没有公共道路通道的土地：通行权如何运作
没有公共道路通道的土地：通行权如何运作
直接回答： 如果您的土地没有通往公共道路的通道，法律赋予您要求通过相邻土地的权利，方法是支付所需土地的商业价值。此外，还有一个重要规则：如果您的地块是因为出售了原始财产的一部分而变得没有通道（正如许多做得不好的土地细分中发生的那样），通行权被理解为 无需补偿 地授予。您不依赖于他人的恩惠；这是智利《民法典》中规定的一项权利。
什么是通行权？
《民法典》第847条规定，如果由于其他土地的阻隔，一块土地与公共道路没有任何联系，则前者的所有者将有权对后者施加 通行权 (servidumbre de tránsito)。在实际方面，这意味着您有合法权利穿过邻居的田地或地块以到达公共道路。
要使这项权利可以强制执行，仅凭邻居的路径“更舒适”或“更短”是不够的。法律很严格，要求满足累积的要求。
| 法律要求 | 描述 |
|---|---|
| 财产的二元性 | 必须有两块不同所有者的土地：“需役地”（需要通行的）和“供役地”（支持通行的）。 |
| 完全隔离 | 需役地必须与公共道路 没有任何联系。如果它有陡峭或状况不佳的通道，则不适用。 |
| 不可或缺性 | 通道的路线对于需役地的合理使用和利益必须是不可或缺的。 |
| 补偿 | 除例外情况外，必须向供役地的所有者支付土地价值和损失赔偿。 |
我的土地没有道路通道，我该怎么办？（第850条的规则）
我们在 民事审判和诉讼 中看到的最严重的问题之一是购买实际上没有通往街道的通道的休闲地块。它经常发生在不规则的细分中，或者在没有正确规划 农业土地细分 的情况下出售家庭农场的内部地块时。
这就是 《民法典》第850条 发挥作用的地方，这是一条鲜为人知但至关重要的规则。如果您购买了较大财产的一部分，或者交换了地块，并且由于该操作您的地块与公共道路分离，法律假定通行权是自动授予的，并且不需要补偿。
也就是说，如果卖家（他是整个原始地块的所有者）保留了面向道路的部分并将“后院”卖给了您，他们在法律上有义务通过他们的土地为您提供免费通道。
建立通行权的三种方式
口头协议、握手或连续 20 年使用敞开的大门 在法律上并不等同于通行权。如果邻居出售、死亡或仅仅是生气了，他们可以用挂锁锁上您的通道，法律会保护他们。为了使您的通道成为与您的财产相关的不可剥夺的权利，必须通过以下三种方式之一将其正式化：
通行权图解
注意：路线、宽度和确切坐标必须绘制在地籍图上，并与通行权的构成契约一起存档，以便对抗第三方。
1. 原始构成（预防性）： 这是最健康、最正确的方式。在签署分割或细分契约时，宣告通行权并与新地块一起登记。这确保了该财产在合法的生命中诞生时已经连接好。
2. 与邻居的正式协议： 如果该财产已经是内陆的，您必须与供役地的所有者谈判。在就价格和路线达成协议后，他们签署设立通行权的公共契约，该契约必须在各自的房地产保守派的抵押和产权负担登记处强制登记。
3. 诉讼： 如果没有达成协议或邻居无理拒绝，您可以在民事法庭起诉他们。由于出入权是由法律保障的，审判的目的不是确定 您是否有权 退出，而是让法官确定对谁危害最小的路线并在哪里，并设定准确的赔偿金额。
您为通行权支付多少钱？（补偿）
除了来自同一原始卖家的细分情况（第850条）外，施加这种产权负担需要补偿邻居。没有“固定费率”或单一百分比。补偿是基于两个同时发生的因素计算的：
- 被占用土地的商业价值： 如果通行权占据一条 5 米宽、100 米长的地带，您必须支付相当于这 500 平方米的市场价格。
- 附带损害： 如果开路需要拆除围栏，砍伐正在生产的果树，或者车辆的不断通行会影响邻居房屋的隐私，那么这种新出现的损害和利润损失就会加到补偿中。
图纸的作用：为什么通行权在纸上得失
从 地形和建筑 的角度来看，描述不佳的通行权是一颗定时炸弹。契约上仅仅写着“授权通往公共道路”是不够的。
通行权必须绘制在有地理参考的地形图上，该地形图毫无疑问地确定了确切的路线、顶点、UTM 坐标，特别是 自由通行宽度。如果您没有在图纸中定义宽度，当您想进入水车或建筑材料并且它们无法穿过大门时，如果邻居反对，您将无权要求扩建。
购买前检查什么
为了避免这些令人头疼的问题，一份好的 产权研究 必须始终验证该物业的实际连通性。不要相信卖家在参观当天向您展示的车辆轨迹；要求当前的域证书明确指出有利于财产的活跃产权负担。
此外，要极其小心 股份和权利的出售。在名不副实的“巫师细分”中，因为您购买的是抽象百分比而不是封闭的多边形，内部循环路线很少合并为合法的通行权，使数十名买家实际上处于内陆状态。还要确保验证该地块符合 细分的严格要求，包括其访问公共使用的国家物资，并预防性地丢弃任何 洪泛区土地，因为水可能会季节性地切断您的通行权。
相邻地块之间其他常见的产权负担
重要的是要将过境与其他受特定法规管辖的常见产权负担区分开来：
- 渡槽通行权： 允许水通过供役地（通常是运河或灌溉管道）输送到缺乏水的地方，受《水法典》管辖。
- 电气通行权： 允许电线杆或输电线路通过您的财产。它们受到严格监管，与过境不同，通常由国家特许公司施加。
- 自然径流： 从高地自然下降的水不构成任意行为，这是在辩论 谁对邻居之间的雨水负责 时的关键问题。
常见问题解答
我的邻居可以关闭我使用了多年的通道吗？
视情况而定。如果该通道只是邻居的口头协议或宽容，法律上不存在通行权，是的，他们可以关闭它。要使其不可侵犯，必须通过公共契约构成并在房地产保守派中登记。
我必须付钱给他们才能通过吗？
作为一般规则，是的。《民法典》规定，必须按占用土地的商业价值和造成的损失向供役地的所有者提供补偿。例外情况（第850条）是，如果您的土地是因为同一个邻居在细分其原始财产后卖给您而成为内陆，在这种情况下，通行权是无需补偿的。
口头协议够了吗？
不够。口头协议会产生不稳定的情况。如果相邻地块的所有者死亡或出售，新所有者没有义务尊重您的通行。通行权是一种需要庄严（契约和登记）的物权。
如果邻居卖掉他们的土地会发生什么？
如果您的通行权已正确构成并登记，供役地的新所有者有义务尊重它，因为负担落在财产上而不是个人上。如果未登记，新所有者可以关闭您的通道。
如果我停止使用，我会失去通行权吗？
是的。在智利法律中，通行权可因三年不使用而消灭。如果您停止使用通道，并在三年后尝试恢复使用，邻居可以在法律上要求其消灭。
免责声明：本文中包含的信息仅供指导和参考之用，并基于现行的智利《民法典》。每个可及性和财产分割案例都是独一无二的，其解决取决于财产所有权和特定的地形研究。Terreno en Regla 建议在与邻居开始谈判、构成产权负担或进行通行权的法律诉讼之前，要求正式的法律咨询。