法院对 D.L. 2695 的看法：避免失去阵地的关键判例

担心在房地产审判中败诉，担心自己的毕生积蓄会因法律问题而化为乌有，或者担心农业和畜牧业服务局 (SAG)、市政工程局 (DOM)、共和国总财政部 (TGR) 或国家资产部等国家机构会不公正地拒绝某个程序，这对成千上万的智利人来说是一场反复出现的噩梦。通过未经注册的出售承诺、非正式的权利转让或简单的“口头交易”获取土地会使您的资产处于极度脆弱的状态。 不知法不能免责，邻居、卖方不知名的远亲或肆无忌惮的第三方试图通过异议诉讼夺走您的财产的风险是一种持续的威胁，直接影响您的钱包和家庭的稳定。

然而，要成功地为自己辩护，你必须了解法律界的一个公开的秘密：成文的法律只是起点，而“法理”，即法官在日常实践中真正做出的决定，才是拥有最终决定权的。第 2,695 号法令旨在清理和规范小型房地产，其中包含的规则乍一看似乎很简单，但在法庭上的解释却极其严格。今天我们将深入分析上诉法院和最高法院如何解决这些资产生死攸关的案件，打破现行标准，让您了解司法系统如何成为保护您的投资免受国家障碍和第三方贪婪侵害的最坚强的盾牌。

要了解所涉问题的严重性，快速了解该法律的来源至关重要。智利的土地卫生有着深厚的历史根源，可以追溯到殖民时代的政策，并通过 1931 年的“南方法”采取现代形式，其最初目标是为实质上占领了我们南部领土复杂地理的定居者提供安全。 随后，《第 6,382 号法案》等立法要求长达 10 年的物质占有才能承认一项权利。今天，D.L. 2695 将该标准降低至仅持续、排他拥有 5 年，且无暴力或秘密。立法者的意图是崇高的：将非正规财产纳入市场，以便其居住者能够获得银行贷款、铺路、国家补贴和水电等基本服务。

但这种行政机制由于速度快，与传统产权产生了巨大的摩擦。当国家资产局批准申请时，它会发布一项法律认为是“公平所有权”的决议，并在房地产登记处登记。这引发了激烈的宪法辩论。宪法法院通过历史性裁决（例如Rol 991和Rol 3090案件），对这一制度的危险发出了警告。宪法法官指出，宪法保障的财产权（第19条第24条）与获得所有权的自由之间存在明显的紧张关系。他们有时将其描述为“人为调解”，即试图平衡已登记所有权的原所有者与仅拥有物质占有的新占有者的权利。如果这个过程不小心控制，清理可能会成为一种隐性征用。

正是因为这种紧张，今天的最高法院才如此苛刻。最高法官知道授予 D.L. 称号。第2695章 大笔一挥就可以抹去另一个公民的权利。 出于这个原因，他们不再宽容，并收紧了测试标准。下面，我们将详细分析他们在最高法院法庭上所做的决定，以便您知道在您的案件上法庭时会发生什么以及如何获胜。

法院和最高法院正在做出什么决定？

对土地复垦的司法审查变得异常严格。 最高法院第一庭概述了每个业主都应该知道的指导方针。总而言之，最近和实际的最具决定性的判例标准如下：

• 保护土地免受入侵和“重叠”：法院已确定，如果邻居试图侵占邻居的一块土地，共有者（社区成员）确实有权瘫痪邻居的卫生设施，并要求进行高精度地形测量来解决纠纷。
• 物质占有与继承问题：法官同意在土地上工作和生活的人的观点（物质占有可通过文件证明），驳回仅声称拥有“继承权”但未提供具体物证的亲属的反对意见。
• 致命和不可移动的最后期限：如果原受影响者没有在严格的一年期限内提出索赔（索赔诉讼），并因不作为而永远失去土地，最高法院将支持国家机构和新业主。

为了避免这些法律概念一直存在，下面我们以简单的方式解释每个失败，重点关注它们如何保护或影响您的钱包。

在最近的“Overlaps”（重叠边界）案件中，法院认定技术和地形胜过言语。

在洛斯里奥斯地区的判决中（案件 Rol 6.891-2021），一名邻居试图通过 D.L. 进行正规化。 2695 土地 1.37 公顷。邻近土地的所有者是一个以“comuneros”身份合法共享该财产的家庭，他们意识到申请人的计划侵占了他们半公顷多一点（0.514 公顷或 5,140 平方米）的财产。 他们提起了异议诉讼，但在第一和第二审中败诉。瓦尔迪维亚法官告诉他们，由于他们是“社区”所有者并且没有专有的个人所有权，因此法律不允许他们提出反对。

幸运的是，最高法院推翻了这项不公正的裁决。最高法院澄清，禁止社区成员反对的规定仅适用于同一家庭社区成员之间发生打斗的情况。但如果第三方（家庭以外的邻居）试图窃取一块土地，任何社区成员都可以捍卫遗产。 In addition, the Court reviewed in detail a topographical expert report (Google Earth satellite images and precise coordinates) that scientifically demonstrated that the neighbor had built his house crossing the dividing line.法院站在受影响公民一边，保护他们的土地并拒绝侵入性卫生设施。 这对您的口袋意味着什么？? That if you share a piece of land with your brothers or heirs and a stranger tries to clean up a piece, justice protects you, but will require you to pay a good surveyor to prove the invasion.

在最近涉及家庭纠纷的案件中，法院已确定旧租赁文件和铲子的价值高于继承要求。

在拉阿劳卡尼亚地区（角色 136264-2022）发生的一场争议中，一名男子要求将 5 公顷农村土地规范化。为了证明他是实际业主，他出示了一份2007年与自己父亲签署的租赁合同，并添加了父亲的公证声明，承认他的儿子已经在那里住了12年多，此外还有栅栏、种植园和自掏腰包进行改良的证据。他的姐姐向法庭提出反对，试图阻止这一过程。他的论点是共有10名继承人，并指责他的兄弟欺骗了他93岁的父亲以获得他的签名。

最高法院断然驳回了姐姐的要求，并作出了有利于清理土地的兄弟的裁决。因为？ 因为 D.L. 2695 第 19 条有非常严格的反对理由。妹妹的投诉基于情感问题、欺诈指控和继承投诉，但她始终无法提供物证来证明她的兄弟没有在这片土地上生活或工作。法官做出了有利于那些对土地进行真正投资的人的裁决。 这对您的口袋意味着什么？如果您正在重组一块土地，而一位亲戚似乎只是口头上主张继承权，如果您整理了包含旧合同、建筑材料收据和经过公证的宣誓书的文件夹，法官会同意您的观点。眼泪不能赢得考验；有记录的材料占有，是的。

在最近关于土地收回的案件中，法院已确定时间不会原谅，并使登记者受益。

Case law has also clarified what happens if National Assets makes a mistake or if you find out late that someone cleaned up your property. D.L. 第 26 条设想了一种名为“Revindicatory Action”的法律工具。 2695. 这使得原所有者可以起诉新所有者，要求收回土地或要求支付金钱。然而，法院在申请截止日期方面一直毫不留情：从新业主向房地产登记处登记房产之日起，您有整整一年的时间起诉他。 如果你让 366 天过去，你将永远失去你的土地和你的投资，法官也会同意国家和新的居住者。 这对你的口袋意味着什么？被动是你最大的敌人。如果您怀疑邻居或占屋者正在提交 D.L.第2695章 在你的土地上，你必须立即寻求建议，因为时间对你不利，如果你迟到了，正义不会例外。

了解这些失败背后的程序机制至关重要。 在普通的民事审判中，证据是按照严格的数学标准进行评估的。但在 D.L. 的反对派审判中2695, the law allows the judge to evaluate the evidence "in conscience."最高法院表示，凭良心鉴赏并不意味着法官可以为所欲为，而是必须以逻辑、正确和“合理的批评”来分析物质现实。今天的治安法官对两个友好的证人说“是的，他住在那里”并不满意； 今天他们要求查看该房产的历史记录。正如最初在瓦尔迪维亚重叠案件中所发生的那样，未能考虑到技术报告被认为是一个严重错误，以至于最高法院可以通过就案情提出上诉来撤销整整一年的刑期。

如何应用这些对您有利的裁决？

知道最高法官的看法是黄金信息，但如果你不知道如何将其应用到你的具体案件中，那就毫无用处。这种新的、严格的判例从根本上改变了您从今天起必须采取的法律策略。 The reactive approach of "presenting the papers and crossing my fingers to see if the State approves me" no longer works.今天的战略必须是预防性、防御性和高度科学性的。

根据我们分析的裁决，如果您想确保在邻居或家人将您告上法庭时，您拥有法官要求做出对您有利的裁决的确切证据，您今天应该采取以下预防措施：

• 在州内花费比索之前进行产权研究：您可能犯的最昂贵的错误就是盲目地向国家资产部门提交请求。判例法表明，如果还有以前的业主活着，遭到反对诉讼的风险就非常高。 You should hire a lawyer to review the history of the property in the Real Estate Registry (CBR).该费用在 200,000 美元到 500,000 美元之间，但将为您节省多年的诉讼费用和数百万美元的法庭费用。 这项研究将揭示该土地在财政上是否为土著财产、是否位于复活节岛，或者是《一般城市规划法》禁止的不规则细分情况，这些情况会使得 D.L. 2695 被封锁被提前封锁。
• 投资于高级地理参考地形：正如我们在洛斯里奥斯案的最高法院裁决中看到的那样，手工制作的计划或简单的草图在法官面前毫无用处。 National Assets and the courts require georeferenced plans in SIRGAS (topographic precision GPS) coordinates.如果邻居指责你入侵或重叠，地形测量将成为摧毁他们论点的武器。这项服务的价格在 300,000 美元到 700,000 美元之间，具体取决于地点，但它是您的材料限制无可辩驳的证据。
• Document the 5 years of "Lord and Owner" notarized: 法律要求证明您已持续和平地拥有该土地超过 5 年。不要等到到达法庭才寻找门票。您今天必须提供证据：保留购买围栏材料的证明，以您的名义安装电力或水源连接以及准确的地址，并在 SII 中注册土地以支付捐款。如果您从亲戚或前房主那里购买或租赁，请立即在公证处正式确认这一承认，就像 La Araucanía 审判的获胜者所做的那样。
• 保护器中的安全子注册：如果您要保护自己免受清理您土地的人的侵害，法律策略包括了解系统的错误。当国家资产局发布有利于占用者的决议时，保护员必须在您的原始所有权中进行“分登记”或旁注（D.L. 2695 第 15 条），以通知全世界该土地正在进行卫生处理，并在一年后完全取消您的登记（第 16 条）。 If your lawyer detects that the Conservator omitted this step and your title is still administratively "clean", that procedural failure can be used in your favor to demand annulment and recover your possession, since the third parties were not legally warned.
• 主动监控官方公报：如果您不是负责清理的人，而是担心土地被盗的合法所有者，您应该查看（或委托您的律师）国有资产部的双周刊出版物。 D.L. 2695 规定了严格的截止日期：一旦州政府发布有人试图清理您的土地的通知，您就有 60 个工作日的非常有限的期限向法庭提出异议。 如果反应快，您就可以阻止注册；如果您反应晚，您将面临我们之前提到的困难的一年索赔诉讼。

为了更好地说明在可能的审判中您应该如何整理证据文件夹，请查看此表格，该表将弱证据（法院拒绝）与强有力的证据（法院接受）进行了对比：