Riesgos legales y materiales de comprar propiedades en zonas inundadas
Las recientes lluvias han dejado al descubierto una problemática recurrente en Chile: la construcción y venta de propiedades en zonas con alto riesgo de inundación. Antes de firmar una promesa de compraventa o una escritura pública, es fundamental que el comprador conozca no solo el estado material del inmueble, sino también su situación jurídica y territorial.
1. El plano regulador y las zonas de riesgo
El primer paso antes de adquirir una propiedad es consultar el Certificado de Informaciones Previas (CIP) en la Dirección de Obras Municipales (DOM). Este documento oficial indica si el terreno se encuentra emplazado en un área de riesgo de inundación según el Plan Regulador Comunal (PRC). Construir o comprar en estas zonas puede implicar restricciones severas para futuras ampliaciones e incluso para la habitabilidad del inmueble.
2. Vicios ocultos o redhibitorios
En materia civil, si el vendedor oculta deliberadamente que la propiedad se inunda con las lluvias, el comprador podría ejercer la acción redhibitoria por vicios ocultos (Art. 1857 del Código Civil). Esto permite solicitar la rescisión del contrato o una rebaja proporcional del precio, siempre que el vicio sea grave, haya existido al tiempo de la venta y no haya sido manifestado por el vendedor.
3. Seguros y financiamiento bancario
Adquirir una propiedad en zona inundable puede dificultar la obtención de un crédito hipotecario. Los bancos evalúan el riesgo del activo (la propiedad) que quedará en garantía. Además, las primas de los seguros de hogar contra sismos o inundaciones serán significativamente más altas o, en algunos casos, las aseguradoras podrían rechazar la cobertura para eventos climáticos específicos.
4. Recomendación legal
Recomendamos siempre realizar un Estudio de Títulos exhaustivo y solicitar un informe técnico (arquitecto o ingeniero) para evaluar el riesgo hídrico real del terreno. Nuestro estudio jurídico en Terreno en Regla cuenta con profesionales expertos en derecho inmobiliario para asesorarlo y evitar que su inversión se convierta en una pérdida patrimonial irreparable.