Sag 新规定：为什么他们拒绝地块细分？

想象一下这样的场景：您投资数百万比索在南部购买一块美丽的田地，支付测量员费用，调动机械开辟道路，并且已经投资广告来出售您的 5,000 平方米地块。然而，日复一日，你会收到一扇被关上的行政大门。农业和畜牧业服务局 (SAG) 发布决议拒绝您的细分请求并完全冻结您的商业项目。所有投资资本均被固定。

对于智利成千上万的投资者来说，今天的噩梦已经成为现实。从2022年开始，国家（通过农业部和国家农业总局）大幅收紧了第3516号​​法令的审查标准，其目标明确：阻止所谓的“宜人地块”的发展。在目前的情况下，要让项目获得批准，仅仅提供良好的、精心绘制的地形图已经不够了；从第一天起就需要完美的技术法律策略。

根本原因：“城市中心”的幽灵

要了解您的文件夹被退回或暂停的原因，您必须了解州政府到底想要阻止什么。第 3,516 号法令非常明确：它允许将农村财产细分为至少半公顷（5,000 平方米）的土地，只要其目的地严格限于农业、畜牧业或林业。

问题是，几十年来，这项规定被用作在农村中部创建公寓和封闭社区的“后门”。如今，SAG 大规模拒绝了这些项目，因为其检查员和评估人员发现，实际上，该项目正在掩盖“城市核心”（住宅区）的创建。这直接违反了《城市规划和建设普通法》(LGUC)，该法禁止在领土规划之外的农村地区建立城镇。

导致 Sag 立即拒绝的 5 个“危险信号”

当您输入文件时，SAG 在 Minvu 或 CONAF（当有森林时）等其他组织的支持下，将扫描您的项目，寻找隐藏的城市化迹象。如果您的设计有任何这些“危险信号”，您的作品集将被暂停或拒绝：

• 城市细分设计：提供的地形图显示了铺砌或压实的街道、环岛（死胡同）、人行道或“住宅区”类型几何分布的布局，与实际农业用途不一致。
• 住宅公共区域：在指定为“公共用途”的区域内规划（或在土地上建造）“俱乐部会所”空间、社区游泳池、板网球场、健身房或大型烧烤区。
• 欺骗性广告：使用“住宅公寓”、“建造新家的地点”等术语在社交网络和互联网上销售或推广项目，或承诺纯粹的城市特色（24/7 礼宾服务、完整开发）。 SAG 今天积极审查这些项目的网站。
• 缺乏农业适宜性：未能从技术上证明或证明新土地（由细分产生）将如何能够继续独立地在经济上支持林业和农业活动。
• 环境问题或原生林：在未获得 CONAF 批准的管理计划的情况下砍伐原生林以开辟道路，或直接影响通过细分保护的地下层和湿地。

如果我的项目瘫痪了或者我想添加一个新项目怎么办？

如果您已经收到拒绝决议，也不会失去一切。法律规定了法律解决方案。面对不利的行政决议，您可以提出法律补救措施（例如恢复和/或等级制度上诉），提供新的技术和法律背景来反驳 SAG 关于创建城市核心的指控。

对于新项目来说，成功的真正秘诀是“技术预防”。它包括从第一天开始设计项目，展示无可置疑的农业职业。这意味着构建简朴且实用的交通便利设施，严格限制城市元素，不将其作为住宅公寓进行推广，并顺利通过授权第三方和 SAG 最终评估人员的技术审查。

有关 Sag 细分的常见问题

如果我的情节在多年前就已被授予了自己的角色，那么此规定是否会影响我的情节？

如果您购买的地块的细分计划已获得 SAG 批准并加盖印章，并且以您的名义在房地产登记处正式登记（拥有自己的 SII 卷），那么您可以放心。 智利的法律不具有追溯力。只要您遵守建筑限制（例如：看守人的房屋规则），您的地块就不会失去其法律性质，也不会在新标准下被“拒绝”。

如果 Sag 拒绝我的计划，我可以上诉吗？

是的，这是法律规定的权利。但是，您必须迅速采取行动，因为提出行政复议上诉有严格的法定期限（通常为 5 个工作日）。这些上诉不可能是一个简单的主张；它们必须包含深厚且专业的法律和技术基础，迫使当局改变其决定。

如果 Sag 指责我的项目是不规则的细分，会发生什么？

如果当局正式确定您的细分是隐藏的城市中心（不规则细分），则情况至关重要。您将面临数百万美元的罚款、市政工程局立即停止工程、向国防委员会投诉，甚至因违反 LGUC 而面临刑事风险。现阶段，在没有城市规划法专家律师的情况下试图为自己辩护无异于财务自杀。

保存您的投资并批准您的细分

总而言之，智利的土地细分不再是自动的非处方程序。国家已堵塞法律漏洞。如今，试图通过以农业地产为幌子提供公寓来欺骗美国演员工会，不可避免地意味着损失数月的宝贵时间，并冒着您在该领域投资的所有资本的生存风险。

在 Terreno en Regla，我们专注于保存项目。我们从头开始设计您的细分策略，使其免受新州标准拒绝的影响。我们由律师、测量师和建筑师组成的综合团队会评估您所在领域的可行性，纠正“危险信号”，对 SAG 的任何观察结果做出技术回应，并在法律上捍卫您的投资组合，直到您获得所需的批准决议和您的地块的新角色。

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