plazo. Si la sentencia acoge cualquiera de estas dos peticiones, la entidad expropiante debe dictar el acto expropiatorio adicional o modificatorio que le señale el tribunal dentro de noventa días contados desde que la resolución quede ejecutoriada. Si no lo hace, caduca el acto expropiatorio reclamado.

Cuándo se puede sostener que lo que queda perdió sentido

La ley usa dos expresiones, y conviene leerlas por separado porque no piden lo mismo.

Carecer de significación económica apunta al valor. Es el caso del retazo que quedó tan chico, tan mal formado o tan mal ubicado que ya no representa un valor patrimonial propio.

Que la explotación o el aprovechamiento se hagan difíciles o prácticamente imposibles apunta al uso. Acá el pedazo puede tener superficie suficiente, pero no se puede trabajar: no tiene por dónde entrar, no tiene agua, quedó cortado de la casa patronal o de los galpones, o su forma no permite maniobrar maquinaria.

Estas son las situaciones que se repiten en los casos que vemos.

El plazo, que es el punto donde se pierde

Treinta días contados desde la publicación del acto expropiatorio en el Diario Oficial. Vencido ese plazo caduca el derecho a reclamar.

Hay que subrayar dos cosas sobre ese cómputo. La primera es que no corre desde que a usted le avisaron ni desde que llegó la maquinaria: corre desde la publicación. La segunda es que los plazos de días del decreto ley se entienden suspendidos durante los feriados, así que no son corridos, pero eso no da tanto margen como parece y no conviene apurar el cálculo.

Este reclamo no detiene la obra. El decreto ley dispone que la reclamación no paraliza el procedimiento expropiatorio, salvo en los casos en que se ataca la procedencia de la expropiación o la forma de pago, y aun ahí solo con antecedentes calificados. Pedir la expropiación total no impide que el Estado tome posesión de la faja mientras el tribunal resuelve.

Cómo se prueba, porque no basta con afirmarlo

Un escrito que diga que el resto del campo quedó inservible no prospera. Lo que decide es el expediente técnico, y se arma con tres cosas.

El levantamiento del predio antes y después, que muestre la geometría real de lo que queda: superficie, forma, accesos, deslindes y la posición de la faja dentro del conjunto.

La descripción del uso que tenía y del que puede tener después. Si el predio sostenía una explotación determinada, hay que mostrar por qué esa explotación deja de ser posible o deja de ser rentable con lo que queda.

Y la cabida real frente a la inscrita. Es frecuente que no calcen, y cuando no calzan la discusión se ensucia: se termina peleando por una superficie que el papel no respalda.

Esto no reemplaza el reclamo del monto

Son dos vías distintas, con plazos distintos, y se pueden usar las dos.

La expropiación parcial se pide dentro de treinta días desde la publicación y discute qué se expropia. El reclamo del monto se puede presentar hasta el trigésimo día posterior a la toma de posesión material y discute cuánto se paga.

El orden importa. Si el tribunal ordena expropiar todo el predio, lo que hay que tasar cambia por completo, y el monto se discute sobre esa nueva realidad. Por eso la decisión de pedir la expropiación total se toma primero, y rápido, porque su plazo vence mucho antes.

Qué pasa si el tribunal rechaza la petición

Puede ocurrir, y conviene tenerlo previsto desde el principio. Si el tribunal estima que lo que queda conserva significación económica y se puede seguir explotando, el expropiado se queda con el remanente.

Eso no deja el caso sin salida. El perjuicio que la obra le causa a la parte no expropiada sigue siendo daño patrimonial efectivamente causado, y como tal entra en la discusión del monto. Un predio que queda cortado en dos, o al que hay que construirle un acceso nuevo, vale menos después que antes, y esa diferencia se valoriza.

Por eso las dos vías se preparan juntas aunque se ejerzan por separado: el mismo levantamiento y el mismo peritaje sirven para sostener la expropiación total y, si esta se rechaza, para cuantificar el daño en el reclamo del monto.

El remanente, después

Si usted se queda con el resto del predio, hay tres cosas que hay que ordenar y que casi nadie hace a tiempo.

La cabida inscrita

El título sigue diciendo la superficie original. Después de la expropiación el predio mide menos, y esa diferencia no se corrige sola. Mientras no se ajuste, cualquier operación futura arrastra una inconsistencia entre el papel y el terreno, y ahí corresponde una rectificación de cabida.

El acceso

Si la faja se llevó la entrada, el remanente necesita una salida al camino público. Puede venir en el propio proyecto de la obra, y si no, hay que constituirla, por acuerdo con el vecino o por juicio. Lo tratamos en la guía de servidumbre de tránsito.

El rol de avalúo y las contribuciones

El predio quedó más chico pero el rol sigue siendo el mismo, y el avalúo también. Corregirlo es lo que evita seguir pagando contribuciones por metros que ya no son suyos, y es un trámite que conviene hacer apenas la expropiación queda inscrita.

Y una advertencia sobre subdividir después. Si el remanente quedó bajo la superficie mínima que exige el decreto ley 3.516, no se puede dividir ni transferir por separado, salvo que aplique alguna de las excepciones legales. Conviene saberlo antes de hacer planes con lo que queda, y está desarrollado en la guía de subdivisión de predios rústicos.

Los errores que cuestan esta vía

• Esperar a ver cómo queda. El plazo son treinta días desde la publicación, y en ese momento la obra todavía no empieza. Hay que proyectar el efecto sobre el plano, no comprobarlo en terreno.
• Pedirlo sin individualizar la porción. Cuando se pide que se expropie otra parte del predio, hay que señalar cuál es y por qué quedó en esa situación.
• Confundir esta petición con el reclamo del monto. Son plazos distintos y se pierden por separado.
• Descuidar el título mientras tanto. Si se acoge la expropiación total, hay que acreditar dominio sobre el predio completo para cobrar la indemnización, y el estudio de títulos es lo que dice si eso está en pie.

Cómo lo hacemos en Terreno en Regla

Lo primero es la fecha: ubicamos la publicación en el Diario Oficial y calculamos el vencimiento, porque de eso depende si esta vía sigue abierta.

Después vamos al terreno. Levantamos el predio con equipo propio, dibujamos la faja sobre el plano y medimos lo que queda: superficie, forma, accesos, construcciones y agua. Esa comparación entre el antes y el después es el corazón del reclamo.

Si el caso se sostiene, presentamos la reclamación ante el juzgado civil del lugar del predio pidiendo la expropiación total o la de la porción que corresponda, y seguimos con el juicio hasta la sentencia. Si no se sostiene, se lo decimos: conviene saberlo antes de gastar en un juicio que va a perder, y concentrar el esfuerzo en el monto.

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