Cómo se cobra una expropiación y por qué se demora el pago

Respuesta rápida: cobrar la indemnización no significa aceptar el monto. Lo que da por aceptada la cifra es dejar vencer el plazo para reclamar, no retirar el dinero. Para que le paguen tiene que acreditar dos cosas ante el tribunal: que es dueño del bien y que está al día en el pago de las contribuciones. Esos dos requisitos, y no el organismo que expropia, son los que explican casi todos los pagos que se demoran meses.

Dónde está el dinero

Cuando no hay acuerdo directo, la indemnización provisional no se le entrega al expropiado: se consigna a la orden del tribunal competente mediante depósito en su cuenta corriente bancaria. Si el pago es a plazo, se consigna la cuota de contado.

El dinero queda ahí, a disposición del juez, y las partes pueden pedir que se deposite en un banco determinado para que gane el reajuste y los intereses correspondientes.

Consignado ese monto ocurre lo que decide todo lo demás: el dominio del bien queda radicado de pleno derecho en el patrimonio del expropiante, a título originario, y la indemnización pasa a subrogar al bien para todos los efectos legales. Desde ese momento, lo que antes era un terreno ahora es una suma de dinero en una cuenta judicial, y quien tenía un derecho sobre el terreno lo hace valer sobre esa suma.

Cobrar no es aceptar, y esta es la distinción que importa

Es la confusión más cara que vemos. Mucha gente no retira la consignación porque cree que al hacerlo está aceptando la cifra, y termina esperando sin necesidad mientras el plazo para reclamar corre igual.

La regla del decreto ley es otra: se tiene como definitiva y ajustada de común acuerdo la indemnización provisional cuando ni la entidad expropiante ni el expropiado deducen reclamo del monto dentro de plazo. Lo que fija la cifra es el silencio, no el cobro.

El propio decreto ley contempla además que el expropiado se allane a la expropiación por escritura pública reservándose su derecho para reclamar del monto de la indemnización. Es decir, la ley reconoce expresamente que se puede avanzar en el procedimiento sin renunciar a discutir el precio.

Dónde sí se cierra la puerta. Una cosa es recibir lo consignado y otra distinta es firmar un acuerdo sobre el monto. Un convenio expreso define la cifra y ahí ya no hay discusión que dar. Antes de firmar cualquier documento que fije un valor, conviene tener una tasación propia sobre la mesa, y eso lo tratamos en la guía sobre cómo se reclama el monto.

Los dos requisitos para que le paguen

Para que se pague íntegramente la indemnización al expropiado, este debe acreditar su derecho de dominio y estar al día en el pago de las contribuciones. Son dos frases cortas que en un predio ordenado se cumplen en una semana y en un predio con historia se convierten en el verdadero cuello de botella.

Acreditar el dominio

Significa mostrar con la inscripción vigente que el bien expropiado es suyo. Suena obvio y falla mucho más de lo que uno esperaría.

• El terreno nunca se inscribió a su nombre. Se ocupa hace décadas, se compró por un documento privado o se heredó de hecho, pero el Conservador no dice eso. El camino es el saneamiento de títulos.
• El dueño inscrito falleció. Sin posesión efectiva y sin la inscripción especial de herencia, los herederos no pueden acreditar dominio.
• El predio está en comunidad. Cada comunero es dueño de una cuota sobre el todo y no de un pedazo determinado, con las consecuencias que explicamos en la guía de acciones y derechos.
• La cabida inscrita no calza con la real. La faja se mide en terreno y el dominio se acredita en el papel. Cuando difieren, corresponde una rectificación de cabida.

Estar al día en las contribuciones

El requisito es estar al día. Cuando hay deuda acumulada, la primera pregunta no es cuánto se debe sino cuánto de esa deuda sigue siendo exigible, porque las cuotas antiguas pueden estar prescritas. Lo tratamos en la guía de prescripción de contribuciones.

Qué pasa con hipotecas, embargos y arrendatarios

Al pagarse o consignarse la indemnización se extinguen por el solo ministerio de la ley los derechos reales que afectaban al bien, con excepción de las servidumbres legales, y también las prohibiciones, embargos, retenciones y medidas precautorias. El Conservador cancela de oficio esas inscripciones al inscribir el bien a nombre del expropiante.

Eso no borra los derechos: los traslada. Los titulares los hacen valer sobre la indemnización, con las mismas preferencias y privilegios que tenían. Si había una hipoteca, el acreedor se paga de esa suma antes que el dueño.

Los arrendamientos, comodatos y demás títulos de mera tenencia también se extinguen. El daño patrimonial efectivamente causado a esos terceros es de cargo de la entidad expropiante cuando sus derechos constan en sentencia ejecutoriada o en escritura pública otorgada antes de las fechas que fija el decreto ley, y esa acción no impide la toma de posesión material.

Lo que conviene hacer antes de que llegue el decreto

Si usted sabe que su sector está en el trazado de una obra, hay una ventana que casi nadie aprovecha.

Ordenar el título antes cuesta lo mismo que ordenarlo después, pero no tiene el reloj corriendo encima. Cuando el decreto ya está publicado, el plazo para reclamar del monto avanza mientras usted tramita una posesión efectiva que puede tomar meses, y esos meses no se recuperan.

La revisión es corta: inscripción vigente a nombre de quien corresponde, cadena de títulos sin saltos, cabida que calce, y contribuciones al día o con la prescripción alegada.

Cuando el predio es de varios

La indemnización subroga al bien, así que se reparte con la misma lógica con que se repartía el terreno. Y ahí aparecen dos situaciones distintas que conviene no mezclar.

Comunidad entre vivos

Si el predio pertenece a varios comuneros, cada uno lo es sobre una cuota del todo y no sobre un pedazo determinado. Eso significa que ninguno puede cobrar por su cuenta el valor del retazo que ocupaba: lo que le corresponde es su cuota sobre la indemnización completa. Es el mismo problema de fondo que explicamos en la guía de acciones y derechos.

Cuando los comuneros no se ponen de acuerdo, la salida es el juicio de partición, que en este caso reparte dinero y no suelo, lo que suele hacerlo más simple.

Comunidad hereditaria

Si el dueño inscrito falleció, primero hay que tramitar la posesión efectiva y practicar la inscripción especial de herencia. Hasta que eso no esté hecho, los herederos no pueden acreditar dominio y el dinero se queda consignado.

Cuando hay herencias encadenadas, es decir cuando murió el dueño y después murió uno de los herederos, hay que tramitar las dos y en orden. Es el escenario que más demora los pagos y el que más conviene anticipar.

El orden en que conviene hacer las cosas

Este es el orden que seguimos, y responde a una lógica simple: lo que tarda meses se empieza primero, y lo que tiene plazo fatal no se deja para después.

1. Anotar las fechas. Publicación en el Diario Oficial y, cuando ocurra, toma de posesión material. De esas dos dependen todos los plazos.
2. Pedir la inscripción de dominio vigente y el certificado de gravámenes. Es lo que dice si el cobro va a ser simple o no.
3. Revisar las contribuciones. Cuánto se debe y cuánto de eso sigue siendo exigible.
4. Empezar de inmediato lo que falte del título. Saneamiento, posesión efectiva, salida de la comunidad o rectificación de cabida, según el caso.
5. Decidir sobre el monto sin esperar a lo anterior. El plazo para reclamar la indemnización corre aunque el título esté a medio ordenar.
6. Cobrar cuando los dos requisitos estén cumplidos. Dominio acreditado y contribuciones al día.

Lo que más veces retrasa un pago no es el organismo que expropia. Es una herencia de hace veinte años que nadie tramitó, una compra por instrumento privado que nunca se inscribió, o una deuda de contribuciones que se dejó correr. Ninguna de esas tres cosas se resuelve en la semana en que llega el decreto.

Cómo lo hacemos en Terreno en Regla

Hacemos las dos cosas a la vez, porque van juntas y por separado no sirven.

Por un lado el estudio de títulos, para saber exactamente qué falta para acreditar dominio, y la tramitación de lo que falte: saneamiento, posesión efectiva e inscripción especial de herencia, salida de la comunidad o rectificación de cabida.

Por otro, el control de los plazos del procedimiento expropiatorio, para que ordenar el título no se coma la oportunidad de discutir el monto. Si hay que reclamar, se reclama mientras el título se ordena en paralelo.

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