Cómo actualizar el reglamento de copropiedad: el paso a paso que casi nadie completa

Por Julián Aranda Rojas (egresado en derecho) y Rolando García Contreras (abogado)

Actualizar el reglamento de copropiedad no se agota en redactar un texto nuevo. El acuerdo debe adoptarse en asamblea extraordinaria con el quórum que corresponda a la materia, reducirse a escritura pública e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces. Mientras ese último paso no ocurra, el reglamento nuevo no es oponible y la comunidad sigue rigiéndose por el anterior, por muy aprobado que esté en el acta.

La escena se repite en decenas de comunidades. La asamblea se reunió, se votó el reglamento nuevo, todos firmaron el acta y el comité respiró aliviado. Un año después alguien pide el certificado en el Conservador y descubre que el reglamento inscrito sigue siendo el de 1998.

El problema no fue la voluntad de los copropietarios. Fue que el trámite quedó a medio camino, y en materia de copropiedad el trámite es el que produce el efecto legal.

Qué debe contener el reglamento según la Ley 21.442

El artículo 8 de la ley fija el contenido mínimo, y conviene revisarlo antes de redactar porque la mayoría de los reglamentos antiguos no lo cubre completo. El texto debe establecer:

• Los derechos y obligaciones de los copropietarios.
• La identificación de los sectores, unidades y subunidades del condominio.
• El porcentaje de prorrateo que corresponde a cada unidad.
• Las reglas de administración y conservación de los bienes comunes.
• La regulación del uso de los espacios comunes.
• Las facultades y atribuciones del comité de administración.
• Las fechas de las asambleas ordinarias.
• Las normas sobre alojamiento temporal, un punto nuevo que los reglamentos antiguos sencillamente no contemplaban.
• El régimen administrativo del condominio.

La ley también pone un límite de fondo: el reglamento no puede contravenir la ley, ni desconocer las características propias del condominio, ni establecer discriminaciones arbitrarias de ninguna clase. Esa última prohibición es la que hoy deja fuera a cláusulas que durante años se dieron por normales, como las que restringían el acceso de determinados grupos a espacios comunes.

El paso a paso real

El proceso tiene seis etapas y ninguna se puede saltar. Estas son, en orden:

• Diagnóstico del reglamento vigente. Se pide copia del reglamento inscrito en el Conservador, no la fotocopia que circula por la administración. Es habitual que existan varias versiones y que la inscrita no sea la que todos creen.
• Redacción de la propuesta. Aquí se ajusta el contenido a lo que exige el artículo 8 y se resuelven las cláusulas incompatibles con la ley nueva. Es trabajo técnico, no un formulario que se rellena.
• Convocatoria a asamblea extraordinaria. Debe cumplir las formalidades de citación, con la antelación y por los medios que la ley admite, incluidos los electrónicos. Una convocatoria mal hecha vicia todo lo que venga después.
• Celebración de la asamblea y votación. Se constituye y se acuerda con el quórum que corresponda a la materia. Para ciertos acuerdos la ley exige presencia de ministro de fe que certifique lo obrado.
• Reducción a escritura pública. El acta se lleva a notaría y el reglamento aprobado se protocoliza en escritura pública.
• Inscripción en el Conservador. La escritura se inscribe en el Registro de Hipotecas y Gravámenes. Este es el paso que la ley exige en el inciso final del artículo 8 y el que produce la oponibilidad frente a todos los copropietarios, incluidos los que compren después.

Si su comunidad aprobó un reglamento nuevo y nadie recuerda haber ido al Conservador, el trámite está incompleto. Pedir el certificado de la inscripción vigente cuesta poco y responde la pregunta en un día.

Los quórums dependen de lo que se vaya a modificar

Esta es la parte donde más se equivocan las comunidades, porque se asume un solo quórum para todo y la ley trabaja por tramos.

En la asamblea ordinaria, que es la que aprueba cuentas y presupuesto, la constitución se logra con el treinta y tres por ciento de los derechos y los acuerdos se toman por mayoría absoluta de los asistentes.

La modificación del reglamento es materia de asamblea extraordinaria, y ahí hay dos niveles. La extraordinaria de mayoría absoluta se constituye y acuerda con la mayoría absoluta de los derechos del condominio, y es la regla general. La extraordinaria de mayoría reforzada exige el sesenta y seis por ciento de los derechos, y se aplica a las materias que la ley considera más sensibles.

Por encima de todo eso está el caso más exigente, que es la modificación de los porcentajes de derechos sobre los bienes comunes. Como ahí se está tocando el prorrateo, es decir cuánto paga cada unidad y cuánto pesa su voto, los quórums suben de manera significativa respecto de una modificación ordinaria del texto.

La consecuencia práctica es que la primera pregunta no es cuántos vecinos van a llegar a la asamblea, sino qué se va a modificar exactamente. De esa respuesta depende el quórum aplicable, y convocar con el quórum equivocado significa repetir todo.

Los tres errores que dejan el acuerdo sin efecto

Cuando una modificación de reglamento se cae, rara vez es por el contenido. Es por alguna de estas tres cosas.

El primero es la convocatoria defectuosa. Citar sin la antelación exigida, sin señalar la materia a tratar o por un medio que el reglamento no contempla deja el acuerdo expuesto a impugnación por cualquier copropietario que no haya asistido.

El segundo es el cómputo por unidades en vez de por derechos. En copropiedad no vota cada departamento con un voto: vota el porcentaje de derechos que representa cada unidad. Contar cabezas en lugar de porcentajes produce mayorías aparentes que después no resisten revisión.

El tercero, y el más común, es quedarse en el acta. Un reglamento aprobado y firmado pero no reducido a escritura pública ni inscrito existe como acuerdo interno, no como norma oponible. El comité cree que la comunidad se actualizó y en los hechos sigue con el reglamento antiguo, con todo lo que eso implica frente a un cobro de gastos comunes o una denuncia.

Qué pasa si la comunidad no actualiza

El plazo para adecuar los reglamentos a la Ley 21.442 se cuenta, según su artículo 100, desde la publicación del reglamento de la ley, que es el Decreto Supremo número 7 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado el 9 de enero de 2025. Ese año ya se cumplió.

Las consecuencias de seguir fuera de norma, las denuncias ante el Juzgado de Policía Local, las multas que terminan pagándose con fondos comunes y la impugnación de acuerdos adoptados con quórums que ya no corresponden, las analizamos en detalle en el artículo sobre a qué se expone tu comunidad con la ley 21.442.

Preguntas frecuentes sobre la actualización del reglamento

¿Sirve el reglamento aprobado en asamblea si no se inscribió?

Como acuerdo interno de la comunidad tiene un valor limitado, pero no produce el efecto que la ley busca. El artículo 8 exige que el reglamento se reduzca a escritura pública y se inscriba en el Registro de Hipotecas y Gravámenes, y es esa inscripción la que lo hace oponible a todos los copropietarios, incluidos quienes compren una unidad más adelante y nunca asistieron a esa asamblea.

¿Qué quórum necesito para modificar el reglamento?

Depende de la materia. La regla general es la asamblea extraordinaria de mayoría absoluta de los derechos, mientras que ciertas materias exigen mayoría reforzada del sesenta y seis por ciento. Y la modificación de los porcentajes de derechos sobre bienes comunes, que altera el prorrateo, es el caso más exigente de todos. Antes de convocar hay que definir con precisión qué se va a cambiar.

¿Se vota por departamento o por porcentaje de derechos?

Por porcentaje de derechos. Cada unidad tiene asignado un porcentaje en el reglamento, y ese porcentaje es el que pesa tanto para constituir la asamblea como para formar el acuerdo. Contar un voto por unidad es uno de los errores que más acuerdos dejan sin efecto, porque produce mayorías que sobre el papel no existen.

¿Puede el administrador redactar y aprobar el reglamento nuevo?

No. El administrador ejecuta y puede coordinar el proceso, pero la aprobación del reglamento es competencia de la asamblea de copropietarios. Un texto redactado por la administración y aplicado sin acuerdo asambleario ni inscripción no obliga a nadie, y cobrar o sancionar sobre esa base abre la puerta a la impugnación.

¿Qué pasa con las cláusulas antiguas que hoy serían discriminatorias?

La ley prohíbe expresamente que el reglamento establezca discriminaciones arbitrarias, de modo que esas cláusulas no se pueden mantener aunque estén inscritas desde hace décadas. La actualización es justamente la instancia para depurarlas, y conservarlas expone a la comunidad frente a una denuncia.

¿Nuestro condominio necesita reglamento si es pequeño?

La exigencia de contar con reglamento no depende del tamaño ni del número de unidades, sino de estar acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria. Un condominio de pocas unidades enfrenta las mismas obligaciones de administración y las mismas consecuencias por no adecuarse, con el agravante de que suele no tener administración profesional que las advierta.

El reglamento se actualiza una vez y rige por años

Vale la pena verlo como lo que es: un texto que se trabaja una sola vez y después ordena la convivencia y las cuentas de la comunidad durante mucho tiempo. Un reglamento bien hecho evita discusiones que de otro modo terminan en el Juzgado de Policía Local, y uno mal hecho las multiplica.

En Terreno en Regla revisamos qué reglamento está efectivamente inscrito, redactamos el texto ajustado a la Ley 21.442, definimos el quórum que corresponde a las materias que la comunidad quiere modificar y acompañamos el proceso hasta la inscripción en el Conservador, que es donde el trámite realmente termina.