土地股份和权利的出售：它们的真正含义以及它们带来的严重法律问题
您浏览互联网，突然发现：南方有一块美丽的土地，价格极其便宜，非常适合建造您梦想中的小屋或房屋。你很兴奋，你联系了卖家，一切似乎都很完美，直到读完广告的细则或到达公证处后，你发现了一个宝石短语：“股份和权利待售”。在那一刻，所有警报都应该响起。
不幸的是，由于拥有自己的房屋的幻想和对法律的无知，年复一年，成千上万的智利人陷入了这个房地产陷阱。他们坚信自己正在购买一块实体的、专属的土地，而实际上他们正在进入真正的法律噩梦。在绝大多数不规则分割的情况下，购买权利是购买一个巨大的问题，这将阻止您平静地享受您的投资。
购买“股票和权利”的真正含义是什么？
要了解危险，我们必须了解法律概念。当您购买股票和权利时，您就签订了智利民法典中所谓的共同体（或准共同体合同）。您购买的不是由栅栏界定的多边形土地。
让我们用一个非常明确的公民类比：想象一下，您购买了总面积为 1 公顷（10,000 平方米）的土地 10% 的股份和权利。无良卖家会告诉你，并给你看一份非正式的平面图，上面写着你是“1000平方米围栏的所有者”。 这在法律上是错误的。它的真正含义是，您拥有总土地的每一毫米和厘米的 10%，与所有其他买家和原始所有者共享所有权。您不是任何物质的唯一所有者，您是一个不可分割的整体的共同所有者。
非独家所有者的严重法律问题
进入不规则的细分并且没有具有您自己的评估角色的域名的后果对您的资产来说是毁灭性的。下面，我们详细介绍了最严重的风险：
- 无法合法建造：市政工程局 (DOM) 永远不会向您授予建筑许可证，更不会授予您房屋的最终接待权，因为该土地没有以您的名义登记的土地。您将“在空中”或秘密地建造。
- 无法获得基本服务：正规的电力和饮用水公司（甚至农村饮用水委员会, APR）需要您名下的专属域名和个人角色来安装仪表或连接。你将注定要使用不规则的连接或依赖发电机。
- 零银行融资：任何银行或金融机构都不会向您提供抵押贷款来购买权利，也不会向您提供贷款用于在法律上不专属于您的土地上进行建设。
- 联合禁运的风险：这是最糟糕的噩梦。由于您是共有房产，如果社区其他成员（权利人）之一负债严重，被起诉，他们对整块土地的权利可能会被没收，将整个社区拖入司法纠纷，直接影响您的安心。
- 巫地罪：以模拟股权名义出卖5000平方米以下农村土地，非法形成街道、创建城市中心，构成犯罪，应受《城市规划和建设通则》第136条处罚。您正在资助非法活动。
如果我已经购买了股份和权利，有解决办法吗？
尽管前景黯淡，但仍有希望。如果您已经是该系统的受害者，则可以根据您的具体情况采取法律解决方案：
1.国家资产卫生 (D.L. 2695)：如果您在这片土地上生活了 5 年以上，您有明确的围栏，您以您的名义支付基本服务或捐款，并且您处于和平且不间断的占有状态，您可以向国家请求正规化。通过此程序，您可以将这种“不规则占有”的权利转变为具有自己角色的完美域名。
2.细分或合法分割：如果母地满足法定最低要求（例如，农村地区为 5,000 平方米），则可以合法组织整个社区，在 SAG 和保护员面前进行合法细分，并为每个所有者分配角色。
有关权利转让的常见问题
如果我只购买权利，公证人会警告我吗？
人们错误地认为在公证处签名可以提供担保。 公证人仅证明签名的真实性，他没有义务向您提供建议或捍卫您的商业利益。这就是为什么在进入公证处之前聘请专业律师至关重要。
如果我后悔了，我可以将我的权利出售给其他人吗？
是的，从法律上讲，您可以将这些权利再次分配给第三方，但您会将完全相同的问题转移给他们。而且，考虑到法律风险以及无法获得银行融资，这些权利的商业价值会很低，很难找到愿意的买家。
他们以股份和权利的形式向我出售 500 米的田地是否合法？
出售股份和权利本身是合法的。然而，欺骗您说此次购买对应的是“专属用地”并在农村地区划定了500米范围，这种行为近乎诈骗，并且违反了禁止在农村地区分割小于半公顷的法律。
不要拿你的积蓄冒险：签署前获取建议
俗话说，便宜就是贵。毫无疑问，在不了解其所带来的非常严重的限制的情况下购买权利是您可能犯的最严重的房地产错误。不要为了节省预防性咨询费用而将辛苦攒下的钱置于风险之中。
在 Terreno en Regla，我们绝对是保护您投资的专家。如果您打算购买，我们会为您提供详尽的“产权研究”，以立即检测您是否被出售为不规则批次。如果不幸的是您已经购买了股份和权利，并且您希望最终以您的名义拥有您的契约以安然入睡，我们的团队将负责整个正规化和清理过程。
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