Cómo reclamar el monto de una expropiación en Chile

Respuesta rápida: el monto que le ofrecen no es el monto final, salvo que usted deje pasar el plazo. La indemnización provisional la fija una comisión de peritos designada por el mismo organismo que expropia. Tanto el expropiado como la entidad pueden reclamar judicialmente de ese monto y pedir su determinación definitiva, desde la notificación del acto expropiatorio hasta el trigésimo día siguiente a la toma de posesión material. Si nadie reclama, la ley tiene por definitiva esa cifra, como si las partes la hubieran acordado.

De dónde sale el monto que le ofrecen

Antes de discutir la cifra conviene entender cómo se produjo, porque explica por qué suele quedarse corta.

Todo procedimiento expropiatorio se inicia con el nombramiento de una comisión de tres miembros encargada de determinar el monto provisional. Esa comisión la designa la entidad expropiante, escogiendo de una lista de peritos aprobada por decreto del Ministerio de Hacienda. Hay resguardos: no pueden integrarla profesionales de la propia entidad y no puede haber más de un miembro de la administración del Estado. Pero el encargo viene de una sola de las dos partes.

La comisión tiene treinta días para informar, prorrogables por otros treinta. En ese tiempo hace un reconocimiento del bien y valoriza. Lo que casi nunca hace, porque no es lo que se le pide, es medir el efecto de la obra sobre la parte que no se expropia.

Un detalle que conviene verificar: si entre la fecha del informe y la notificación del acto expropiatorio pasan más de treinta días, el monto provisional debe reajustarse según la variación del índice de precios al consumidor entre el mes anterior al informe y el mes anterior al acto. Es una regla expresa y a veces se pasa por alto.

Qué se indemniza, y por qué ahí está la discusión

El estándar constitucional es el daño patrimonial efectivamente causado. Patrimonial deja fuera el daño moral. Efectivamente causado deja fuera lo hipotético.

Dentro de esos límites, lo que se indemniza no es solo el valor del suelo que se lleva la faja, sino el perjuicio real y comprobable que la expropiación produce en el patrimonio del expropiado. Y es justamente ahí donde una tasación que mide metros cuadrados se queda atrás.

Los puntos que más veces mueven la cifra son estos.

• Lo que hay sobre el suelo. Galpones, cercos, bebederos, pozos, plantaciones adultas y obras de riego dentro de la faja, contabilizados como terreno sin mejoras.
• El acceso. Si la faja se lleva la entrada al camino público, el perjuicio no es la superficie: es que el resto del predio queda sin salida.
• El corte. Un predio partido en dos pierde funcionamiento aunque conserve casi toda su superficie.
• La cabida. Si la superficie real no calza con la inscrita, se está tasando sobre un dato equivocado. Es el momento de mirar la rectificación de cabida.
• La clasificación del suelo. No es lo mismo un potrero de secano que un paño regado con derechos de agua inscritos.

El plazo, contado de verdad

La reclamación del monto se puede presentar desde la notificación del acto expropiatorio y hasta el trigésimo día siguiente a la toma de posesión material del bien expropiado.

Es un plazo largo comparado con los treinta días desde la publicación que rigen para atacar la expropiación misma, y por eso es la vía que usa la mayoría. Pero tiene una trampa: su vencimiento depende de un hecho que ocurre en terreno, la toma de posesión material, y no de una fecha publicada. Hay que dejar constancia de cuándo ocurrió.

Cuando el expropiado se allana a la entrega por escritura pública, la fecha de esa escritura se toma como fecha de la toma de posesión material para efectos del cómputo.

El silencio vale como acuerdo. El decreto ley lo dice sin rodeos: se tiene como definitiva y ajustada de común acuerdo la indemnización provisional si ni la entidad expropiante ni el expropiado deducen reclamo dentro de plazo. No es que quede pendiente para más adelante. Queda cerrada.

Cómo es el juicio, paso a paso

Se presenta ante el juez de letras en lo civil del lugar donde está el bien expropiado. Lo puede deducir el expropiado y también la entidad expropiante, que a veces sostiene que el perito pagó de más.

El riesgo que hay que mirar antes de reclamar

Reclamar no es gratis en términos de resultado, y esto se dice poco.

Si la sentencia fija la indemnización definitiva en un monto superior al provisional, se imputa a la definitiva el monto ya percibido, debidamente reajustado. Ese es el escenario que se busca.

Pero si la sentencia fija la indemnización definitiva en una suma inferior a la provisional, el expropiado debe restituir el exceso que percibió, también reajustado en la forma que determine la sentencia.

Por eso la decisión de reclamar se toma después de una tasación propia y no antes. La pregunta no es si el terreno vale más de lo que ofrecen, que es lo que siente cualquiera, sino si el daño patrimonial efectivamente causado se puede acreditar por sobre el monto provisional.

Qué hay que reunir antes de reclamar

El reclamo del monto se gana o se pierde con antecedentes, y varios de ellos tardan semanas en conseguirse. Conviene empezar a juntarlos el día que aparece la publicación, no el día que se va a presentar el escrito.

• El acto expropiatorio completo. No el extracto del Diario Oficial, sino el decreto o resolución con la individualización del bien, la ley invocada, el monto provisional y la forma de pago.
• La fecha y el ejemplar de la publicación. Es lo que fija el punto de partida de los plazos y lo primero que va a mirar el tribunal.
• La inscripción de dominio vigente. Con certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones. Si aparece algo que no debería estar, hay que resolverlo en paralelo y no después, y eso empieza por un estudio de títulos.
• El plano del predio y el de la faja. Si no existe un plano actualizado, hay que levantarlo. Es el documento sobre el que se discute.
• Los antecedentes de la explotación. Qué se hacía en el predio y con qué resultado: superficie cultivada, ganado, contratos, derechos de agua inscritos, permisos.
• Lo que hay construido dentro de la faja. Galpones, cercos, pozos, bebederos, invernaderos y plantaciones, con su antigüedad y estado.

Dos advertencias sobre este punto. La primera es que si la cabida inscrita no calza con la real, conviene detectarlo ahora: es mucho peor descubrirlo en medio del juicio. La segunda es que si el título no está en regla, el problema no es solo probatorio, porque después habrá que acreditar dominio para cobrar.

Qué pasa después de la sentencia

La sentencia fija la indemnización definitiva, y a partir de ahí hay tres escenarios.

Si la definitiva es mayor que la provisional, se imputa a la primera el monto de la segunda debidamente reajustado según la fecha que la sentencia haya considerado para determinar la indemnización definitiva. Lo que queda es la diferencia a favor del expropiado.

Si la definitiva es menor, el expropiado debe restituir el exceso que percibió, reajustado en la forma que determine la sentencia. Es el escenario que hay que anticipar antes de reclamar.

Y si alguna de las partes apela, el recurso se rige por las normas relativas a los incidentes, que es un procedimiento más breve que el de una apelación ordinaria.

Ganar el monto no es lo mismo que cobrarlo. Fijada la indemnización definitiva, todavía hay que acreditar el dominio y estar al día en el pago de las contribuciones para que se pague. Un juicio ganado sobre un predio con el título sin ordenar queda esperando igual, y esa parte del trabajo conviene hacerla en paralelo y no después.

Los errores que vemos en esta etapa

• Reclamar sin peritaje propio. El tribunal compara dos valorizaciones. Si una de las dos no existe, no hay nada que comparar.
• Pedir una cifra sin respaldo. Un monto inflado sin antecedentes que lo sostengan resta credibilidad al resto del escrito, incluso en las partidas que sí estaban bien.
• No documentar la toma de posesión material. De esa fecha depende el vencimiento del plazo, y no aparece publicada en ninguna parte.
• Dejar el título para después. El saneamiento, la posesión efectiva o la salida de la comunidad toman meses, y el plazo del monto no se suspende mientras tanto.
• Olvidar el remanente. Si lo que queda perdió sentido económico, además del monto puede corresponder pedir la expropiación total, pero ese plazo vence mucho antes.

Cómo lo hacemos en Terreno en Regla

Partimos por el expediente: el acto expropiatorio, la ley invocada, el informe de la comisión, el reajuste y las fechas, que son las que determinan si el plazo sigue abierto y hasta cuándo.

Después tasamos por nuestra cuenta, con equipo propio de topografía. Levantamos el predio, dibujamos la faja y medimos lo que se lleva y lo que le hace al resto. De ahí sale una cifra fundada, que es lo único que un tribunal puede comparar con la del perito de la contraparte.

Con esa cifra en la mano le decimos si conviene reclamar o no. Si conviene, llevamos el juicio de determinación de la indemnización definitiva ante el juzgado civil del lugar del predio. Y en paralelo revisamos el título, porque de nada sirve ganar el monto si después no se puede cobrar.

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