智利的份额与权利：风险、违规分割地块与合法化

简要回答：购买土地的“份额与权利”并不等于购买您所看到的那块地。在不动产登记局登记的是对整宗土地的一个抽象份额，没有自己的四至界限，也没有独立的税务编号。标有编号地块的图纸不会被登记，对任何人都没有约束力。当这种交易在同一宗 5,000 平方米的土地上重复二十次或三十次时，一个违规聚居区就此形成：房屋盖起来了，道路开出来了，却没有一张独立的产权证。《城市规划与建设总法》第 138 条对组织这种生意的人处以徒刑，而第 20,234 号法律是目前将既成事实合法化的唯一简化途径。

本文讨论一种非常具体、也非常智利式的情形：面积半公顷的农村土地被拆成若干份，以“份额与权利”的方式出售。这不是兄弟姐妹之间的遗产纠纷，而是一种商业模式，在各个大区以相同的形式反复出现，并且结局总是一样：一家人在一块法律上并不属于自己的土地上住了很多年。

5,000 平方米土地的生意是怎么做起来的

起点是一条关于面积的规则。第 3,516 号法令规定，位于城市界限以外的农村土地，分割后的地块面积不得小于 0.5 公顷，即 5,000 平方米。这就是乡村地块为什么恰好按这个面积出售的原因：它是一般规则允许创设的最小单位。例外情形确实存在，而且是穷尽列举的，但数量很少，并且每一种都需要事先获得批准。

想在同一宗土地上卖出二十个 250 平方米地块的卖家会撞上这堵墙。他无法办理分割，因为没有任何机关会批准一份地块面积低于最低标准的图纸。于是他更换了工具：不卖地块，改卖份额。他向每位买家转让相当于该土地二十分之一的权利，另外附上一份由私人绘制、标有地块编号的图纸，有时还有一份使用分配协议，有时是一份在公证处签署的内部章程。

从外表看，一切都很正规。有公证书，有公证人，有不动产登记局的登记，有写着地块编号的牌子，往往还有一条用机械开出来的道路。买家走进一块用木桩围出的场地，付了钱，拿到盖了章的文件。没有人向他解释的是：公证书和图纸说的是两件不同的事，而其中只有一件被登记了。

您的公证书写了什么，又没有写什么

打开您的公证书，找到描述标的物的条款。上面写的大致是这样：登记于第某页第某号之不动产百分之五的权利。它可以表述为百分比、分数，或者折合的平方米面积。这三种写法都不会给您一块地。三者给您的是同一样东西：整宗土地的一个观念上的部分，均匀地分布在每一平方米上，而不集中于任何一处。

图纸则不同，它不会被登记。图纸只有经主管机关批准才产生效力：在城市界限以内是市政工程局，在界限以外则是住房与城市发展部大区秘书处会同农牧局。卖家交给您的那份图纸两者都没有经过。它只在签字人之间起协议作用，仅此而已：它不约束后来买入的共有人，不约束查封某个份额的债权人，也不约束需要分割共有关系的法院。

买卖本身是有效的，这也是公证处不会阻止它的原因。《民法典》第 1812 条规定，一物为二人以上按份共有的，每一共有人均可出售其份额，无需其他共有人同意。这条规则的本意是让共有人能够处分属于自己的部分，而不是用来制造违规分割。但它同样管用，而这正是整个生意得以通行的缺口。

如果公证书还描述了自己的四至界限，仿佛您是那一小块土地的独占所有人，问题只会更糟：卖方登记的并不是某一小块土地，而是整宗土地的一个份额，登记官会因为这一矛盾而驳回登记。

卖家不会提到的四条规则

这套操作之所以能够成立，是因为买家只知道一条规则，也就是第 1812 条，而那恰恰是对卖家有利的一条。下面是另外四条。

第 138 条点名了“共有关系”，这改变了一切

值得在最后这一点上停一停，因为它改变了整场对话。卖家惯用的辩解是：法律并不禁止出售份额与权利。这是对的，第 1812 条确实允许。但法律用这些字眼所描述的另一件事是 设立以形成新聚居区为目的的共有关系，并对其规定了徒刑。

换句话说，把份额与权利的结构用在土地分割上，并不是谁发现的法律空白或灰色地带，而恰恰是立法者所规定的行为，连名称都一模一样。把一宗土地的份额卖给二十户人家去圈地的人，并不是在利用法律的沉默，而是在做规划法典某一条逐项描述过的事。

这一点有两个现实意义。第一，买家并不构成该罪，而是受害者：该条针对的是所有人、分割人或开发商。第二，买家的权利来源于这项操作，所以当他走到工程局或自来水公司时，大门会关上，却没有人把原因讲清楚。

签字之后才出现的那堵墙

问题不会在购买当天出现，而是在一两年后，当买家想对自己的地块做点什么的时候。下面是我们反复见到的顺序。

• 没有独立的税务编号。国内税务局按整宗土地估价，只有一个编号。地税账单开在原所有人或共有体名下，共有人之间怎么分摊，是一项无人监管的私下安排。
• 工程局不会核发建筑许可。申请许可必须证明对特定不动产享有所有权，而一个份额并不是。如果土地还位于城市界限以外，第 55 条的禁止规定还要再叠加一层。
• 没有许可就没有竣工验收，而没有竣工验收，房屋在法律上并不存在。也无法适用 所谓“猴子法”的补办程序，因为那条路径的前提是土地本身允许建设。
• 水电始终处于临时状态。正式接入需要凭产权和税务编号申请。最后搭起来的往往是以共有体名义申请的集体接入，或者从他人电表引出的线路，随之而来的就是邻里纠纷。
• 无法办理抵押贷款，也拿不到住房补贴。没有银行会对一宗事实上被分割土地的份额设定抵押，也没有任何住房计划接受这种权属。
• 转售几乎不可能。唯一可能的买家是另一位愿意全款接手同样问题的人，而他给出的价格会远低于有正式产权地块的市场价值。
• 邻居可能在“您的”地块上盖房。登记簿上没有任何内容说明那一小块属于您。如果另一位共有人在那里施工，您对那一小块并没有物权请求权，因为您的权利及于整体。

通行问题还会叠加进来。这类分割地块中，很多是靠卖家在图纸上画出、却从未设立为地役权的一条通道来通行的，因此靠里侧的地块最终 没有通往公共道路的合法通道。

第 1344 条：为什么您的地块可能变成别人的

这是在公证处的桌上几乎没有人会解释的风险。《民法典》第 1344 条规定，分割完成后，视为每一分得人自始独占其所分得之物，且对其余部分从未享有任何权利。分割不是向前分配，而是向后宣示：仿佛从第一天起，那块地就属于最终取得它的人。

第二款给出了结论：如果某一共有人处分了在分割中归属他人的物，则按出卖他人之物处理。用在份额与权利的分割上，含义是这样的：如果明天共有关系被分割，而您盖了房子的那一小块被判归另一位共有人，您就那一小块所作的购买就变成了出卖他人之物，对取得人不发生效力。

这不是教科书上的假设。对于一个二十人彼此素不相识的共有体来说，这是自然会发生的场景：只要其中一人去世、离婚、破产或被强制执行，非正式的平衡就会被打破。

分割是一颗定时炸弹，不是理论上的威胁

《民法典》第 1317 条规定，任何共有人都没有义务维持共有状态，并且随时可以请求分割。约定不请求分割的期限上限为五年，可以续订，除此之外该权利不因时效而消灭。任何一位共有人都可以启动它。查封其中一人份额的债权人同样可以，而这在实务中是最常见的入口。

真正的问题在这里显现。仲裁分割人无法通过把 250 平方米的地块分给每一位共有人来解决问题，因为第 3,516 号法令不允许创设那样的地块。剩下的只有两条路：由其中一位共有人取得整宗土地并按份额价值补偿其他人，或者整宗土地被拍卖，价款按登记的比例分配。

在这两种情形下，您所建的房屋都不会给您继续留下的权利，而只会形成对共有体的添附补偿请求权，在同一程序中审理，并且几乎从不按重置价值支付。因此，当客户告诉我们他已经安稳住了十五年，诚实的回答是：事实共有体的安稳，恰好持续到二十人中有一人出事为止。

确实有办法的部分：第 20,234 号法律

以上是诊断。好消息是，国家意识到了问题的规模，并为这类聚居区设立了专门程序。这就是第 20,234 号法律，它规定了土地分割整治与合法化的简化程序，并先后经 2022 年 8 月的第 21,477 号法律和其后的第 21,585 号法律修改。

它不是随时可以申请、也不是任何分割地块都能适用的程序。住房与城市发展部第 DDU 509 号通函规定了受理条件，在花第一笔钱之前值得先逐条比对。

当分割地块符合条件时，结果是具体的：可以取得市政配套工程的最终验收，而划作道路和绿地的面积转为公有。到那时才谈得上为每一块场地取得独立产权，也就是买家在第一天以为自己买到的东西。

决定成败的是农村地区这一条。如果您的地块位于城市界限以外，且该聚居区不符合第 55 条的某项例外，那么无论分割形成得多早，第 20,234 号法律都救不了它。这一点必须在委托测绘和制图之前弄清楚，而不是之后。

第 20,234 号法律不适用时的其他途径

按规定办理土地分割

如果该宗土地的面积足以形成 0.5 公顷的地块，那么路径就是正式分割：出具图纸、由授权第三方审核并取得农牧局证明。在委托任何测绘工作之前，可以先了解 分割农地的具体法定要件。

如果受让人是一等亲属，还有第 19,807 号法律规定的例外，也就是 萨巴格法，它在严格条件下允许 500 至 1,000 平方米的地块。萨巴格法测试 两分钟就能告诉您是否符合。

分割并分配

如果共有人之间能够达成一致，且该宗土地允许形成最低面积的地块，那么共有关系可以通过分割结束，每人分得自己的一份，既可以协商一致以公证书办理，也可以由仲裁分割人处理。这是干净的出路，但前提是地块的几何形状合法，而这恰恰是 250 平方米分割地块所缺少的。

针对卖家的诉讼

受骗的买家并非束手无策。根据交易当初的呈现方式，可以主张解除合同并请求损害赔偿、因错误或欺诈而请求合同无效，以及依第 138 条提出刑事告发。这些属于 民事诉讼，各有自己的时效期间，因此发现问题后应尽快审查，而不是拖上几年。

第 2,695 号法令的产权整治，需谨慎

小型不动产的产权整治向国有资产部申请，要求在法定期间内对不动产有实际占有，并符合评估值上限。它不是用来创设分割法规所不允许之地块的捷径，来自违规分割地块的申请经常被驳回。在为该程序花钱之前，值得先了解 法院在这一领域的裁判倾向，并对整宗土地做一次 产权调查。

签字前应当核查什么

如果您还没有买，下面这份清单一个下午就能查完，可以避免全部问题。

• 整宗土地的现行产权证明，而不是地块的。请您自己拿着页码和编号去登记局申请，看看它登记在多少人名下。
• 抵押、负担与禁止处分证明，同样是整宗土地的。在先的抵押及于所有份额，包括您的那一份。
• 税务编号。如果整片土地只有一个编号，那就不存在地块。如果对方出示每块场地各有一个编号，请索取批准分割的行政决定。
• 市政府的事先信息证明。上面写明该土地位于城市界限以内还是以外，而这决定了适用哪一套规则。
• 图纸，要有名称和编号。请询问是哪个机关批准的、依据哪一号决定。如果回答是某位测绘员画的，那份图纸创设不了任何地块。
• 已登记的共有人有多少。每卖出一个份额，就多一个有权请求分割整宗土地的人。
• “以后会合法化”的承诺。请要求写入书面，载明期限、解约事由和退款条款。如果卖家拒绝，答案已经有了。
• 通行。请核实您使用的道路是否已在登记的公证书中设立为地役权，还是仅仅是图纸上画的一条通道。

如果您已经买了

顺序很重要，因为每一步都以上一步为前提。第一，弄清您的登记和该宗土地的登记究竟写了什么：有多少共有人、存在哪些负担、从何时起。第二，从形成时间、居住情况和所处位置三方面判断该聚居区是否符合第 20,234 号法律。第三，如果不符合，评估该宗土地是否允许正式分割或分割并分配。与此同时，审查针对卖家各项请求权的时效，它们从您知道问题之前就开始计算。

最不可取的是原地不动，指望情况自己稳定下来。事实共有体不会随时间自行理顺：它只会变得更大，加入继承人和债权人，而每一位新的共有人，都是又一把可能打开分割之门的钥匙。

关于份额与权利的常见问题

购买份额与权利是违法的吗？

购买一个份额完全合法，《民法典》第 1812 条明文允许。法律所处罚的是另一回事：在没有市政配套也没有批准的情况下，为形成新聚居区而设立共有关系，也就是《城市规划与建设总法》第 138 条规定的犯罪。买家并不构成该罪。问题不在于您的购买是否合法，而在于您买到的并不是一块场地。

他们说以后会合法化，是真的吗？

这取决于签字前就可以核实的事实。如果该分割地块是在 2018 年 12 月 31 日之后形成的，第 20,234 号法律不适用。如果它位于城市界限以外且不符合第 55 条的例外，同样不适用。如果该宗土地无法形成 5,000 平方米的地块，正式分割也被排除。当这三扇门都关上时，合法化的承诺就没有依据，无论作出承诺的人多么出于善意。

卖家给我的图纸有用吗？

作为对方当初向您承诺内容的证据，它是有用的，在对卖家的诉讼中有价值。但它无法用来证明对该地块的所有权，无法用来申请许可，也无法用来办理任何登记，因为它从未经主管机关批准。请把它连同销售广告、付款凭证和与卖家的往来信息一并保存。

我可以把水电过户到自己名下吗？

正式接入需要向公用事业公司证明对特定不动产的所有权，视情况还需要工程局出具的可行性证明。一个份额达不到这个要求。通常搭建起来的是以共有体名义申请的集体接入，或者从第三人电表引出的线路：邻里关系好的时候能用，关系一破裂就断。

我盖了房子，会失去它吗？

不会一夜之间失去，但您的处境比看上去脆弱。共有关系存续期间，您是在其他人的容忍下占有。一旦进行分割而该地块被判归另一位共有人，您剩下的是在同一程序中主张的添附补偿请求权，而不是继续留在那里的权利。此外，未经许可建造本身也可能招致市政处罚，其 罚款金额按工程预算的比例确定。

我能把钱要回来吗？

有可能，取决于交易当初是如何呈现的，以及有哪些内容留下了书面。途径包括解除合同并请求损害赔偿、因错误或欺诈请求无效，某些情形下还可以提出刑事告发。它们都有期限，也都取决于证据：公证书、图纸、广告、转账记录和聊天记录。材料越完整，处境越有利。

如果我想退出，我的份额值多少钱？

比有正式产权的场地低得多，而这个差价正是问题本身的代价。买份额的人清楚自己无法凭许可建造、无法抵押，并且暴露在分割风险之下，因此会把这些统统从价格里扣掉。找回这部分价值的办法不是去找一个出价更高的买家，而是把权属修好。

我们如何处理

我们的起点始终相同：对整宗土地而不是对某个地块做一次 产权调查。它会清楚呈现有多少共有人、整片土地上有哪些负担、共有关系从何时存在，以及是否曾经尝试过办理分割。有了这份材料，才能说清哪条路真正是通的。

之后的工作取决于诊断结果：符合条件时走第 20,234 号法律的合法化程序，面积允许时办理 土地分割，符合占有要件时办理 产权整治，存在欺诈时提起 针对卖家的民事诉讼。测绘和制图由我们自己的团队完成，不需要协调不同的机构。如果您首先需要的是一个量级概念，产权整治费用计算器 可以给出参考。

我们不做的，是在看到文件之前就承诺结果。请把公证书、该宗土地的现行产权证明以及对方给您的图纸发给我们，我们会告诉您有哪条路可走、需要多久，以及哪些环节取决于第三方。